房地产开发项目成本控制浅析

季婧　邓智丹　陶然

【摘 要】在现阶段国民经济体系中，房地产行业影响着生产，消费，流通三个领域，在国民经济体系中占据主导作用。在日趋竞争激烈的环境中，房地产商已经意识到，在工程项目建设中控制成本的重要性。本文对中小型企业的发展面临的内外部问题做出分析，并提出相应的解决措施。

【关键词】房地产；开发项目；成本控制

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 2095-2457（2018）04-0197-002

在现阶段国民经济体系中，房地产行业影响着生产，消费，流通三个领域。房地产行业在改善居民居住环境，增加就业机会，扩增财政收入，带动地方经济以及相关产业等诸多方面有着举足轻重的作用，其在国民经济体系中占据主导作用，亦被称作国民经济发展的“晴雨表”。

全国各地大小房地产企业不断涌现，伴随着政府持续对房地产的宏观调控，房地产行业已然走过一本万利的黄金时代。

在这样竞争激烈的环境中，房地产要想立于不败之地，取得良好的收益，獲得持久性发展，必须将成本集成控制作为首要任务，提高企业的项目管理水平。

1 房地产开发项目成本控制现状分析

（1）企业管理者缺乏成本控制意识

房地产业在选拔管理者时一般是按照施工经验，这样就会造成一个普遍现状即房地产业管理者年纪普遍偏大。他们接受新事物的能力比较差，对新的成本控制技术不够了解。而且企业不注重对企业管理者的培训，即使培训，效果也不是很现住，不太能把理论用于实践。而且一些管理者不太愿意去接触新的成本控制方法，甚至认为以前的成本控制方法能用，现在依旧能用。熟不知，随着世界的变化，新事物的发展，产业为适应时代的潮流，不被挤下去，也需要引入新的技术。

（2）工期延迟

由于前期需要投标，而公司为了能够得到该标，该项目的正常工期被压缩。还有一些项目会位于环境重点保护区，前期审核流程会较为繁琐，时间耗费较长，从而导致开工时间延迟。而公司为了在既定日期之前完成该项目工程，便会加快进度，增加劳动力，机器设备，降低了对项目工程质量的要求。这样反而导致了项目不合格，致使一些项目工程需要维修甚至返工，从而大大加长了项目工期。

（3）成本超过预算

公司管理层对成本控制意识较差。公司仅仅对该工程可能会花费的材料、物力等做了大约的预算，并没有估测施工过程中可能出现的额外开销。比如一些项目前期设计的缺陷，致使一部分项目需要返工，维修而增加成本费用没有考虑在内。另外，为了在既定日期之前完成项目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一个主要原因。

（4）质量、成本、进度缺少集成控制

一个房地产项目一般由质量、成本、进度三个关键要素组成，房地产业管理者把他们拆分开来单独的分配给各个部门执行，每个部门在制定计划、分配任务、解决问题时只会考虑自己的部门所负责的部分。当项目进度比预期慢时，企业只会考虑要追赶进度，并采取相应的措施，比如加派人手，增加机器，采取新工艺，这样势必就会造成成本的增多，并且工程的也会有所降低。当成本超过既定预算是，企业则会为减少成本而做处相应的举措，比如降低材料使用标准，减少劳动力，这样工程的质量则会达不到既定要求，还有可能造成因质量不合格而造成的返工、重工，这样不只使工期大大增加，还造成了成本的加大。

2 项目三要素集成控制方法的构建

（1）明确系统功能

建立“三位一体”的成本集成控制方法，即对成本进行“事前”、“事中”和“事后”全方位控制；建立实时信息系统，实时掌控事态发展变化情况，及时做出相应的调整，明确后续工作发展方向，并结合项目进度，阶段性的对施工过程中发生的直接成本以及间接成本进行统计总结。联合多个部门，全方位、多角度分析成本费用超支原因，结合事态发展采取补救措施，并有针对性的加强对后续可能出现的问题的管理。系统功能如图1所示：

1）成本计划管理功能：包括对项目预算、定额、资源计划、进度计划的管理。

2）项目资源管理功能：对项目施工中实际使用的人工、机械以及材料采购、库存的管理。

3）成本数据采集功能：包括对每日完成的工程量，以及对日常发生的成本费用进行采集。

4）成本信息分析和分析结果输出功能：可形成和输出多种有关成本及其结果的报表、图形。

（2）分解项目层次结构

传统的分解体系结构有估价体系费解结构和计划体系分解结构，它们分别用来分解费用结构和工序结构，这两种结构各有各自的功能和特点，不能融合。要想解决这一问题，就必须考虑他们的特点，结合实际情况，在工序和费用之间建立一个框架，以此建立分解层次结构。

首先将项目按照原有组成部分分解，然后将分解部分派发给相应部门独立核算，即要结合工作分解结构（WBS）和项目分解结构（OBS）。工作分解结构即按系统原理和要求吧项目分解成相互独立、相互影响、相互联系的项目单元。通过项目管理再将这一系列合成一个单元已达到综合控制的目标。

由此，根据以上方法可以对项目进行集成控制，即先确定初步该工作计划，再进行优化调整，与此同时确定成本、质量和工期三大目标。当然，如果后续有偏差，则必须适当调整原计划并采取一定的措施。

（3）建立项目三要素集成控制系统

房地产开发项目中一般涉及成本、进度和质量三个因素。它们其中任意一方的变化，都将会引起另外两方的变化，这三者之间相互联系、相互制约。要想合理的预测未来可能发生的变化，房地产业管理者不能单一或双方面的控制这三者之间的关系，而是需要将这三者放在同一体系里利用成本集成控制方法进行集成控制。

赢得值管理方法是引入一个“赢得值”为中间变量来衡量进度和成本之间的关系，但此方法忽略了质量的影响。本文将在赢得值管理方法的基础上引入一个新的中间变量“质量挣值”，来分析质量与进度和成本之间的关系，实现房地产开发项目质量、成本和进度三大要素集成控制。质量挣值在这里的定义为“质量执行指数”QPI（Quality Performed index）。

（1）质量执行指数。定义：QPI=（实际质量水平+计划质量水平）×100%。借助于“质量执行指数”这个变量就可以把质量成本的概念引入到项目挣得值的计算中了。所谓质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和，或者说与质量管理职能管理有关的成本。其计算公式为：

己完成工作量的实际质量成本=已完成工作量×单位实际造价×质量执行指数①

已完成工作量的预算质量成本=已完成工作量×单位实际造价×质量执行指数（100%）②

上式②中，质量执行指数100%为表示完成工作量的质量是合格的，符合规定要求的。

（2）质量偏差。由上述变量，就可以进一步计算项目的质量偏差。项目質量偏差值（Quality Variance，QV）是指检查期已完成工作量的实际质量成本与己完成工作量的预算质量成本之间的差异。其计算公式为：

QV=已完成工作量的实际质量成本-已完成工作量的预算质量成本

项目质量偏差率=（已完成工作量的实际质量成本-己完成工作量的预算质量成本）/己完成工作的预算质量成本

质量偏差率为负值，表示己完成作业的质量水平不达标。同时，质量偏差率的大小，也表明了质量偏差的程度。如果偏差为负值，就需要及时发现问题，查找原因，并采取适当的纠偏措施。

3 项目三要素集成控制方法的作用

（1）促使企业各个部门团结协作

在房地产开发过程涉及多个阶段，而房地产业管理者往往致使注重施工阶段，而忽略了其他几个阶段的重要作用，并且各个部门在分配任务的时候往往只会注重自己这一部门的工作。但是当地产业在开发过程中涉及众多，要想是项目获得更多利润，品质更好，必须使各个部门团结协作，解决自己任务的同时也要考虑到其他阶段的问题。而采用集成控制，便是将各个阶段放在一个体系里考虑，从而使企业各部门更加团结高效工作。

（2）实现企业内部动态平衡

开发项目的质量、成本、进度三个当面相互依赖，相互联系，任何一方面的变动都会引起另外一方面的变动。比如房子的质量要求较高必然会引起前期成本的投入加大，但是后期的维护等方面的费用会降低从而整体的费用相比较来说会较低。但是如果房子的质量要求过高，则会造成成本的增加，也会引起进度减缓，从而利润也会降低。同样，进度的加快，则会造成房子质量下降，并且也会对成本的投入产生一定的影响。所以就这三个方面而言，任意方面的变化都会引起另一方面的变化，这其中的变化可能是好的，也有可能是不好的所以在成本控制中，必须将这三个方面综合起来考虑，形成一种成本集成控制方法，从而使企业实现内部动态平衡。

（3）提高房地产业整体竞争力

随着政府的调控，“新国十条”的颁布，房地产业再想依靠提高房价来谋取利润已然是一个不切实际的想法，那么当下当地产业管理者要想在竞争激烈的房地产业中立足，必须要进行成本控制，从而提高项目的整体竞争力。

（4）推进成本控制研究的发展

改变现有成本控制方法，不在局限于单一控制质量、成本、进度三个方面，而是将这三个方面综合考虑，确立三者之间的动态关系，将他们放在一个体系的进行集成控制，以提高我国房地产业开发项目成本控制的水平。

4 结束语

在现阶段国民经济体系中，房地产行业影响着生产，消费，流通三个领域，在国民经济体系中占据主导作用。在日趋竞争激烈的环境中，房地产商已经意识到，在工程项目建设中控制成本的重要性。

本文发现房地产开发项目成本控制主要存在四个方面的问题。一是，四是企业管理者缺乏成本控制意识；二是，工期延迟；三是成本超过预算；四是质量、成本、进度缺少集成控制。

基于以上问题，笔者提出了项目三要素集成控制方法。首先要明确系统功能，其次分解项目层次结构，最后建立项目三要素并对项目成本进行集成控制。这样，可以促使企业各个部门的团结合作、实现企业内部动态平衡、提高房地产整体竞争力、推进成本控制研究的发展。

【参考文献】

[1]季婧.房地产开发项目成本集成控制应用研究[D].南京理工大学，2014.

[2]王颖.铁路工程项目质量、成本、进度集成控制方法研究[D].西南交通大学，2013.

[3]徐映伟.TE公司电力电缆附件研发项目集成成本控制研究[D].华东理工大学，2012.

[4]杨柳.基于集成管理的建设项目成本控制的应用研究[D].武汉理工大学，2011.