民用住宅建设项目工程造价控制方法分析

温广卿

(山西五建集团有限公司， 山西 太原 030006)

当前，我国现代建筑业发展日趋成熟，在民用住宅建设中，建筑风格和类型日趋多样化，而对于投资者来说，其投资民用住宅建设的主要目的就是为了获取更高的收益。在具体的项目建设和实施的过程中，要获取更高的经济收益，造价控制是必不可少的一个环节。本文，所探讨的就是民用住宅建设项目工程造价的控制方法，以求能够更好的进行民用住宅建设。

1 民用住宅工程造价的影响因素

1.1 民用住宅的规划设计

一般来说，民用住宅在规划建设过程中，需要重视其规划设计的整体性，要注意各类设施、土地规划的优化组合，尽可能的实现获取最大的经济收益，首先需要根据小区的基本功能和要求确定各构成部分的合理层次和关系，据此合理的规划住宅建筑区、公共建筑区、绿地面积以及，水、电、热、燃气等基础设施的投资比例，不同档次、不同规格、销售对象不同的民用住宅在规划设计时，也会有所不同。小区用地指标是考察建设用地利用率和经济率的重要指标，小区内管线长度和公用设备的多少，会很大程度的影响小区的建设总造价。

同时，小区的住宅建筑的密度、居住面积的密度也直接影响小区的总造价。在保证居住功能的前提下，密度越高越有利于降低工程造价。

另外住宅的平面布置的形状也可能会对工程造价造成影响，如长方形和正方形的建筑布局能够对施工最有利，可以有效的节约资金，但是房屋的长度超过一定的程度，就需要增设带有两道隔墙的变温伸缩缝或者是贯通式过道，这样就会增加工程造价。

1.2 民用住宅的结构

在工程预算过程中，基本上大部分设计者都会对建筑结构面积系数进行计算，结构面积系数通常指的是建筑面积与住宅结构面积两者之间的比例，一般结构面积系数越大，建筑工程所需造价也就越高。因此结构面积系数是评比结构经济的重要指标。房屋的平均面积越大，内墙、隔墙所占的建筑面积的比重就越低，工程造价会相对降低。

此外，在进行民用住宅工程造价控制时，还需要考虑到建筑的高度和层数，如当前在一些一线大城市中人口众多，建筑用地逐渐减少，，因此民用住宅的高度和层数也在节节攀升，而高层可以有效节约用地，降低工程造价；在建设过程中，一般而言房间内部和外部的设施供水管道、煤气管道、电力照明等费用在一定范围内会随着住在层数的增加而降低，但住宅若超过六层，就要设置价格较高的电梯，需要较多的交通设施和补充设备，高层需要提高结构强度，改变结构形式以抵抗较大的风力荷载，对于技术和资金要求相较于普通的住宅建设也需要更大的投入力度。所以说，建筑的高度和层数也会对项目工程造价产生一定的影响。

1.3 住宅建筑的结构形式

我国住宅的建筑结构形式很多，如：砖混结构、框架结构、框剪结构、剪力墙结构、装配式大板结构、大模板结构等，不同的建筑结构形式各有优略，都对造价有很大的影响。

2 民用住宅工程造价的控制方法

众所周知，工程造价控制贯穿于建筑项目建设的全过程，在建筑建设的每个环节都不能忽视造价控制工作，这样才能有效的保障投资者的经济效益，而要做好该工作，笔者认为可以从以下几个方面入手。

2.1 建设项目决策阶段

建设项目决策阶段是工程造价控制极为关键的一个阶段。对建设项目进行投资决策阶段的工程造价研究和论证，在充分考虑，合理估算的基础上编制相对准确的投资估算，尽可能全面估计出项目建设过程中和建成后的收益与风险及相应的防范措施，让决策层了解完成该项目需要的资金规模，估算投入和产出以及经济效益。为决策层做好正确的投资决策服务。

2.2 建设项目招投标阶段

建筑项目招标有利于使工程建设朝着规范化、科学化和法制化的方向发展。在进行招标时，一般建设单位需要将住宅区的建设项目交给招标公司，然后由招标公司编制招标文件、招标清单、招标控制价，并对相关的建筑单位的投标文件进行统一的审核，招标公司在组织招标过程中，可能会有多个建筑公司同时竞争一个建筑项目，而为了拿到施工项目，这些参与招标的公司往往会准备多种住宅建筑施工方案，而不同的建筑公司出发点不同，他们所设计的建筑施工方案也会有所差异，如有的施工单位注重从资金方面入手，因此其设计方案更多体现的是节约资金的方法策略，而有的建筑公司致力于打造令用户舒适的住宅，因此设计方案中可能会较多的体现如何使用户舒适的方案。对于建设单位来说，其可以综合多方面的因素，如资金、用户舒适度、工期、施工技术等多方面的因素进行考虑，在竞标过程中，选择一家最为适宜的建筑公司与其签订协议， 这样有助于后期工程建设工作的开展。有效的控制建设项目的工程造价。

2.3 建设项目施工阶段

（1）工程中标后，发承包双方应及时签订建设项目施工合同，合同文本应采用标准版本，合同中应明确合同价款、合同工期、质量要求、工程款支付时间及方式、合同履约中注意的事、双方的责任、义务、奖罚、过程中的风险因素等。以便更好的控制工程造价。

（2）技术人员牵头，造价人员深度参与，在保证质量、安全的前题下，从造价、进度的角度协助承包和发包双方编制科学、经济的施工方案，科学的施工方案不仅可以加快施工进度、提高施工质量、还可以节约建筑成本，降低工程造价。

（3）造价工程师应深入施工现场，根据施工过程中实际发生的变化，了解和掌握第一手资料，及时审核因设计变更、现场签证、材料的代换，工程量的增减等发生的费用，相应调整工程造价。并为业主做好施工单位月报资料的审核。

（4）建筑施工所需要的材料种类繁多，有些材料的价格较为高昂，在施工过程中，材料的选择和购买也会对工程造价控制产生影响，在选择时，也需要慎重选购材料。严格控制材料用量，合理确定材料价格。

（5）施工技术水平也是一个不能忽视的因素，在施工过程中，要做好岗前培训工作，尤其是对于技术水平不是很高的工作人员来说，更应道加大培训力度，提高他们的施工安全意识，提升工作人员的责任感，保证相关项目的顺利进行。

2.4 工程竣工结算阶段

工程竣工后，及时审核施工单位报送的竣工结算书，竣工结算是对建设工程项目的实际价格进行计算。审核过程中，需要工作人员查看本次项目建设的验收报告是否与合同内容等一致，审核结算资料是否符合工程结算的方式，竣工结算资料包括（施工合同、设计变更、各类签证、材料认价单）手续是否完整、真实、有效，工程量计算是否准确，套价、取费是否合理，材料价格的调整是否有据可依。坚持以合同为基础，严格控制各项工程造价，凡未按图纸施工、属于合同条款和风险包含的费用、未按合同条款履行的违约等，一律核减费用。

总之，在进行民用住宅区建设时，造价控制贯穿于整个建筑建设的始终，工程造价控制是工程造价管理的必然趋势，只有做好造价控制，才能有效的节约资金，使投资者获取更大的经济效益，而在具体的施工项目开展过程中，影响造价控制的因素多种多样，如本文所述的住宅规划设计、住宅结构面积、结构形式等都有可能会对工程造价控制产生影响，在具体的施工中需要谨慎对待，这样，才能取得更高的经济效益和社会效益。

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