“法拍房”不应被同等适用限购政策

摘 要 “法拍房”作为司法救济措施，在二手房交易中占比极低，加之本身巨大的风险性，如被无差别的适用限购政策，不但有违法律的原则，也极易造成负面的社会效应。地方政府应慎重制定相关政策。

关键词 “法拍房” 适用 限购政策

作者简介：何玮，长江大学法学院，硕士（法律硕士）。

中图分类号：D602 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305

一、问题的提出

2017年北京出台了一系列限购政策，号称是史上最严厉的限购令，其被网友总结为“认房又认贷，纳税要五年，离婚也不行，限制商住房”。在平房与商办房后，四月底已经将“法拍房”纳入限购的范围当中。北京住建委发布消息：本市限购范围内要将法院竞拍房纳入其中，竞拍人如果缺少的购房资格，不能办理相关的产权登记。这一措施似乎堵住了投机性买房的最后漏洞，使大量准备参拍者在北京的“安居”梦瞬间破碎。

（一）“法拍房”的概念

“法拍房”即因法院强制执行而被拍卖的房屋，指由于债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务，债权人为了达到以债务人名下房屋拍卖款抵偿负债的目的，通过司法程序向法院申请强制执行的房产。法拍房的来源一般因商业贷款和民间借贷未按时还贷，或司法没收和被认定为无主财产而产生。在实际操作中，虽然“法拍房”的数量不多，但因其不受限购政策的限制，使得不少“房虫”钻了空子，其主要参与到司法拍卖的过程中，得到相关的房产，然后采用多种渠道获得利润。

（二）“法拍房”的优势

以北京为例，在房价暴涨的2015、2016年，法拍房具有价格低、不限购的显著特征，因此在一定程度上吸引了较多的竞争者。

1.实惠的价格

司法在进行拍卖房产时，由于是“问题”房，因此拍卖的底价与市场价相比较为低下。若一套“法拍房”的评估价为300万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为评估价的80%，若出现流拍，房价在前一次保留价基础之上仍有20%（48万元）的下行空间。若三拍继续流拍则进入变卖程序，此时价格可低至市价的50%以下，即不足150万。中介公司多喜好以此为噱头招揽顾客，号称“用100万买300万的房不是梦，错过了法拍房就等于错过了好几个亿！”

2.不限购

在2016年6月之前，司法拍卖房产，不在限购范围之内。即便有的竞买人是外地户籍，或者其名下具有多套房产，仍然能参与到竞买的行列。同时，如果竞买后需要进行过户工作，只需要出示法院开具的《协助执行通知书》以及《裁定书》，在性质上是一种强制过户行为。

（三）全国范围内“法拍房”实施限购的具体状况

2017年4月27日，北京市通过市高院、市规土委、市住建委召开联合会议，制定相关的限购规定。之后，广州、深圳、南京、石家庄、三亚等十余个城市也要求法拍房限购。除此之外，大多数城市仍未将“法拍房”列入限购范围，如2016年11月10日，杭州市住建局的官网在限购政策解答中表示，“限购范围内并不包含司法拍卖住房”。西安也在2017年6月出台的房地产市场调控政策中明确表态不对“法拍房”限购。

“法拍房”是否应该与普通二手房同等适用限购政策？笔者认为答案是否定的。

二、“法拍房”被限购，有违法理

（一）对司法拍卖房产的性质认定

司法拍卖本质上是基于公权力的强制性拍卖，是保障司法判决落实的重要环节，与市场交易并非同一层面的问题。作为一种权利救济途径，它是司法程序的一部分，目的是实现司法公正，不同于一般市场交易中的双方自愿的买卖行为，其乙方明显是非自愿的。法院在收到拍价全款之后，作出拍卖成交裁定书的行为即产生物权变动的效力，司法权主要体现在法院强制执行委托拍卖的相关行为，协助执行的主要方式为不动产登记，这并不影响物权的变动情况。

（二）“法拍房”适用限购政策缺乏法律依据

我国《物权法》第二十八条、《民事诉讼法》及其司法解释中的相关规定，司法拍卖已明确相关的性质：“根据法定程序进行裁定的以物抵债或者拍卖成交，抵债裁定送达买受人、标的物所有权自拍卖成交裁定、接受抵债物的债权人进行相关转移。”

可见，我国的立法已对司法拍卖这种特殊的物权变动形式做出了明文规定。竞拍人不因限购政策而丧失购房资格，对司法拍卖房屋执行限购政策，是与民诉法司法解释，甚至更高位阶的物权法相违背的。

（三）地方性限购疑似行政权对司法权的干扰

地方政府相关职能部门发布的限购令要根据通知、意见等多种形式，在一般情况下，其并不属于地方规章或者相关的行政法规。进行司法拍卖时，其主要根据《民事诉讼法》。根据我国立法体制的改革，《民事诉讼法》的法律地位明显高于“限购令”。相关的限购政策仅仅是政府进行宏观调控的组成部分之一，并且宏观调控不能超出指定的范围。如南京市签发公文，在房地产市场综合执法的办公场所中明确表示：在司法拍卖时获得的房产应该按照相关的限购政策严格执行。此行为虽然有着维护公共利益的良好愿望，但确实产生了行政权力干涉司法公正的嫌疑。

（四）“多地异政”有损法律的权威性和统一性

法律是由立法机关制定，并由国家强制力保证执行的行为准则，对全体社会成员有普遍的约束力。法的特征要求其具有统一性和可预测性。法律是法治建设中重要的组成力量，相关的人民法院在进行保证公平正义、化解矛盾纠纷时，法律的统一性是关键的因素。由此可以看出，“多地異政”这种做法明显有损法律威严，同时很容易发生实际的法律难题，这就需要引起相关部门的高度重视。

三、 高风险性决定了法拍房的购买政策应相对宽松

据统计，从“法拍房”总的购买人群上来看，占比较高的确实为投机者——专业炒房的“房虫”，催生出“多房合法”问题。但是绝对不能因为抵制炒卖“法拍房”，而一刀切的对法拍房实行与其他二手房无差别的限购政策。

“法拍房”不论作为刚需住房还是另辟蹊径的投资渠道，其劣势都是非常明显的：

1.存在法律规定的执行回转的可能性。迟迟不发的裁定书将导致房屋全款资金被占用，购房者或将承担巨大的融资借贷费用。

2.虽然司法拍卖房产可以强制过户给购房者，但如果存在长期租约，因“买卖不破租赁”，购房者可能长期无法入住。且根据参拍规则，如房屋存在拖欠的水电物业费、滞纳金等都需要购房者承担，甚至还可能补缴土地出让金和纳两次契税，总支出或将远超一般二手房。

3.易陷入原房主的债务纠纷。因民间借贷房屋被多次抵押，可能存在多个债权人。即使是法院在拍卖前也无法完全掌握民间借贷的情况，购买了这样的房屋，即使成功入住也难得安宁。

4.全额付房款。拍卖成功后，一般要求10个自然日一次性支付拍卖款。其中只有一部分状况较好的房产可按揭贷款，且贷款比例较普通二手房更低。动辄数百万的房款，使绝大多数人望而却步。

保障法律的刚性与法治公正，是需要一定的社会成本的。并且法拍房本身具有高风险性，需要有相对宽松的准入政策和一定的溢价空间来弥补其与生俱来的巨大劣势。若仅以善政的理由损害法律刚性，需要通过牺牲当事人利益以及司法原则在一定程度上完善房价调控，这样可能导致法律权力大于行政权力的结论被提出相关质疑，从长远看来得不偿失。

四、以北京为例，限购使“法拍房”市场降温

（一）“法拍房”限购政策出台前，北京火爆的法拍房市场

在法拍房被限购之前，专做司法拍卖房屋生意的“房虫”们的生存之道：以八折价格购入一套价值数百万元的住宅，即使原本不具備在京购房资格者也可以绕过限购令。办好房产证后，这套房会以二手房的身份迅速进行上市交易，从而获得巨额利润。

以2017年1月1日至4月1日在某平台完成的司法拍卖的房产为统计样本，北京市房产通过该平台完成司法拍买次数为120次，流拍28次，绝大多数为一次拍卖即成交。其中参拍人数最多的一套位于丰台区，建筑面积为135平方米。公开的资料显示，该套房评估价为599万，起拍价为420万，吸引了多达63人报名。3月15日，这套房经过54轮竞价，最终以910万的价格成交，折合单价为6.7万每平方米。而同一时期该小区的参考均价为仅6万每平方米。

（二）实施相关政策，法拍房市场并不理想

在2017年4月28日之后同样执行住宅限购政策的法拍房，目前成交价普遍低于评估价，房源少有人问津。截至11月15日，京东拍卖平台即将开拍的住宅用房共57套。其中，仅有5套房有人报名。同样，在淘宝司法频道上可以查询到，截至11月15日，北京正在进行的拍卖信息有14条。其中，只有2套房源有人报名，且都只有1人报名，其他房源则无人问津。石景山、通州“法拍房”成交价不到4万而同一地段二手房单价却在5万-7万元。

五、 “法拍房”限购或将造成较大的负面社会效应

（一）法拍房市场究竟是一个怎样的市场

以上海为例，2017年，上海公拍网共1303次挂牌住宅类房源，成交729套，成交率56%。这组数字意味着什么呢？2017年，二手房成交总套数为149210套，其中法拍房占比为0.49%，2016年法拍房占比0.50%。与北京，广州，深圳对法拍房限购不同，上海房地产交易中心明确表示，“法院的裁定书、判决书或者调解书，以及拍卖行相关的协助执行通知书，属于强制拍卖的行为，都不会被限购。”这也导致一定程度上“房虫”的资金流向上海，所以上海的数据有足够的代表性。但结果显示，作为硕果仅存的法拍房不限购的一线城市，法拍房依然是一个小众投资渠道，其对整体房价的影响微乎其微。这不得不令人怀疑，地方政府对“法拍房”限购仅仅是为了表现出了一种姿态罢了。

（二）限购政策下的拍卖，侵害了债权人和被执行人的利益，更易产生交房纠纷

拍卖法明确规定：拍卖的表现形式为公开竞价，其需要将特定物品以及财产权利转让给价高者的买卖形式。司法拍卖自身就是救济措施，其让债权人利益最大化是最终的目的，价高者得。而限购前提下的法拍，价高者很可能排除在参拍者之外，这有损被执行人和债权人的利益。房价大大低于市价可能导致债务清偿不充分，同时被执行人也会认为遭受了不公正的对待，心理失衡，更易产生拒不腾房等违法行为。

（三）促使抗风险能力较弱的刚需购房者涌入法拍市场

法拍房必须全款是导致其长期不受重视的首要原因。在信贷宽松的时代，全款买房被认为是成本非常高的事情。但如今，在最强限购令的作用下，法拍房全款甚至比二套房首付80%还要低。这就促使大量刚需购房者进入竞拍队伍。这些刚需住房者的特点是，抗风险能力差且选房经验少，对“法拍房”的需求却是价格低且居住舒适度高。而法拍房本质上就是有问题的房产，尽管不同房子问题的严重性不同，但是盲目进入“法拍房”市场并非理智的选择，其隐性成本绝非普通家庭可以承受。

六、结语

综上所述，笔者认为对法拍房无差别的适用限购政策，将造成负面社会效应，是得不偿失的。从调控的角度上来看，政府采用适当的行政行为平衡房价是可取的，但是需要注意的是，要充分考虑政策的相关法律依据。并且“司法拍卖房”数量有限，并不能在一定程度上大面积突破限购政策。各地应该因地制宜，而不能一刀切，否则势必造成法拍市场的困境，使债权债务关系进一步恶化。地方政府如确有需要，应在调研统计的基础上，细化对“法拍房”的指导政策，即要稳定房价也要保障司法拍卖的顺利开展。

参考文献：

[1]张占路.法拍房地产投资市场研究.价格理论与实践.2004（8）.

[2]王世强.“法拍房”是否适用限购政策.新法制报.2017-07-04.