新形势下房地产项目动态审计预警体系构建与法律实施机制研究

■王 昆

引言

近年来，政府部门和市场机构加强对房地产行业的综合管制，房地产行业的发展相对稳定。但在实际发展时，一二线城市仍出现房价哄抬过高的局面，这限制了一二线居民的购房需要。究其根本原因，主要是由于房地产项目的审计评估，欠缺动态审计预警体系与之匹配。在实际开发房地产项目时，房地产项目的审计预警仍以静态审计为主，相关预警难题的呈现，最终限制了房地产项目的审计效果。

一、新形势下动态审计预警体系构建综述

我国正处于经济转型的重要时期，经济新形势较为明显。经济新形势下，动态审计预警体系的构建有了新的需求。为了更好的适应金融环境的开放发展需求，动态审计预警体系也应在原有基础上获取更为合适的环境支持。这也就意味着，我国国民经济的飞速发展，促进了经济社会的发展与进步，经济结构的转型升级已成必然，在经济金融环境发生重大变革的当下，利用动态审计预警体系构建，促成经济实施环境的优化，这是动态审计预警体系构建的目标和要求。除了实施环境外，动态审计预警体系的构建，还应兼顾技术条件和政策条件，通过技术条件的有效分析，确定风险监测系统，实现相关指标数据信息的优化。同时，借助政策扶持，加强行政体制改革下的动态审计预警体系优化。

二、新形势下房地产项目动态审计预警体系构建的必要性分析

1.项目风险预警识别的必然经过。

对于房地产项目而言，经济新形势下，动态审计预警体系的构建，是项目风险预警识别的必然经过。任何一个房地产项目，都应该在新形势背景下，加强对项目本身的风险预警及风险识别，保证房地产项目的实际发展，能够有效规避房地产项目风险，实现稳定建设。尽管是在初期发展阶段，房地产项目的发展仍相对缓慢，但考虑到房地产项目所涉及的人力资源和物力资源等都相对庞大，房地产项目在发展初期，也应该加强对项目风险的预警识别。近年来，房地产项目的发展得到越来越多人的关注和重视，动态审计预警体系构建，作为项目风险预警识别的必然经过，也需得到房地产项目负责人员的高度重视。新阶段的房地产项目，也应适应新的审计预警体系。

2.项目预警及审计监管的必要流程。

众所周知，项目风险预警与审计监管之间有一定的关联性。在房地产行业这样的风险行业，收益与风险齐高。要想充分适应新形势下房地产项目的开发建设需求，加快对房地产产业经济效益和文化效益的共同提升，就需要结合房地产项目开发管理的实际需要，准确构建动态审计预警体系，实现项目预警及审计监管。由于动态审计预警体系的构建，是项目预警及审计监管的必要流程，任何一家房地产企业都应该在日常开发房地产项目过程中，将项目预警体系构建方式在首要位置。但需要注意的是，房地产项目动态审计预警体系构建的必要性，强调了动态审计的关键价值的同时，房地产项目也应该将其与其他项目等同考虑，切不可出现独立评估或独立于监管的情况。

3.依法审计项目的关键要素。

随着经济社会的不断发展，我国加快依法审计项目的落实，房地产项目动态审计预警体系构建，作为依法审计项目的关键要素，既需要得到政府部门的宏观调节与控制，也需要适应经济新形势发展，在市场机构的有机协调下，促成房地产项目的稳定建设。在初期发展阶段，依法审计项目的落实，可能无法得到所有房地产项目负责人员的高度重视。但在发展进入到稳定阶段后，依法审计项目与房地产项目的融合，应当得到越来越多房地产项目负责人的高度重视，并将其利用到房地产项目动态审计预警体系中，实现房地产项目与传统项目之间的有效挂钩。这也就意味着，房地产项目动态审计预警体系的构建，应当注重法律法规的规范性及法律与审计之间的联系性。

三、新形势下房地产项目动态审计预警体系构建的现实困境

1.动态审计预警指标的选择欠缺原则性。

结合目前的发展，新形势下房地产项目动态审计预警体系的构建，出现审计预警指标选择欠缺原则性的问题。在传统的发展形势下，房地产项目对动态审计预警的关注程度不高，预警指标选择只是按照传统项目发展作出考虑。在现阶段发展时，房地产项目需要适应新经济发展所需，加强对动态审计预警体系构建的高度重视，但从实际的发展来看，房地产项目对预警指标的选择欠缺规范性和有效性，预警指标的原则性的缺失，会致使动态审计预警效果未达预期水准。例如，上海市的一期房地产项目，就由于动态审计预警指标选择欠缺原则性，动态审计预警指标选择只满足常规问题所需。在这一期房地产项目突发紧急情况时，上海市房地产项目的负责人原是无法作出原则性处理的。

2.预警风险识别系统中存在落后元素。

现代化发展过程中，房地产项目动态审计预警体系的构建，已经得到越来越多房地产项目负责人员的高度重视，房地产项目动态审计预警体系构建，往往与预警风险识别系统相互挂钩。但从目前的发展来看，预警风险识别系统中存在落后元素，这在一定程度上限制了房地产项目动态审计预警的实际效果。以西南地区为例，西南地区的经济水平不及一二线城市在加强房地产项目开发建设过程中，西南地区的房地产项目只需按照既定的发展规划，加快对保障房及商用房的建设与管理，预警风险识别系统是相对滞后的。尽管部分房地产项目已经加强对预警风险识别系统的更新与完善，但由于更新替换需耗费较长时间，更新替换的滞后性仍然存在。

3.动态审计预警机制的审计监管力度低下。

动态审计预警机制的审计监管力度强弱，能直接关系到项目动态审计预警的效果好坏。一般来说，审计监管力度较强时，项目动态审计预警的效果较好；反之，动态审计预警的效果就会受到限制。结合我国房地产项目动态审计预警机制构建的实际效果，审计监管力度低下，已经或多或少的制约了房地产项目的开发建设。尤其是在一二线城市，一二线城市经济发展水平较好，政府部门对房地产项目的扶持力度也相对较高，在这样的客观前提下，大量的房地产企业融入到房地产行业中，审计监管力度却未能及时跟进，审计监管力度的低下会致使房地产项目动态审计预警机制的构建存在偏差。倘若政府部门和市场机构无法根据房地产企业监管的实际需求，动态审计预警相关风险要素，实际发展就会面临新的风险和挑战。

4.动态审计预警的配套法律条文不够完善。

众所周知，我国强调依法治国，任何行业和项目的发展，都应该注重依法治理的基本原则。但从目前的发展来看，房地产项目动态审计预警的配套法律条文不够完善，这限制了新形势下房地产行业的稳定运作。在前期发展阶段，房地产项目的推出还相对较少，配套法律条文的不完善，并不会对所有房地产项目造成直接的影响和威胁。但在发展进入到相对稳定阶段后，房地产项目的数量和规模不断增多，房地产行业亟待通过政府法律条文完善，实现配套管理。而从当前的发展来看，由于动态审计预警的配套法律条文不够完善，房地产行业无法通过政府法律法规，细化对动态审计预警体系的有效构建，动态审计预警效果自然也会因此受到限制。

四、房地产项目动态审计预警与法律实施机制

1.明确房地产项目动态审计预警指标的选择。

要想在后阶段发展过程中，充分适应房地产项目发展的实际需求，在原有基础上响应经济新形势发展，促成动态审计预警与法律实施，就应该明确房地产项目动态审计预警指标的选择，保证每一项指标的选择都能密切适应房地产项目开发建设的实际需求。对于固定指标的选择，房地产项目相关负责人主要是结合前阶段的审计预警指标选择情况，判断原有的指标选择是否满足现阶段的发展所需。而对于非固定指标的选择，房地产项目相关负责人则需通过系统的市场调研，对房地产项目动态审计预警指标选择的大体情况有初步认知，随后，结合自身房地产项目的实际开发发展需求，细化原有的指标选择体系，真正实现原则性的预警指标选择。

2.定期检验房地产项目预警风险识别系统。

在现代化发展过程中，房地产项目预警风险体系的落后性，会直接影响房地产项目的开发建设。为了尽可能降低预警风险识别系统落后元素对房地产项目的制约，后续发展时，就应该根据房地产项目风险预警的实际需求，定期检验房地产项目预警风险识别系统，保证动态审计预警体系的构建及法律实施机制的出台，都能与房地产项目发展密切关联。一般来说，预警风险识别系统的更新可以以一个月或一个季度为周期，通过定期检验并识别系统落后要素的方式，判断原有的预警风险识别系统能否符合下阶段房地产项目开发建设所需。对于已经未符合房地产项目开发的，或无法符合后阶段房地产项目建设的，就需要投入必要的资金，加速对预警风险识别系统的更新替换。

3.建立健全房地产项目动态审计预警机制。

经济新形势下，房地产项目与其他项目一样，也需要通过动态审计预警机制建立健全的方法，实现动态省级预警效果的提升。但由于考虑到房地产项目正处于当下的热门项目，房地产行业仍然如火如荼。为了与房地产项目的开发建设速度保持均衡，建立健全房地产项目动态审计预警机制时，也应该注意效率及质量的共同保障。在效率保障方面，房地产项目的相关负责人员应当指派专业人员，对当下的动态审计预警机制建立作出明确的判断，确定后阶段动态审计预警的目标及方向；而在质量保障方面，则应该根据动态省级预警机制建立的现状，确定是否需要针对某其他元素进行完善和补充。需要注意的是，无论是效率保障还是质量保障，房地产项目相关人员都应该稳中求进、步步落实。

4.多要素促成动态审计预警及法律实施。

结合当前的发展，新形势下，房地产项目正处于新的发展周期。要想真正实现房地产项目动态审计预警的有效性和规范性，就应该多要素促成动态审计预警与法律实施之间的协调。对于动态审计预警机制，法律部门应当结合动态审计预警需求，及时更新和完善原有的法律法规，保证最终形成的法律条文，能够为新形势下房地产项目的开发建设，提供扎实的保障。而对于法律实施，则应该结合动态审计预警的相关结果，判断新阶段的房地产项目处于怎样的发展局面。随后，结合法律部门出台的相关法律法规，细化法律实施步骤和流程，保证最终的法律实施效果，能够真正实现对房地产项目开发建设的多要素促进。

结论

结合新形势下房地产项目的实际发展，炒房热问题在一定程度上影响和限制了房地产行业的稳定运作。若无法针对房地产项目，加紧动态审计预警评估，房地产项目会因此受限。由于新形势下，房地产项目面临预警指标选择欠缺原则性、风险识别系统落后等一系列问题，后续发展，可从现实困境着手给出应对措施。房地产项目负责人不仅需要建立健全相关审计预警机制，还需多元素促成动态审计预警及法律实施。

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