三四线城市炒房 馅饼还是陷阱

冀鹏茜

今年春节的短短7日里，记者一个最深刻的感受便是，饭桌上围绕房子的讨论频次较往年大幅提高，且人人似乎都成了“房产投资专家”。而以往房产投资类相关话题，仅偶尔在县级市老百姓的茶余饭后中，小有插播而已。

房价一年翻一番

仪征，史有“风物淮南第一州”的盛誉，但在当代中国的区域划分中，已是不折不扣的四五线城市。与环沪城市圈相距甚远，但尚且挤得进环南京都市圈。

钱女士告诉记者，2017年全国三四线房价的整体飞升，带动仪征房价也水涨船高。

“我2008年买的房子，当时1平方米才2400元，现在已经9000元/平方米了。”钱女士忍不住嘴角上扬道。

钱女士所购置的住房位于仪征市中心，临近仪征一所重点高中，周围生活设施十分齐全。而距离仪征市中心较远的一处新开楼盘，其开盘均价已经达到10000元/平方米以上。

搜房评估网数据显示，2017年2月，仪征市二手房均价在6000元/平方米左右;到2018年1月，仪征二手房均价已上涨至8500元/平方米，11個月的涨幅达41.67%。这一涨幅已高出扬州市二手房均价涨幅1.76个百分点。

但这还不算疯狂。在扬州所辖的县市当中，高邮市2018年1月的二手房均价为15335元/平方米，同比涨幅高达104.12%。

对于高邮市房价疯狂上涨的现象，一位地方企业人士对《国际金融报》记者表示，市场供需关系是房价上涨的根本原因。“由于2017年度政府拆迁力度加大，刚需增加，导致供不应求，且拆迁区域集中在沿河两岸，所以这种供不应求的情况在东区楼盘尤为明显。”前述地方企业人士如是说。

高邮市2017年房地产成交数据显示，2017年全年，高邮住宅房成交共计114万平方米，同比成交套数上涨64.4%、成交面积上涨67.68%。而2017年度预售套数同比2016年几乎没有增长。

高邮二手房价格的翻升及仪征自住房价格的水涨船高，使得钱女士对仪征市区那处均价逾万元每平方米的新盘颇为心动。在她看来，去年房价走势一路上扬，2018年也不会差太远。

三四线城市房地产市场存隐忧

像钱女士一样想在三四线投资房产的人并不在少数。

链家研究院数据显示，2017年，三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市成为2017年楼市的主力军。

年初易居中国CEO丁祖昱在“相信未来”发布会上的数据显示，其监测的35个三四线城市2017年房价平均涨幅为6.87%。

由于看到家乡房价的上涨，一部分被一二线城市购房门槛拒之门外的年轻人，也动起了返乡置业和投资的心思。

数位家乡在三四线城市的在沪务工人士均对记者表示，希望能够赶上返乡置业的末班车。

安居客2017—2018年返乡置业报告数据显示，有近六成人群有回家买房的意愿，38%的人想回家乡买房;在想回家乡买房的人群中，有80%的人群来自三四线城市，近七成在一二线城市工作;而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件是返乡置业的首要原因。

然而，链家研究院数据显示，三四线城市新房交易曲线早已在2017年下半年迎来拐点，其销售面积涨幅在2017年5月达到顶峰;随后，重点三四线城市新房成交的量价均呈下行趋势。

丁祖昱在前述发布会上指出，三四线城市的房地产市场存在隐忧。其根据克而瑞数据分析认为，三四线城市房屋销售的渠道佣金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的现象。

有仪征房地产人士对记者表示，在2017年三四线城市去库存的大背景下，其房产市场的确一片火热，然而这去库存的工作实则有赖于加杠杆来完成。在该人士眼中，三四线房价存在泡沫。

中国指数研究院分析师近期对媒体表示，结合2017年的调控政策执行情况，预计2018年一二线热点城市调控政策将持续，而去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市，政策也将适时跟进、深化。此外，多家机构预测，2018年三四线城市楼市将明显降温。

环沪投资逻辑不变

那么，三四线城市房子到底具不具备投资价值？其内在的投资逻辑又是什么？这或许可从陈先生的房产投资路线图中窥得一斑。

2017年年初，家住仪征市区的陈先生在江苏昆山花桥添置了一套新房，入手价格略高于19000元/平方米。

而安居客数据显示，2018年1月，花桥新房均价为19706元/平方米，与2017年3月均价相比基本持平。

相较于去年扬州本地房价涨幅而言，陈先生选择在花桥买房，似乎是亏了。克而瑞江浙区域总经理刘晨光在2017年1月撰文分析，与江苏太仓本地消费需求达五成以上相比，昆山花桥一侧当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力。因此，其认为太仓更具有价格承受能力。

但陈先生对记者表示，他看好花桥房市的原因，一方面是花桥已经与上海通过地铁11号线无缝连接，另一方面是其认为类似于扬州这样的地级市自住型房屋，金融属性相对较弱。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，环沪房产投资的基本逻辑是不变的，即需考虑到外来人口流入量、轨道交通类基础建设以及当地政策变更。

刘晨光认为，就上海整体规划而言，其周边县市都有承接上海人口、做大自身的战略需求，从这个层面出发，江苏昆山、太仓和浙江嘉善显著优越于其他县市。

有资深地产人士分析，未来长期有效机制将会加速退出，在此大前提下，不动产投资边际利润率会应声减少，因此低层级城市势必首当其冲，流动性不足将会成为影响房价走势的重要因素。