房产测量要点及质量控制措施探讨

文/刘俊伟　宁波天成水利水电设计有限公司　浙江宁波　315000

伴随建筑行业的可持续发展，城市建筑的规模明显扩大，有效地提高了建筑行业管理要求。在这种情况下，建筑行业应正确认知房屋产品，确保管理效果满足预期要求。而在房产交易的过程中，对购房者购买行为产生主要影响的因素就是房屋建筑面积与分摊面积等等，所以要求调查并统计房产，对房产图进行绘制，保证购房者对所购房屋面积信息进行深入地了解。为此，深入研究并分析房产测量要点与质量控制措施具有一定的现实意义。

1、房产测量现实意义

一方面，房产测量数据信息能够为城市规划管理工作的开展提供必要的参考依据。依据《房产测量规范》具体要求，明确指出房产必须经过具有国家测绘资质的单位及专业测量工作人员的实地勘测，专业化地测量房屋自然状况，即房屋占地面积、具体位置以及使用用途等[1]。

另一方面，房产测量维护公民的合法权益。经由专业测量单位勘测以后，确定房屋管理部门所发放房屋产权证中的数据被国家承认，具备一定的法律效益。一旦房屋所有者合法权益被侵害，应将其当作重要的依据要求清偿与索赔。而国家法律部门判决的过程中，在特殊情况以外，都一定要将房屋产权证中的测量数据作为参考依据进行评判。

2、房产测量工作的要点分析

对公共面积分摊问题的解决

广州市某住宅小区业主发起了维权活动，在该盘一、二期建成入住小区内，业主要求开发商退换多收的房款。经过调查研究以后了解到，在开发商通知业主办理房产证签名的时候，业主发现房屋面积缩水，实际的公摊面积误差达到了26.8%。其中，相同楼层南面两户面积缩水达到4.5平方米，套内面积是1.4平方米，公摊面积是3.1平方米。北面用户缩水更为严重，各户套内面积缩水6平方米，公摊占4平方米，而套内为2平方米。通常，房产的公摊面积包括诸多内容，如图一所示。由此可见，公共面积分摊问题十分严重，必须给予房产测量公摊问题高度重视。

图一　房产公摊面积组成部分

在对相邻房屋勘测的过程中，因房屋建设所使用的砖块亦或是泥土都是实物，具有一定的体积。所以分别勘测房屋的时候，两栋房屋就会形成共有面积。尤其是在城市房屋中，房屋间都是以墙作为间隔。在这种情况，就要针对整层楼房展开测量，对总房屋面积进行计算[2]。随后，对单个套件面积分别进行测量，并在总面积中减去各套件面积，获取公共面积。在此基础上，应根据各套件在整层总面积中所占系数比重，与公共面积相乘，获得每户所需分摊的公共面积。另外，楼梯房的楼梯面积同样要由上下用户共同分摊[3]。

一般情况下，房产公摊面积并不是越小越好，最佳标准如图二所示：

图二　房产公摊面积最佳标准

对房产测量偏心测量问题的解决

使用测量仪器采集相关数据信息的过程中，难免会遇到视线遮挡的问题，例如在棱镜后背位置放置在房屋两面相交角点位置的情况下，要保证棱镜朝向仪器方向。而在实际测量方面，因测量仪器自身已经定向无法搬站，无法与棱镜实现点对点的有效对接，所以房屋角点坐标也并非为棱镜中心测量坐标，进而形成角度偏差，影响数据信息的真实性[4]。所以要选择使用水平微动螺旋对棱镜水平角度进行调节，并缓慢将仪器视线角度调节至建筑物角点进行测量。

复查并整理计算结果

通常情况下，需全面整理房地产项目面积预测和实测数据信息，并向负责人员提交完整数据结果与技术报告接受审查，最终形成完整准确的房产面积成果报告，向委托人提交并使用。在实践过程中，复查工作的开展要求测绘工作人员互相检查，之后经由检验机构检验计算结果[5]。其中，计算结果检验的主要内容包括房屋使用功能、房屋界限划分与公共面积分摊等等。

3、房产测量质量控制措施

房产测量全过程控制手段的完善

对于房产测量工作而言，必须站在全局角度出发，贯彻并落实房产测量质量控制的工作。在实践过程中，需通过房产面积测算、房产图绘制与变更测算等方面，全程控制房产测量[6]。与此同时，应综合考虑工程项目实践经验，测量房产时采取全过程质量控制手段，确保房产测量设备软件和标准的有效提高，对检验设备精准度予以了解的同时，不断完善检测的内容，以免形成多种软件计算结果。完成测量工作以后，需借助多方力量制定管理条例，确保房产测量中能够有效利用相关技术。

在此基础上，综合考虑房产测量工作会直接影响生产与房地产经营行为，所以贯彻落实全面质量控制的过程中，应结合房产项目要求，适当地加入精细化的管理内容，保证精细化管理适应范围不断扩大，确保测量的效果与预期要求相适应。而在观察和测量不同房产项目的时候，要求测量工作对比并分析不同使用项目所需选择的施工材料，结合具体的数据信息，对施工材料的经济适用性展开深入地分析，以保证房产测量工作获取理想的效果[7]。

推进房产测量工作的信息化发展

房产测量工作特殊性明显，特别是在现代房屋计算方面，开发商进行房产测量的过程中，应对测量管理思想进行有效地转变，在测量中应用现代管理思想，确保房产项目测量更具信息化与数字化特征。当具备特定技术条件的基础上，房产开发商要积极构建房产测量管理系统，确保房产测量的信息化。基于系统的构建，要求归纳全部房产信息并输入到系统当中，根据不同房产类别归纳，通过扫描与手动输入方式将房产测量信息输入其中。而作为房产测量工作人员，在个人版面设置方面要将员工号当作账号，确定具体的权限。这样一来，就能够确保信息数据安全性，不断增强房产测量工作的质量与水平。

在实践工作的过程中，应高度重视信息输入的安全性，所以对房地产开发商而言，应对系统的安全管理问题给予必要的关注[8]。其中，应借助防火墙与不定修补等多种方法，保证系统安全水平的提高。在此基础上，企业要组织并开展员工培训的工作，安排专业技术工作人员实施培训，对系统操作要点进行详细地介绍，特别是远程访问所需注意的事项与网络防火墙等等，确保工作人员熟练地应用系统，进一步增强房产测量工作的质量。

结语：

综上所述，文中对房产测量工作的现实意义展开了分析，并研究了测量工作的要点与质量控制方法。作为房产测量工作人员，在测量房产的过程中，一定要借助现代化技术，不断更新房产测量技术，对企业房产测量具体需求形成正确地认知与了解，对企业房产测量管理模式予以不断创新和完善，以实现企业管理水平的全面提升。

参考文献：

[1]蒋大军,蒋霞.房产测量计算中的质量控制策略[J].建筑工程技术与设计,2016(13):2644.

[2]赵春娥.房产测量要点及质量控制措施探讨[J].建筑工程技术与设计,2017(7):2112.

[3]蔡仕忠.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].资源信息与工程,2016(4):122-123.

[4]付夭霞,冯茹莎.房产测绘技术及质量控制应用要点研究[J].建筑工程技术与设计,2017(8):2685.

[5]张永娇.简析房产测绘技术与测绘质量控制[J].建材与装饰,2017(44):190-191.

[6]张艳.房产测量计算中的质量控制策略研究[J].建筑工程技术与设计,2017(5):1681.

[7]庄杰.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].房地产导刊,2016(18):227-228.

[8]张晓娜.房产测绘技术与测绘质量的控制要点[J].建筑与装饰,2016(12):93-94.