近十年房地产高周转现象浅析

(聊城大学 山东 聊城 25200)

一、前言

2007年之前，房地产企业净资产收益率上升主要来自经营改善及房价上涨；2008年之后房地产企业净收益率上升则更多来自于高杠杆和高房价；2010年之后，在调控常态化的背景之下，高杠杆和高房价难以继续维系，房地产的利润点的下滑直接导致了房地产企业净资产收益率的下降[1]。

中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心发布的“2014中国房地产500强测评研究报告”显示，2013年，高周转成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间[2]，各大领先企业纷纷采取快速销售策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。企业要谋求发展，高周转已经成为一种主流做法。碧桂园、恒大、万科都在抢速度，用尽各种方法提升周转率，而周转率的提升显而易见促成了销售额的大幅度提升。

二、高周转模式意义分析

高周转模式，是房地产飞速发展，地产商年销售额迅速从几十亿增长到5000亿级别的重要原因，房地产高周转模式对房地产业发展意义重大。

(一)促进资金高效流通

简单说，高周转模式与通过资金的高效流通能带来较多利润是一样的道理，房地产行业是一个资金密集型的产业，由于房地产项目需要投入较多资金，开发商多数不会独立出资，而是通过抵押向银行等金融机构贷款来供给项目的正常运转，所以说项目周期越长，所贷资金的使用成本就越高，成本的增加显然降低了项目的整体效益。

(二)规避不可预测的风险

房地产项目的高速运作可以规避一些不可预测的风险，尤其是来自政府的政策性风险，因抑制房价快速增长而实施的限购、限贷政策，房子盖完了而卖不出去，对房地产开发商来说资金的回笼周转造成了不小的影响。除了政策直接的影响，材料市场价格波动也不容小觑。以山东省济南市为例2017年度，由于国内原材料水泥的大幅上涨，商品混凝土的价格由今年6月份的340元每立方上涨到了11月份的480元每立方，三个月的涨幅超过40%，对于普通的房企来说短时间内材料的暴涨所带来的资本压力是难以消化的，也只有将这部分负担转嫁到购房者的身上，从而失去竞争力。

房地产投资是中长期型投资，一是要求减少资金占用，少支利息；二是高周转同时可规避开发风险，包括开发政策、银行、税务、市场、开发材料成本等风险[3]。换句话说高周转不仅可以实现项目资金的快速回拢，减轻资本投入压力，也可规避一部分由于市场波动而导致的价格风险，提高企业在行业里的竞争力。

三、房地产高周转的实现路径

高周转在现实的项目运作中应在这几个方面要实行快速周转：一是开发周期要短、速度要快，从拿下土地、设计、手续报批、施工建设、直到交房整个开发周期越短越好。另外在这期间压缩销售时间，不就高额利润，实现快速销售。二是把房地产开发期间有可能出现的问题前置处理，精心管理，精心处理所有可能出现的问题，做到有备无患。三是执行先进的管理措施，制定严禁的管控流程。四是推行产品的标准化，规范开发流程，促进产品规模化生产。脱离这几点无法实行高周转。

(一)压缩销售前的开发时间

一个房地产开发项目,如果是由有经验的开发公司来操作,顺利话从拿到土地开始计算,从规划设计(3个月)、报批(2-3个月)、施工建设、预售、竣工验收、交房(约18个月以上)[4]。尤其是达到预售条件之前的几个阶段，是实现本项目能否高速周转的几个关键因素，也是每个项目应着重关注的几个阶段。

实现快速的销售需要开发节奏的适度配合，影响销售的无非就是几个关键节点：开工证(土地使用证、土地规划许可证、工程规划许可证、开发经营许可证、施工许可证)的取得、预售证的取得、银行按揭放款。所以说要想加快开发节奏，只要从手续报批和施工达到预售这个阶段把时间压缩最短即可。也就是说，从拿地、报批、主体结构到地上三层满足预售条件这个阶段，要在最短时间内完成，实现资金回流，减轻企业资本压力。

(二)项目的精心管理

项目管理是建筑市场发展到一定阶段的必然产物,随着社会分工日益细化,专业化程度日益提高,建筑市场的规范也得到大大提升，精心化地管理是项目盈利的基础和前提。

前期应对市场做充分的研究，使得项目的规划设计能够如期进行。且应有完善、可行的决策机制，明确评判标准，提高决策效率。施工图设计文件及时供应，开发商应提前与设计部门进行全面沟通，提前准备好详尽的施工图技术文件，确保在工程项目管理方面减少建设过程中的变更。

(三)企业内部先进的管控措施

以万科为例，开发决策前置的方式来优化开发关键路径，1363计划运营体系是总部实施管控的重要手段。用变化取代计划，用交流消灭数据，用默契取代冲突。其核心是通过持续演化发现问题和应对变化，既兼顾了不同时效的需要，又确保了随时根据市场变化修正计划中的偏差。

(四)推行产品标准化

随着房地产行业近几十年的发展，我国房地产已经步入较为稳健的发展期，行业运转已逐步完善、规范。目前招拍挂日益成熟，地价已呈透明化，依靠地价的差距来获取高额利润的时代已经过去，房地产正进入以高速开发、资金快速回笼、减少融资成本为主的盈利模式[5]。且房地产产品生命周期长，资金投入大，涉及众多部门、众多行业与工种，存在各种不可控的因素，以前的开发模式显然不再可行。

如果各项目实现产品模式标准化，统一设计和开发流程，那么项目开发就相对单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快形成独具企业特色的产品模式，大力推行标准化战略，实现标准化产品线的连锁、复制开发。由此可以看出通过开发产品的标准化，也可实现高周转。

四、结语

文中分析了房地产高周转的重要意义，高周转实现路径总结为压缩销售前的开发时间，项目精心管理，企业内部先进的管控措施和推行地产标准化开发，对于房地产高周转现象应用分析有一定的借鉴价值。