存量保障性住房与养老融合之探讨

■ 孙 铮

保障性住房是政府为中低收入家庭提供的限定售价或租金、限定建设标准，具有社会福利性质的住房，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要途径，有利于促进社会公平正义，有利于保证人民群众共享改革发展成果。

一、保障性住房供需结构失衡

一方面，我国保障性住房供应严重不足。根据收入和房价比，我国70%以上的城镇常住人口都属于中低收入群体，然而我国保障性住房的供应量远远不能满足70%城镇常住人口的住房需求。另一方面，全国多地保障性住房存在空置现象。2015年，一项针对1.48万个保障性住房项目的调查显示，335个项目的19万套住房长期空置。2016年，一项针对全国1.72万个保障性住房项目的调查显示，12.87万套住房长期空置。上述供需关系结构性失衡的现象充分暴露了保障性住房建设中存在的一些问题。

目前，新建保障性住房空间分布较为集中，导致了中低收入群体在同一空间大量聚集，容易诱发社会各阶层间的居住分异，不利于社会管理，城镇化导致的移民人口成为新的居住弱势人群，成为保障性住房居民的主力军。现阶段保障性住房设计不够合理、面积小、采光差等现象较为普遍，只能满足困难家庭的一时之需，不能适应家庭未来的住房需求结构。部分保障性住房位置偏远，多分布在城市郊区和周边农村，无形中增加了居民的出行成本，此外，存在保障性住房基础设施先天薄弱的问题，道路、交通、医疗、教育、商业等市政配套基础设施严重滞后，加剧了就业、就学等的空间失配。

此前，为实现保障性住房社区人口与配套设施、居住与就业、个体与城市生活关系的匹配，业界提出了许多宝贵的解决策略。然而，当前的各项策略主要集中在保障性住房选址、规划方面和政策制定、制度完善方面，长远来看对优化保障性住房供需结构有积极作用，但是对于解决现有房屋空置的难题意义不大。因此，应将视角定位于建成并交付使用的房屋，提出了将保障性住房与养老融合开发的模式，以达到消化存量保障性住房的目的。

二、保障性住房与养老融合的可能

保障性住房与养老融合开发的模式是指在新建保障房集中的区域，建立老年社区，保障对象主要是满足保障房申请条件的老年人。在兼顾保障性与福利性的基础上，政府、企事业单位、社会组织和居民多方参与，为社区内的老人提供日间照料、疾病护理和精神慰藉等服务。

（一）保障性住房与养老住房融合开发的针对性

一项对河北省某地级市中心区300余户已享受实物配租保障家庭的调查研究发现：在原分配社区居住的家庭占42%，置换到其他保障性社区居住的家庭占7%，在子女学区附近居住的家庭占21%，在工作地附近居住的家庭占19%，在商圈附近及交通便利地段居住的家庭占6%。可见，保障性住房区位分布不合理，基础设施配建不完备，迫使大量居民另选他处居住。而老年群体没有工作和学习的压力，喜欢远离嘈杂的环境，日常活动主要集中在社区附近，物质需求主要是各类生活必需品，因此他们对商业、出行、就业与就学的需求相对中青年人较弱。综上，在老年群体的需求与现有空置保障房的区位特点方面寻找到宝贵的契合点，将“养老”的元素加入保障性住房，在设计、配建和管理等方面充分考虑老年群体的居住习惯打造老年社区，或将成为提高现有保障性住房入住率，增加养老公共服务供给的新途径。

（二）保障性住房与养老住房融合开发的可行性

政策方面，原有老旧保障房小区多分布在老城区，人口密度通常较大，环境较为嘈杂，养老设施配备不足，客观上已经不适合老年群体居住。近年来，我国多个省市陆续出台政策，同一类型的保障性住房在双方家庭自愿的前提下可以实现互换，此举为老年保障对象向老年社区的流动提供了渠道，老年家庭将交通相对便利、距学区商区相对较近的保障房“出让”给有相关需求的年轻家庭，迁入原配租给年轻家庭居住的养老型保障性住房社区居住，并享受该社区的各项养老服务。

资金方面，传统的养老事业的资金主要依靠民政部门投入和福利彩票的资助。随着老龄社会的到来，政府逐步拓宽资金来源渠道,建立多元化筹集机制。同时，改进养老领域金融服务，加大对养老服务业发展的金融支持力度。此外，部分地区先行先试，将养老保险金用于投资保障性住房建设，既实现了养老保险金的保值增值，又缓解了保障性住房建设资金短缺的压力。

（三）保障性住房与养老住房融合开发的科学性

长期来看，我国养老事业发展形势严峻：2020年，全国60岁以上老人将达到2.55亿，占总人口的17.8%；高龄老人将达到2900万，其中，独居和空巢老人将达到1.18亿，老年抚养比将增至28%。然而，我国养老服务有效供给严重不足、总体规模增长缓慢且质量效益不高。加之“421”型家庭结构，子女无暇、无力履行赡养义务，故建立“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”势在必行。保障性住房与养老住房融合开发的模式，使老年人足不出户就可以获得来自其他社区成员或专业工作人员的帮助，既可以满足老年人居家养老的需求，又可以发挥社区养老集约程度高等优势，有效弥补养老公共服务的不足。

三、保障性住房与养老融合的相关建议

保障性住房与养老融合开发是一项长期性、系统性的事业。只有社会各界凝心聚力、形成共识，才能有效促进养老型保障性住房社区建设扎实落实、有序推进。

（一）加强人才队伍建设

一是积极发挥专业人才作用，提升养老社区医疗服务水平，依托基层医疗卫生机构引进全科医生，满足社区老人日常医疗保健需求，吸引大型医疗机构的医生到社区医院多点执业，有效补充特殊医疗服务，让生病老人不出社区也能享受到专业的诊断、治疗和护理服务。二是充实志愿者队伍，联合公益组织搭建志愿者服务平台，完善相关制度设计，保障志愿者队伍的稳定性和志愿者服务的长期性。三是充分调动社区内低龄老人的积极性，鼓励他们融入社区、发挥余热。尝试建立服务积分制度，低龄老人无偿为高龄老人提供力所能及的服务，并按照社区章程将其兑换成相应的积分，记录在社区账户中，账户积分永不清零永不作废，提供服务的老人在其疾病、年老等需要帮助时，以积分兑换的方式换得相应的服务。四是引进家政服务人员，对有特殊需求的老人施以针对性和专业化的服务。五是聘任心理咨询师，负责日常心理疏导和临终关怀。

（二）完善基础设施配置

一是养老设施的配建，应以适老性为前提，充分考虑居住、医疗、休闲、娱乐和环境等综合因素，从生活和精神方面关爱老年人。如：建设改造现有空置保障性住房，按照《养老设施建筑设计规范》，加装电梯、无障碍通道、便民扶手等。二是开办老年学校、开设老年活动室、配备健身器材、规划街心花园等，满足社区老人的精神文化需求。三是发挥老年社区的商业辐射作用，吸引生活类、保健类等商业业态入驻社区内部及周边的商铺，方便社区老年人的日常生活。四是卫生、民政、税务等部门协调联动，筹建社区医院、照料中心等，将社区医疗服务场所纳入政府卫生部门统一管理。五是在考虑经济能力的基础上，为高龄老人或自理困难老人配备家用升降床、可视电话、便携按铃等设备。六是完善应急保障，加装监控设备和报警设备，配备救护车辆。

（三）提升社区管理水平

一是实行民主议事制度，充分了解社情民意，提升老人自我管理的意识，制定须符合社区特点和价值共识的社区制度，让居民知晓并受其监督，以期实现有温度的管理和服务。二是建立社区家庭档案，详细记录家庭成员信息，特别是老人及其子女的联系方式，并定期上门随访更新，以便全面了解辖区老人情况，遇到突发事件能妥善处理。三是建立养老社区电子服务系统，将养老服务各环节的信息充分集成和共享，老年人可以通过电话、微信和预设的特殊装置发布自身的需求，社区工作人员按照系统提供相应的服务，从而保证了服务的及时性和精准性。四是加强安保工作，成立治安联防队，增加小区夜间巡逻频次，加强车辆管理，保证小区内消防通道的畅通无阻。