浅淡利用住房公积金加强房地产经济调控

武晓慧

摘 要：随着近年来房地产市场的蓬勃发展，越来越多的房地产项目投入建设使用，由此也推动了房地产经济的持续白炽化。住房公积金作为房地产经济主体的重要构成部分在当前存在着重要的作用，自某种特定意义上来讲，房地产市场经济的推进离不开住房公积金的支持，然而因为房地产经济的变化发展，在一定程度上也会为住房公积金造成相应的变化影响。本案在基于房地产经济发展之上，深度论述了住房公积金对于房地产经济起到的重要意义。

关键词：房地产经济调控；房地产产业链；住房保障体系；住房公积金管理

1加强房地产调控显成效

当前，房地产市场正朝着调控预期方向发展，数据显示，今年1-4月，70个大中城市新建住房价格同比涨幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到70%。以四川省为例，今年一季度全省新建商品住房销售面积同比下降33.69%，交易量呈明显回落趋势。这些说明在一系列房地产市场调控政策和稳健货币政策的作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性的购房需求得到抑制，部分城市房价已经有所松动。

2房地产调控仍然面临的困难

城镇化进程中，房地产对一国GDP增长的贡献度日益提高，其支柱产业的地位凸显。但是，住房关乎人民的生活尊严与质量，房地产更应发挥改善民生的作用，支柱产业不能成为不调控的理由。房地产业身兼投资与消费两种身份，楼市调控面临经济与民生的双重考验。

2.1房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

由于我国正处于城市化快速发展期。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。因此，在排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，全国商品房平均销售价格持续上涨，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

2.2土地财政模式

“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，地方政府成为了房地产市场利益主体之一，地方政府通过土地使用权的出售（即地租的货币化）积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合相关房地产调控政策的实施细则，仍然在观望。

3房地产投资与投机行为依然活跃

目前，中国的投资渠道不多，商品房投资成为比利息收人高而相对风险小的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求失衡，中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于银行存款的收益率；从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。境外资本瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，跃跃欲试。

4 住房公积金的作用

现行住房公积金的作用是为了保障居民正常住房的使用资金，作为住房公积金本身来讲，從商品房存在的一刻就诞生了住房公积金。如何保障住房公积金能够顺利发挥作用，住房公积金对房地产经济的作用又有哪些。

4.1 住房公积金如何使用

就北京市住房公积金提取为例，根据《北京住房公积金提取管理办法》第二章，第四条规定：“第四条 职工有下列情形之一的，可以提取住房公积金账户内的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）离休、退休的；（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（4）出境定居的；（5）偿还自住住房贷款本息的；（6）房租支出超出家庭工资收入 5% 的；（7）生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的；（8）遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；（9）进城务工人员，与单位解除劳动关系的；（10）在职期间判处死刑、判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法定退休年龄的；（11）死亡或者被宣告死亡的；（12）北京住房公积金管理委员会规定的其他情形。”

可以看到，除了住房公积金拥有人因为特殊原因不能因为购买房屋而提取住房公积金之外，个人只能通过购房手段提取住房公积金。而住房公积金的缴存比例一般为？1∶1，？即个人缴存1元同时单位缴存1元，从这点上看，住房公积金的个人收益相当可观，利率达到100%，同时房子问题又是每个人所面对的必须解决的问题，因此，住房公积金的存在能够促进房地产的交易以及流动。

4.2 住房公积金贷款对房地产经济的促进作用

前文已经对房地产经济在我国经济体系的作用进行了分析，但是，当面对数额巨大的房屋价格时，普通百姓又如何谈及购买房屋呢？如果老百姓对房屋失去了购买能力，那么作为商品的房屋又有什么存在价值呢？那么整个房地产经济就是一个伪命题。

而住房公积金的存在正是解决这个命题的根本所在。住房公积金是保障百姓有房住的一笔重要的资金，而且是只能用于住房的专项资金。这种专有的性质决定了，这笔资金作为固定性收益只能解决老百姓的根本问题。但是，当下社会对于住房公积金的管理存在诸多问题，如何能够规避这些问题，才是能够使住房公积金更好的为房地产经济贡献力量。

4.3 构建强力的公积金管理体系，保证房地产经济的正常发展

在公积金成立管理中心后，应该再构建更强有力的公积金监管体系，提高公积金的安全系数。首先，要明确监管体系的成员，应该包括政府审计部门、财务部门、建设部门和银行监管部门。通过明确监管责任，落实到各个部门，谁的问题谁来管，制定监管办法、落实监管措施，抓好落实。其次，要明确各个监管部门的分工，审计部门就应该主要负责审查资金来源、使用投向和使用结果；地方财政部门应该定期检查资金运营账目，监督评价资金的经营状况；同时金融主管部门要检查住房公积金管理的金融合法性。最后，要加强社会监督力度，公积金管理中心应该每季度将住房公积金存款的财务报表、单位和个人的缴存、提取、贷款情况进行公示，接受社会的监督，凡社会在监督过程中提出的问题和质疑，公积金管理机构都要进行认真的检查并将检查结果向全社会通报。

结束语：

综上所述，只有保证公积金的正常投入到房地产行业，才能保证房地产行业的平稳健康发展，同时促进整个房地产产业链的发展，从而使我国经济能够在十二五期间平稳健康的发展。

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