房地产项目限额设计对成本的影响

2018-04-16兰筱

建材与装饰 2018年13期

兰筱

（中冶南方工程技术有限公司　湖北武汉　430223）

引言

在房地产项目开发中，时常发生项目设计出现“超概”的问题。推行限额设计，可以在设计阶段加强项目的造价管理和控制，从而使技术和经济较好的结合，使项目投资产出效益得到有效提升。因此，还应加强对房地产项目限额设计对成本的影响分析，以便更好的运用限额设计等手段实现对项目造价的有效控制，进而为建筑单位带来更多的经济效益。

1　房地产项目限额设计对成本的影响分析

1.1　限额设计

在房地产项目建设的过程中，进行限额设计需要结合投资估算初步设计进行施工图设计的严格控制，以便确保建筑充分发挥使用功能的同时，能够按照分配投资得到限额设计。所以在项目投资决策阶段，需要进行项目投资的准确估算，以可行性研究报告为依据确定项目投资总额，从而为限额设计提供数据依据。按照批准后的投资估算，需要完成各种设计方案的比较优选，严格按照合同文件和施工组织规范进行费用指标和经济指标的选定，以便实现正确的设计概算。得到的设计概算限额，将成为施工图设计控制投资造价的依据[1]。而在施工图设计和实际施工中，受多种因素的影响，可能出现变更和修改，还要加强核算调整，确保施工图设计不突破设计限额。

1.2　限额设计对成本的影响

从房地产项目成本控制角度来看，开展限额设计工作，可以使工程建设成本得到有效控制。因为在项目建设过程中，技术、经济之间存在密切关系，通过提供足够的经济支持，才能确保技术的先进性；通过加强经济的合理性，将会影响技术先进性。对于项目设计人员来讲，不仅需要保持技术的先进性，同时还要关注经济的合理性，才能帮助建设单位获得最大的经济效益。通过限额设计，可以使设计人员在达到优化设计方案目标的同时，树立经济理念，实现对项目投资、质量和进度的有效控制，实现对人力、物力、财力的合理应用，从而使项目的投资效益得到提高。而能否保证限额设计理念贯穿项目建设的全过程，直接影响项目建设成本能否得到有效控制。就目前来看，想要确保限额设计得到顺利推行，还要建立纵向和横向控制体系，确保限额设计贯穿整个项目的设计。通过纵向设计，可以及时发现概算偏差，并在费用与功能超出限额后及时采取措施降低工程成本，将预算有效控制在批准概算内。通过横向控制，可以对总承包单位设计部门、建设单位、设计部门间的权、利、责关系进行协调，明确各部门及科室承担的限额设计责任。

1.3　通过限额设计实现成本控制

针对房地产项目，实际通过限额设计进行成本控制时，重点还要以限额设计为基础进行投资限额的合理应用。具体来讲，就是要利用限额设计加强项目各部分工程的投资控制，在各工程设计阶段实现对工程造价的合理控制。所以在项目决策阶段，需要加强投资限额的合理分配，针对各专业和工种进行合理设计，充分发挥价值工程原理作用进行投资限额的合理分解和使用。结合项目具体情况进行一定数量费用的预留，则能在工程建设阶段实现对工程投资的合理调节，实现对项目全寿命周期的成本控制。按照这一思路，可以确定限额设计下的成本控制步骤。

（1）需要结合项目中投资额确定项目设计限额总值，以便为项目造价控制提供数据依据。使可研报告的深度得到加深，并严格按照投资估算进行项目初步设计，才能实现项目投资限额控制。

（2）确定项目的建设方针、设计原则和各项技术经济指标后，可以将投资限额科学分配到单向工程和各单位工程中。在初步设计中，以投资限额为限额设计指标，确保各专业设计人员严格按照投资限额进行设计，结合各种费用指标进行设计方案的优先，可以得到限额设计方案[2]。各专业设计部门以限额为基准，可以充分发挥技术专长进行项目成本控制，即从设备、工程量和材料三方面进行概算控制，确保各专业投资不超出估算。

（3）完成初步设计概算的审批后，设计单位可以将概算限额分配到各专业设计部门，使各部门按照限额设计施工图纸，完成材料及设备的选购。按照批准的设计原则、范围等要求，还需实现对施工图纸的预算造价控制。在该环节，需要重点按照初步设计工程量进行工程量的控制[3]。而设计人员在限额设计的过程中，应树立经济成本意识，通过技术经济分析确定施工图的设计方案。如果设计方案发生重大变更，需要由监理部门连同设计单位、建设单位和施工单位进行协商，完成初步设计及概算的重新编制，经过审批后才能进行概算造价的修改，并作为投资限额进行限额设计。

2　通过限额设计实现成本控制的案例分析

2.1　房地产项目概况

某房地产项目为公寓住宅新建工程，共两栋，单体包含居室、活动室和辅助用房等，共12层，屋面高44.6m，建筑面积34756m2。在项目限额设计中，需要根据投资估算确定项目设计限额总值。通常来讲，项目设计限额总值比投资估算略小。按照项目可行性研究报告，项目投资估算为9867万元。按照项目建设标准，需采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构，并采用钢筋混凝土筏板基础，配合采用人工挖孔桩。建筑装修采用上部面贴面砖+下部贴麻砖的外墙装修模式，局部刷涂料。建筑外立面采用铝合金外窗，内部采用大理石楼面进行公共门厅和走廊地面建设，采用PCV吊顶，其余部分为中高档装修水平。

2.2　项目各组成部分目标成本

结合项目建筑功能的主要组成部分（如图1所示），同时根据建筑产品分析的相关资料，能够对项目各组成部分的目标成本进行确认。通过对各部分功能展开评价分析，可以在各工程部分进行设计限额的分配[4]。采用百分制对各工程部分实现使用性能、美观性、安全性能、技术经济效益和绿色效益的相对重要程度进行评价，可知装饰工程、结构工程、给排水工程、电气工程的寿命周期费用占比，分别为24.6%、38.36%、25.46%、11.58%，从而进行功能目标成本的反映。

2.3　各部分目标成本的控制

在各部分目标成本中，不仅包含一次性投资费用，同时也包含工程的使用和维护费用。在各部分工程的功能得到提高的情况下，工程的一次性费用将有所提升，使用和维护费用则随之降低。考虑到公寓工程建设投资额较高，同时寿命周期较长，还要对各部分目标成本进行修正。在实际修正的过程中，还要结合工程实际情况和调查结果确定各部分造价比例。结合各部分工程实际情况，可以确定项目各部分工程的设计限额。根据这一数值，设计人员可以进行灵活的限额设计。在各工程建设前期，设计人员需要联合建筑师等专家对项目最初设计方案进行分析，结合以往工程经验实现费用的合理估算。在估算阶段，需要对各种问题进行考虑，确保各项费用能够得到有效控制。结合限额，还要在各部门与工程间进行控制额的分配，确定项目建设需要的材料、设备等造价控制额。

图1　公寓项目建筑功能组成

2.4　目标成本控制的实施

结合上述目标，还要建立项目限额设计的纵横双向控制体系，通过纵向控制确保限额设计贯穿到各个专业的各工序中，使各环节得到相互连接。明确各专业、各工序的限额设计目标，则能使工序管理得到加强。在纵向控制中，需要做好方案的选择，在方案可行性研究阶段进行项目投资估算，确认方案落实的可行性。通过多方案比较，则能实现对项目成本的有效控制。在这一阶段，需要加强对工艺流程、关键设备等各种费用指标的经济评价，制定科学的投资限额决策。在项目实际限额设计过程中，通过与设计单位较好的沟通，实现对项目各项工程设计限额的有效控制。在横向控制上，需要加强设计单位内部管理制度和经济责任制的建立，确保各专业科室及人员的责任能够得到明确划分，同时给予人员相应的权力，确保人员在设计过程中对任务量和限额指标进行综合考量，达到有效控制项目成本的目的。针对达到限额设计目标的人员，可以给予适当奖励，以鼓励设计人员积极开展限额设计工作，确保目标成本得到有效控制。从房地产项目限额设计工作的开展情况来看，相较于限额设计指标，设计结果可节约成本50～100元/m2。而项目总建筑面积为34756m2，因此通过限额设计共节约成本约174～348万元。