美国住房金融系统研究及对我国的启示

(山西财经大学 山西 太原 030000)

一、美国住房金融系统形成背景

在19世纪30年代之前，美国住房信贷市场能够用于购买住房的贷款不仅昂贵而且严重供应不足，租房是当时全美最重要的居住模式。

20世纪30年代的经济大危机，对美国的整个金融市场来说都是一场灾难。在住房金融市场上也出现了严重的抵押贷款违规问题，大量的房产因无法偿还住房抵押贷款被强制拍卖。在这样的背景下，美国政府把调节住房市场的重点放在稳定和支持住房信贷系统上，并在全美形成了国家调节住房抵押信贷系统的机制。

二、美国住房金融体系的结构特点

美国政府为了实现“让每个美国家庭能够承受得起一套环境适宜的体面住房”的住房目标，广泛的应用地利用了其发达的金融机构，从20世纪30年代以来，通过各种联邦立法设立专门机构、设立最低住房标准等。鼓励居民用抵押贷款方式购房、建房，并对买房者提供各种优惠。下面我们从美国住房金融体系结构上的两大特点入手，对美国住房金融体系进行简单介绍。

(一)美国住房金融体系的多层次性与构成主体的多元性

美国住宅融资体系是市场机制与政府干预相结合，其发达的住房金融市场，是以国家、民营机构为核心的多元化主体结构。

1.政府性的住房金融体系。在美国，联邦住房与城市发展部(FUD)负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属的联邦住房管理局(FHA)负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭(抵押)担保。政府国家房贷联盟(吉利美)，作为FUD的下属的政府性支持公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，属于政府性的住房体系的还有联邦全国抵押贷款协会(房利美，1938年成立)、联邦住房抵押贷款公司(房贷美，1970年成立)，并称为“两房”(主要从事住房抵押贷款资产证券化业务)以及退伍军人管理局(AV)等。

2.商业性住房金融体系。美国商业性住房金融体系包括数量众多的商业银行、储蓄机构以及证券公司。它们在政府支持性企业业务之外发挥着重要的作用。

(二)美国的“两级”互促发展的住房抵押市场

20世纪30年代大危机后，美国逐渐建立起了较为完善的住房金融抵押贷款市场：一级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储蓄机构向借款人发放住房消费贷款的市场。二级市场建立了以房利美、房贷美(“两房”)为核心的、通过证券化补充抵押市场流动性的机制，在政府解决中低收入家庭住房问题中发挥重要作用。

1.一级市场。美国住房金融一级市场除了上边提到的商业银行、贷款公司、储蓄机构外，还包括一些中介机构、政府机构等。

(1)多元化的放款机构。美国的抵押贷款机构主要包括商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会、抵押公司(或抵押银行)和信用社。这些机构是住房消费抵押一级市场最主要的资金供给者。其中，储蓄银行、储蓄贷款协会是传统的抵押贷款机构。但是在20世纪80年代储贷危机之后，抵押贷款市场结构发生了变化，商业银行成为主要的住房贷款资金供给者。

(2)分工明确的中介机构。除抵押经纪人外，中介机构还包括保险、担保、评估、信用管理以及产权管理等机构。其中，经纪人主要充当借款人和放款机构的中介，将借款人打包分组并推荐给不同的贷款机构，降低借贷双方的交易成本，提高签约的成功率。信用管理局则为放款机构提供全面、准确、快捷的借款人信息。商业担保公司为一般抵押贷款提供担保，政府担保机构(如FHA)则专门为中低收入借款人提供担保，以增强其信用，从而使其获得银行的信贷支持。

(3)针对中低收入家庭的政府担保机制。1933年大危机后，为刺激经济复苏和满足家庭购房需求，美国1934年成立了联邦住房管理局(FHA)，1944年成立了退伍军人管理局(VA)，1994年成立了农村住房服务部(RHS)，专门为中低收入群体和退伍军人等特定人群购房提供政府担保。其中，FHA隶属于美国住房与城市发展部(HUD)，而RHS隶属于美国农业部(USDA)。

(4)多样化的贷款产品。按利率是否可变动来划分有固定利率贷款(FRM)、可调整利率贷款(ARM)。按借款人信用等级来划分有最优贷款(prime)、次级贷款(subprime)、超A贷款(Alt-A)等三类；按还款方式来划分有等本息、等本金、分级偿还；按贷款后的债务整合来划分有再抵押贷款、反向抵押贷款、住房净值信贷额度和住房净值贷款等；按照担保人来划分有一般抵押贷款和政府支持抵押贷款项目，后者如联邦住房管理局贷款和退伍军人管理局贷款。

2.二级市场。随着住房市场的迅速发展，资金来源成为抵押市场进一步壮大的制约因素。为帮助银行等改善资产流动性和得到更多的抵押贷款资金，美国逐步建立和完善住房抵押贷款二级市场，一是胡佛政府1932年成立了联邦住房贷款银行系统(FHLBank)，通过发债融资向其认可的会员单位提供低成本抵押资金；二是放款机构、保险公司、FHLBank等机构间开展贷款合同转让；三是通过“两房”实施贷款证券化。抵押贷款二级市场极大地促进了一级市场的发展。

三、美国住房金融体系对我国的启示

目前我国住房保障体系包括：经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等。相对于公共租赁住房，经济适用房对解决城市家庭住房更为重要，然而现实中仍然存在着符合经济适用房购房申请条件，却没有购房经济能力的现状，这就离不开银行的信贷支持。因此，要充分发挥经济适用房在解决城市家庭住房中的作用，必须建立鼓励银行向经济适用房购房者贷款的机制，其中的关键在于帮助银行转移或降低信用风险，这一点我们可以从美国住房金融市场得出如下建议：

(一)在一级市场中通过政府担保提高中低收入家庭购房能力

理论研究和实际工作表明，商业银行发放的经济适用房抵押贷款的信用风险要比一般商品房的信用风险更高。如果按照商业银行一般抵押贷款标准审核是否可以获得贷款，那么大多数经济适用房借款人是不合格借款人，这将导致商业银行难以大规模和持续性地向中低收入家庭发放住房抵押贷款。

(二)增强二级市场流动性补充机制

从美国金融市场发展过程来看，随着我国金融市场的发展，银行资金来源的压力将成为抵押市场进一步壮大的制约因素。为此，我国需要为银行等放款机构建立通过按揭贷款二级市场改善流动性的机制。1.建立按揭贷款转让市场，允许放款机构与保险公司之间开展按揭贷款合同转让业务；2.积极扩大按揭贷款证券化规模。

(三)加强对住房金融市场的立法与监管

美国关于住房金融改革的每一步都是通过联邦立法的形式来保证其实施效力。我国自1998年住房改革以来，住房市场得到快速发展，但到目前为止还没有一部专门的住房法律，住房市场发展目标、路径、机制还不清晰，缺乏法律依据和保障。同时，住房信贷资产占银行信贷资产的比重将继续稳步提高，但目前还没有针对性的监管机构和指标。为防范“美国式”住房金融危机，有必要对住房金融实施单独的监管。

[1]朱虹，2014：“美国政策性住房金融机构监管体系概述”，《银行家》，2014-7-15.

[2][美]阿列克斯·施瓦兹，2008：《美国住房政策》，黄瑛译，北京：中信出版社.

[3]蒋欢，2005：“美国住房金融体系及启示”，《商场现代化》，2005-12.