房地产建筑工程设计管理的关键点控制

严贺明

丘北环球世纪会展旅游开发有限公司 云南 丘北 663200

正文：

设计作为影响工程造价及施工质量的关键环节，房地产企业在设计环节控制上和其他企业的设计控制存在本质差别。通过有效的设计管理，能够提升房地产企业的管理人员对设计质量和进度的管理水平，并给后续工作的开展提供条件。

一、房地产建筑工程设计管理意义

在房地产建筑工程开发中，一般经过以下环节，如项目立项、市场定位、招投标、工程设计与施工、竣工验收与交付等。要确保房地产工程施工有序进行、有效控制工程建设成本，加强设计环节的管理是非常重要和必要的[1]。在整个工程的建设期内，招投标和施工的各个环节均和设计有着或多或少的关联，设计贯穿项目建设的各个环节，对施工质量管理和施工成本管理起到了指导作用，为工程建设和房地产业的良好发展夯实基础。为了实现设计管理的价值，房地产企业普遍招聘设计师组建设计管理部门。

二、房地产建筑工程设计管理要点

（一）方案设计

方案设计是设计管理的重要内容，是实现房地产盈利目标的关键环节之一。设计人员通过现场踏勘，综合考虑场地周边条件、产品定位，在时限内提供合理、美观的设计成果，房地产企业的设计管理部门通过评审会议，组织营销、工程管理、成本管理等部门对成果进行成本分析、产品比较，给出修改意见直至确定满足法律法规和市场销售的设计方案。在报批报建过程中，设计管理部门组织设计单位做好技术支持工作，协助按时取得建设工程规划许可证。

（二）施工图设计

在施工图设计过程中，设计管理部门通过技术方案和材料选择、设备选型的控制， 在保证建筑品质的情况下选用适宜的技术、材料和设备，以降低建安成本尽可能实现最大经济效益；督促设计单位按时按质完成施工图设计；组织专业设计师审核施工图设计成果，减少图纸的错漏和图纸之间的冲突，保障工程现场按时开工、顺利施工。在工程管理部门的协助下，完成工程现场材料的定板封样工作，以便实现设计初衷和建筑品质。

（三）施工图设计变更

在现场施工环节中，设计管理部门需加强施工过程中的设计变更管理，综合考虑施工难易程度、工期、建设成本、必要性，深入分析变更对施工的影响，汇报给有关部门进行决策。通过技术交底、图纸会审与答疑的，在施工前将设计中存在的问题予以处理，减少施工过程中的变更。加强施工检查，发现问题后及时报送设计单位和有关部门，启动设计变更管理程序，优化或完善图纸，实现施工过程中的成本、质量及进度控制，保证施工顺利，减少不必要的成本支出。

三、房地产建筑工程设计管理的关键点控制对策

（一）明确设计要求

想要实现设计管理，首要工作就是确定设计要求。设计管理部门需和营销、工程管理充分交流，为设计工作开展理清思路、明确设计要求。设计要求除明确设计周期和图纸质量要求外，还应对结构型式、材料、产品类型、净空高度等提出要求，以明确户型面积、车位数量、含钢量、管线与接驳口等内容。设计管理部门依据法律法规和设计要求指导设计单位逐项落实，核查和评估设计成果并督促修改到位。

（二）加强设计管理

首先，加强日常管理。设计管理部门应全面落实好日常管理工作，每天保持对设计进度和质量的引导与监督检查，发现问题及时组织有关部门和单位商讨并确定纠偏措施。管理人员需和设计人员进行交流，商讨设计或者施工过程中产生的问题，交换意见，从而获取理想的方案或处理结果。其次，做好关键部位技术方案的管理工作。严格按照《设计任务书》的要求和法律法规，对设计的各个关键部位进行设计管理，坚决杜绝违规设计。例如，无特殊要求的情况下，建筑的电梯、楼梯、走道等，需要严格按照消防设计要求进行设计。

在日常管理中，设计管理部门应广泛征求有关部门的意见，优化完善设计和查找设计中可能存在的不足，并对设计成果进行审核和督促修改到位。

（三）设计变更控制

即便施工图通过了房地产且的设计管理、工程管理和成本管理部门的审核，也不能保证设计成果就能做到精准完美，依旧会在施工工程中出现设计变更，此时就需要加强施工现场的检查，从而找出设计成果存在的不足。根据施工现场实际状况、变更必要性，启动设计变更以便优化或完善设计，明确产生因素，具体予以分类。对不合理、可变可不变的设计变更，设计管理部门必须予以制止，从源头控制设计变更的数量。

在施工过程中，设计管理部门应该对施工流程、工艺要求和难易程度加以科学追踪，在发生变化的情况下，从技术、经济、工期方面入手进行思考，协助成本管理部门精准评估变更成本，协助工程管理部门和施工单位修改施工流程和工艺，降低设计变更给施工进度造成的影响，保证施工工作顺利落实[4]。在施工过程中，应该做好设计与施工的环节、流程连接工作，深入施工设计、施工材料及施工设备分析工作，根据工程现场实际情况，科学合理的变更设计，确保可以满足工程施工的进度和质量要求，并实现对施工成本的合理控制。

四、结束语

总而言之，开展房地产建筑工程设计管理工作，需要从招投标至施工过程的各个环节入手，在熟悉了解各项设计与施工内容及关键点的情况下，制定设计任务书和设计进度计划，加强日常的设计管理，确保按时按质完成各项设计成果。严格落实设计方案和施工图图纸审核工作，以达到营销部门对产品销售的要求、达到工程管理部门和施工单位施工的要求。高质量完成技术交底、图纸会审与答疑、设计变更的管理工作，从而更好的保障顺利施工，促进房地产建筑工程更好的按施工进度计划施工和提升施工质量。