高层居住、商业街区项目图审常见问题和解决对策

陈思杰

（成都市众合建设工程咨询有限公司，成都 610000）

0 引言

工程项目实施之前的设计图纸，是指导项目施工的总体技术文件，它包括总平设计、竖向设计、交通流线组织、功能分区等诸多方面。由于目前工程项目设计越来越复杂，设计周期普遍较短，甚至施工图前的方案评审工作周期也被压缩殆尽，迁就业主的时间节点，加班加点赶图，在建筑设计施工图中会出现一些质量问题，施工图审查作为设计图纸的最后把关，显得尤为重要，责任艰巨。施工图审查目的，在于对施工图设计文件关于公众利益，涉及人民生命财产安全的防火疏散，节能、节水、节材、环境保护的强制性条文和相关技术规范、标准以及设计文件深度进行全面检查，通过图审工作，一方面消灭图纸设计中存在的安全隐患，另一方面也促使设计师不断提高设计质量，增强熟悉设计规范、标准的意识，从而提高图纸设计质量，减少错、漏、碰、缺，为工程建设顺利进行提供技术保障。

遂宁市XX湾国际商住项目，建设场地由凯旋路、滨江路、幸福路4条城区路围合，地处交通位置便利的热闹地段，总建筑面积：7.15万m2。项目由5层商业街区和3栋高层住宅塔楼组成，其中1#、3#塔楼为1梯4户住宅，28层2#楼为通廊式住宅，28层，另有地下2层机动车库和设备用房，属一类高层多功能综合楼，耐火等级一级，屋面防水等级I级。

图1 底层组合平面图

1 图审时发现的问题

1.1 绿建设计专篇存在的问题

绿色建筑技术措施，对于提高建筑品质、节能环保、提升居住空间的环境质量的作用和效益，越来越被重视，也是报建审批的重要文件。按《四川省绿建评价标准》要求，该项目应按节地与室外环境；节能与能源利用；节水与水资源利用；节材与材料资源利用；室内环境和运营管理，6个方面的设计措施，其中控制项内容必须全部符合规范要求，才能进入绿建设计阶段的评分、评星阶段。该工程的绿色建筑设计专篇，存在以下问题：①绿建专篇说明，简短几行，抄搬条文，缺失具体内容和数据；②1#2#3#住宅，日照分析图中，存在少数公寓户，其居室空间外窗，不满足大寒日照2小时要求；③住区绿地绿不够30%；④总图室外硬质道路、铺地面积的45%未做透水地面处理等；⑤总图中每100m2绿地，应有至少3颗乔木，未表达；⑥建筑材料中有害物质含量控制标准、装饰构件总量控制2%等内容的缺失。

1.2 总平布局和存在的问题（见图1）

总体布局的底层平面中，按规划部门要求后退城市道路红线，商业沿道路周边和引入式商业街区相组合的布置形式，充分利用区域位置优势，着力提升商业口岸价值。在交通流线组织中，1#住宅大堂布置于弧形街区进入，2#住宅大堂布置于幸福路、滨江路的环交口附近，3#住宅大堂布置于银河路、凯旋路环交口附近，各自占据不同道路方向，各行其道，住、商分离，布局合理。在审图中发现问题：①总平面1#2#高层住宅塔楼消防扑救场地，沿幸福路、滨江路一线布置，占用城区道路资源，消防作业，对社会车辆通行影响大，而且此范围内不能种植乔木、水景等，对城市景观不利；②消防扑救场地内存在8m宽地下车库出入口和非机动车出口，不合《建规》7.2.2强条要求；③内环弧形街区，设置景观电梯、扶梯、地库汽车出口等设施，不利于消防车进入展开消防作业。

1.3 住宅塔楼设计和存在的问题

1#3#住宅塔楼为一类高层，1梯4户，双电梯，3房2厅2卫、双阳台的高端户型，交通体设计紧凑，短走道，住户得房率高，户内布局明厨明卫，干湿分离，短肢剪力墙结构，室内不现柱子，方便家居布置，并且按规范要求，每户设置避难间。在审图中发现问题：①剪刀楼梯平台宽度1330，扣除装修厚度，净宽不够1.3m；②担架电梯进深2.5 m，扣除设备轨道和构件安装后，其轿厢净空不够1.95m，无法放置救护担架；③公共走道中，外凸消火栓影响走道净宽，不够1.2m，不合《住建规》5.2.1强条要求；④楼梯间门洞，扣除抹灰和门框，净空不够900，不合《建规》5.5.30强条要求。

1.4 地下车库设计存在的问题

图2 住宅筒体平面图

为缓解城市交通压力，充分利用土地资源，减少地面车辆交通噪声，该项目按当地规划部门要求，设2层地下车库、设备用房，平面布局基本合理，能够满足功能使用要求。审图时发现设计图纸存在以下问题：①防火分区图中，自行车库跟机动车库划为1个防火分区。人员疏散PL线，不沿通道疏散，而是“飞跃”机动车位，若干最远点至疏散楼梯口的距离超标；②措施表中，地下室顶板缺少耐根穿刺防水层，顶板未按一级防水设计；③地下室机动车位前后叠合布置，后面车位使用不便；④地下室配电房，使用七氟丙烷气体灭火，房间未设置泄压口；⑤汽车坡道出地面位置，未设置安全减速设施；⑥地下室消防泵房的防淹措施表达不清；⑦商业、住区汽车库混用，物业管理有问题。

图3 地下车库平面图

以上存在的这些设计问题，其设计文件审查为不合格，传发告知书，并与设计师沟通问题，协调改图、替换事宜。其中最棘手问题是，消防扑救场地的地下车库出口问题和地下室非机动车库、汽车库的防火分区混用问题，经过总平布局调整和当地消防部门协调后，非机动车库独立划分防火分区，跟汽车库以防火墙分隔，设置1个独立安全出口，1.8m宽的自行车推行坡道，直通室外地面，解决这个问题。

2 图审发现的设计问题解决对策

①建筑方案设计和施工图设计，一般都是两个设计团队，因工期短、要求快，那么设计过渡和衔接非常必要，施工图设计前的方案评审，是深化方案、规避重大规范缺陷的有效手段，但目前很多设计公司，忽略这个工作，直接把方案图翻成施工图，结果会导致重大设计缺陷发生，大量改图会影响各专业的进度。因此，建筑提资料图前，应梳理设计文件，优化功能平面布局，解决好涉及技术规范的重大问题：一个是完善平面使用功能、人流组织、平面和垂直交通，另一个是消防疏散宽度计算和最远距离的控制；②提高设计师掌握规范、法规的熟悉度，在工程中能更好地把握和运用自如；③提高绿建控制项内容的表达和节能计算环节的设计深度，避免控制项设计失误而带来返工；④完善施工图设计深度。

3 结语

施工图设计，是繁琐、细致的工作，对设计师和项目设计团队的专业技术水平，提出了短周期、高标准、高完成度的要求，对于时间紧、功能复杂的商业街+高层住宅+多层地库的项目，更是要求短时间内，既要深化方案，完善功能，又要配合其他专业的同步推进项目进度，还要应付甲方随时的功能调整，因此，熟练掌握技术规范、法规，并熟练运用于设计尤为重要，特别是建筑专业，做为工程设计的龙头工种，要合理确定建筑物功能定性、耐火等级、交通流线组织、疏散宽度、防水等级和措施、保温构造、装饰构造和材质色彩等，然后形成完整的建筑资料图提交给其他专业工种，推进项目设计进程，避免因违反工程建设强制性条文和其他技术规范，造成审图不通过，返工修改，影响甲方的工程时间节点。

参考文献：

[1]GB50352-2005,民用建筑设计通则[S].

[2]GB50386-2005,住宅建筑规范[S].

[3]GB50096-2011,住宅设计规范[S].

[4]GB50016-2014,建筑设计防火规范[S].

[5]工程建设标准强制性条文，房屋建筑部分(2013版)[S].

[6]JGJ/T229-2010,民用建筑绿色设计规范[S].

[7]DBJ51/T009-2012,四川省绿色建筑评价标准[S].