浅谈房地产开发成本控制

2018-03-28姜飞

四川水泥 2018年5期

姜飞

(上海松江新城投资建设集团有限公司 201620)

0 前言

经过三十几年的改革开放，祖国经济得到了巨大的发展，居民生活质量也在不断提高，对房地产有了更高的要求。所以掌握房地产开发程序，并能够采取有效的措施，对房地产开发进行成本控制，降低房地产开发企业成本，实现效益最大化，使企业在日益激烈的竞争中得到良好发展。

从整个开发过程来看，房地产开发大致可以划分为以下四个阶段，投资机会选取和决策阶段、项目开发前期阶段、开发项目的建设阶段及租售阶段，各阶段划分并不是固定不变，有时可能交替进行。

1 投资机会选取和决策

投资机会选取和决策是房地产开发过程中最为重要的一个步骤，往往能够确定一个开发项目的成败。

1.1 投资机会选取

投资机会选取就是探寻投资机会进行并进行挑选。在探寻投资机会时，首先要确定设想的开发项目所处区域，然后根据企业对该区域房地产市场供求关系的了解，寻找投资可能性，开发商需要根据自身的投资能力和管理经验，对各种投资可能性进行初步推断可行性，经过初步筛选后，开发商应就投资设想假设落实在每一个具体地块上，进一步分析客观条件是否具备，并逐一进行比较，形成一个初步开发方案。

1.2 投资决策

主要包括市场分析和财务评价，市场分析，主要分析市场的竞争环境、供求关系，目标市场及市场可接受的价格水平；财务评价，主要对开发项目的收入与费用进行比较分析。市场分析对于选定投资目标、明确开发方案、进行产品定位均起着非常重要的作用，关系到一个项目投资的成败。市场分析有很强的专业性，涉及法律、金融、财务等专业知识，并了解当地相关政策，开发商也可委托房地产估价等中介机构提供专业服务，为投资决策提供参考意见。

2 项目开发前期阶段

经过投资决策确定了开发项目之后，到项目开始建设之前，还有大量的工作要完成，包括取得土地使用权、规划设计方案报批、建设工程招标、开工申请审批等工作，开发商应将投资方案有针对性的进行细化，将成本控制目标进行分解，建立成本控制指标体系及项目整体进度计划。

2.1 获取土地使用权

在商业、旅游、娱乐、商品住宅项目开发过程中、土地费用往往能决定项目投资出成败，目前，在我国上海、北京等特大型城市中，土地成本约占项目开发成本的 40%以上、甚至更高，土地成本的高低对开发项目会产生重要影响，根据成本控制指标体系中的土地费用指标，理性参与土地使用权购买，规避经营风险。

2.2 规划设计方案报批

规划设计对建设用地面积、总建筑面积、建筑控制高度、绿化率、停车位、容积率、建筑密度、退红线距离做出具体规定。设计工作优劣，直接对工程建安造价产生决定性的影响，开发商应通过竞争优选设计方案，选择设计单位，优秀的设计方案，能够在满足规划设计要求的前提下，降低工程建造成本，达到技术、经济与美学的完美结合。施工图完成后，应根据施工图建立建安造价成本控制指标，用以控制工程建设阶段的成本。

2.3 建设施工招投标

建设施工招投标工作也是房地产开发成本控制的重要环节，公开招投标可以使房产开发商有更大的选择范围，房产开发商可以采用公开招标的方式邀请不特定的法人进行投标，开发商可以在众多的投标人中选择信誉良好，工期短、报价合理的投标人作为承包人，签订合同，公开招标的方式会促使承包人努力提高建设工程质量，降低成本，缩短建设工程周期。

房产开发项目招标过程中，需要组建招标工作小组，负责招标过程的日常工作与决策活动的处理，但大部分开发商均采用向社会中介服务机构进行委托提供代理服务，代理单位的选择就显的非常重要，招标限价设置是否合理，间接影响建安造价高低，招标文件及清单编制是否完整规范，

对结算会产生较大的影响，例如清单漏项，导致结算时工程量增加，清单特征描述不清，导致结算时重新组价，从而导致费用增加，突破合同价格，突破成本控制指标。房产开发商应择优选择行业中口碑好、专业实力强、信誉高的中介代理机构提供代理服务，同时企业内配备专业人员与代理机构密切配合，并可以引入全工程财务监理制度，对招标代理工作内容进行复核，从而有效控制招投标环节对房产开发成本的影响。

2.4 开工申请与审批

施工招投标结束后及符合其他相关条件，开发商就可以向政府有关部门申领施工许可证，看似简单顺其自然的工作，由于管理或者组织不利也会对成本控制带来影响，例如上海某社区工程项目，招投标结束后，与总承包单位签订了施工合同，但因业主原因，一直未能向总承包单位提供符合要求的施工场地，致使总承包单位无法进场施工达一年之久，在停止施工一年内，遇到工料机价格大幅度上涨，工程开工时，总承包单位就提出了因价格上涨引起索赔的申请。此案例是典型的由于进度计划失控导致成本增加。房地产开发过程的前期工作还包括动拆迁、安置补助、开发地块与市政道路接驳、融资等。开发商可以根据项目整体进度计划中的前期具体工作，建立网络进度计划控制图，找出关键线路，控制好各工作的最迟开始时间，结合成本控制指标，有效对前期工作进行成本控制。

上述工作完成后，因前期工作已经花费了一定时间，市场情况可能已经发生了变化，应对整个项目进行一次方案评估判断投资方案可行性。时刻抑制自己过高的乐观态度，即便是可能损失一些投资机会，单可以有效避免盲目决策代理的投资失误。

3 开发项目的建设阶段

开发项目的建设阶段是指从开始施工一直到竣工验收所经过的过程，开发商在该阶段的主要工作内容，就是根据成本控制指标按开发进度计划要求，保证质量完成工程建设工作，使项目尽快投入使用，从业主的角度成本控制主要工作包括以下几方面：

（1）强化合同管理，随着建筑市场的日趋成熟，合同管理在工程管理中位置也越来越重要，合同规定了双方的责任、利益和权利义务，严谨的合同可使合同各主体有据可依，避免因合同瑕疵引起的索赔。

（2）编制建设阶段成本计划，确定成本控制目标，工程费用随着工程进度不断发生，为方便管理，可将成本计划细分为人工成本计划、材料成本计划、机械成本计划、管理成本计划、临时成本计划，在工程建设施工过程中，严格按计划进行控制。

（3）审查施工组织设计和施工方案，施工组织设计和施工方案对工程成本影响很大，科学合理的施工组织设计和施工方案，能够有效降低施工建设成本。

（4）控制工程变更，建立工程变更审批制度，严格控制导致费用增加的各类变更，减少和控制工程变更数量。

（5）施工款的拨付与结算，从开发商的角度来说，施工款的支付越晚支付越有利，但是也会带来对进度和工程质量产生影响的风险，应按合同约定进行工程款的支付与结算。

（6）采取有效的控制成本的手段，强化成本意识，加强全面管理；确定成本控制对象；完善成本控制制度，制定有效的奖惩措施。

（7）竣工验收，是建设过程的最后一个环节，具备竣工验收条件后应尽快竣工验收，具备租售条件，为回笼资金做好准备工作。

4 租售阶段

很多时候开发商为了降低风险，减轻资金压力，在建设过程中就通过预租或预售的形式回笼资金，也有开发商在项目竣工验收后才开始营销工作。开发商应根据项目具体情况制定租售方案，确定租售进度、租售价格，价格是市场中敏感又难以控制的因素，对开发商的利润产生影响，具体可以采用竞争导向定价方法、成本导向定价、购买者导向定价，灵活运用定价策略，使房地产开发项目在保证利润前提下，快速收回资金，降低财务、经营等成本，降低企业经营风险。