政府投资公共建筑项目建设条件咨询评估要点

康 小 青

(山西省投资咨询和发展规划院，山西 太原 030009)

1 政府投资公共建筑项目分类及特点

1.1 政府投资公共建筑项目分类

政府投资公共建筑项目主要有以下几类：1)办公及科研建筑。包括各级政府、各部委行政机关办公楼。2)医疗卫生建筑。包括综合医院、专科医院等。3)教育建筑。包括高等院校、专科院校、职业学校等。4)文化建筑。包括博物馆、美术馆、展览馆等；还包括剧院、电影院、会议中心等。5)体育建筑。包括综合性体育场馆、专业性体育场馆、运动员训练基地等。6)园林建筑。包括公园、动物园、植物园、旅游景点等。

1.2 政府投资公共建筑项目特点

1.2.1公益公共性

公益性、公共性是项目的基本属性。公益性，是项目建设的基本出发点和落脚点。公共性主要体现在它是社会群体、公众集中活动的公共空间，是为特定社会群体开放的公共“社区”，具有人群密集、人流车流量大、集散时间集中且要求顺畅的特点。

1.2.2服务性

政府投资公共建筑项目是以直接为特定群体提供服务为其基本特征，具有服务属性。这类项目都有其特定的服务对象、服务使用功能和服务使用内容。“服务性”特征就是为其特定人群履行职责，打造科学、文明、高效的活动空间和环境。

1.2.3社会可行性

目前，政府投资公共建筑项目大都为政府直接投资的非经营性项目，其投资效益评价应注重社会效益和社会可行性评价。

2 建设条件咨询评估要点

2.1 规划选址评估

对项目规划选址进行评估时，要从项目选址是否符合选址的基本原则、是否符合相关规划的要求、选址地环境是否符合建设要求、选址地是否远离各种污染源和规划选址的合法合规性等方面进行评估。

2.1.1选址是否符合选址的基本原则

规划选址的原则包括科学性原则、经济性原则、全面性原则和功能性原则。在对项目进行评估时，判断项目选址是否遵循了这些原则，从而为政府决策提供较为可靠的评估意见。

2.1.2选址是否符合相关规划的要求

政府投资公共建筑的建设，应当以区域经济为依托，需充分考虑当地的产业结构、市场需求和区位因素。在对项目进行评估时，要对城市规划、当地社会经济发展状况、相关产业布局情况进行分析，判断规划选址是否符合城市规划的要求。如：展览建筑的选址应符合城市总体规划的要求，并应结合城市经济、文化及相关产业的要求进行合理布局；博物馆的选址应符合城市规划和文化设施布局的要求。

2.1.3选址地环境是否符合建设要求

项目所在地的环境是项目建设的基础条件，在对项目进行评估时，要对项目所在地的自然环境和人文环境进行考察落实，判断是否符合项目建设的要求。气候条件要从气温、湿度、日照和飓风风险等方面来分析。需要初步了解当地的地质构造、地层、岩层的成因及地质的年代。确定本场址是否属于不良地基。分析选址地是否是地震区，是否有人为损毁现象，如土坑等。还要探明此处是否有矿藏、是否有已开采的矿洞，分析这种条件会产生的负影响。如：在博物馆建筑进行选址时，就需要评估基地的自然条件、街区环境、人文环境是否与博物馆的类型及其收藏、教育、研究的功能特征相适应，是否避开了易因自然或人为原因引起沉降、滑坡或洪涝的地段，是否避开了空气或土地已被或可能被严重污染的地段，是否避开了有吸引啮齿动物、昆虫或其他有害动物的场所和建筑附近。

2.1.4选址地是否远离各种污染源

政府投资公共建筑是人流集中的场所，不容许发生爆炸或受到粉尘、大气污染、噪声等干扰。因此，选址时应远离各种污染源。在对项目进行评估时，就要评估选址是否在有害气体和烟尘影响的区域内，评估与噪声源及储存易燃易爆物场所的距离是否符合国家现行有关安全、卫生和环境保护等标准的规定。

2.1.5选址的合法性和合规性

根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地法》《中华人民共和国矿产资源法》《地质灾害防治条例》等法律法规的规定，在对项目进行评估时，要审核项目选址是否取得了项目选址意见书，以及地质灾害危险性评估报告、不压覆重要矿产资源等相关文件，来评估项目的合法性和合规性。

2.2 土地供给评估

土地是工程项目开展的必要条件，是否获得土地使用权是进行项目评估的重要部分。

2.2.1项目的土地性质分析

在对项目进行评估时，要明确项目地的土地性质。如果是建设用地，就要评估是否符合建设用地的预审意见，是否办理了建设用地审批手续，是否进行了建设用地的报批程序。

2.2.2项目是否占用农用地分析

在对项目进行评估时，要评估是否符合《中华人民共和国土地管理法》中耕地保护的规定，具体来说，项目是否在基本农田保护区范围内；项目是否坚持了节约使用土地、利用荒地或劣地；项目占用耕地是否办理了非农业建设占用耕地的审批手续；批准占用耕地的，是否开垦了与所占耕地的数量和质量相当的耕地或是否缴纳了规定缴纳的开垦费。

2.2.3项目土地的取得方式分析

对项目进行评估时，要评估项目土地的取得方式是否合法合规；对于有偿使用方式取得的，是否取得了《建设用地批准书》，是否颁发了《国有土地使用证》；以划拨方式取得的，审核是否有市、县政府土地行政主管部门颁发的《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》等相关文件。

2.3 环境保护评估

环境保护条件评估主要是核实项目建设是否编制了环境影响评价文件，是否取得了环保相关部门关于环境保护方面的审核和批准。

2.3.1核实是否有环境影响评价文件

在对项目环境保护条件进行评估时，要核实在项目可行性研究阶段，是否编制了环境影响报告书或影响登记表。

2.3.2核实项目环境保护审批情况

在对项目环境条件进行评估时，要重点评估核实建设项目是否取得了相关部门的批复文件。

2.4 基础设施条件评估

基础设施条件评估是对供水、供电、供气、供热、通讯、交通等条件是否满足项目需求进行的评估。

2.4.1供水条件评估

对供水条件进行评估时，要重点分析项目水源、用水量和水质要求。对于给水水源，要落实给水水源是否可靠。当项目为市政或小区供水时，应该对其供水能力、发展规划及管网配置等情况进行摸底，判断是否满足项目的需要。用水量的评估，应包括生活用水、空调用水、道路绿化用水等。对于供水设施，除了分析项目本身对水源、水质、用水量等要求，还应注意分析项目所在地的现有供水设施的情况，如供水能力、设备完好情况、供水可靠性、水质等，此外，还要分析项目是否有水的循环设施，污水的净化设施等。

2.4.2供电条件评估

项目评估时，首先应弄清项目所在地的现有发电站、区域变电站及输电线路等主要设施的设备能力、装机容量、电压等级等资料数据，摸清电力余量及可能扩建的情况。

2.4.3热力供应评估

项目评估时，首先应弄清项目所在地的现有集中供热站、热电站等主要设施的设备能力、供热负荷等资料数据。搞清热力富余量及可能扩建的情况。对热力供应条件分析时，要确定总需求量，并对其供应方式(集中供应还是分散供应，或是从外单位购进)、供应数量、供应条件等作出评价。

2.4.4通讯条件评估

了解区域通信网络等现状和发展规划，提出对拟建项目有关弱电系统的接口问题，例如，电话、网络、有线电视等。

2.4.5道路交通条件评估

交通通达性是政府投资公共建筑建设需要考虑的重要因素。例如：综合医院的人流、车流、物流多，宜临近两条城市道路。体育比赛场馆人流、车流量大，要求有一面或两面临近城市道路，确保快速安全疏散。因此在评估综合医院和体育比赛场馆项目时，要评估是否临近城市道路。

3 评估结论

项目建设条件评估结论一般应包括下列内容：

1)项目的选址是否科学合理，合法合规。包括是否符合规划、交通便捷性、环境的适宜性、合法合规性等方面做出总结并提出相关建议。2)从土地性质是否已明确，土地取得方式是否合法，土地供给条件是否具备等方面做出总结并提出针对性建议。3)从环境保护条件是否具备，是否符合了环境保护方面的相关规定等方面做出结论并提出相关建议。4)从基础设施条件是否具备，现有设施是否得到了充分利用做出结论并提出建议。