城市这么大，我想有个家

周欣 张莹 刘娉婷

2017年年底一通来自北京北苑家园居委会的电话，刚开始让姜蓉以为是有人在跟她开玩笑：半年前她把一套两居室长租给一个家庭，结果招来了一个专做“二房东”生意的骗子。如果不是邻居举报，她恐怕至今还蒙在鼓 里。

再次回到那套自己住了七八年的两居室，眼前的混乱景象完全出乎姜蓉的想象：20平方米的客厅竟然被打了两道隔断，原先的两室一厅变成了四室一厅。两个卧室分别住着两男和两女，加上两个隔断间，现在这套房子竟然挤进了6个人，他们共用一个厨房和卫生间，拥挤而脏乱的环境看上去就像是无人管理的学生宿舍。

此时那个名叫张宝永的二房东，电话已经打不通了。姜蓉只能拿出房产证明和6个同样也被蒙在鼓里的年轻租客直接沟通，给他们留下一周时间找房搬家。一周后，她又不得不自己花1000元钱雇了两个工人上门拆除隔断和清理垃圾。

“屋子里横七竖八摆着各种二手破烂家具，袜子、内裤，塑料袋卷成一团扔了满满一地，到处都是一窝一窝乱爬的蟑螂……”姜蓉向《第一财经周刊》描述着她家在人去房空那一刻的惨状。

第一次见到张宝永时，姜蓉觉得这个人看起来憨厚实诚，而他却经验丰富地编出一个“突然被房东赶出来，一家几口没地方住”的可怜故事，成功骗得姜蓉的同情和信任，怂恿她一下就签了两年的合同，期内月租5700元。

现在真相大白，张宝永做的生意就是以个人名义承租，砌起隔断后再把房子转租给别人来赚取差价。事后姜蓉和租客一起去附近的派出所报案才得知，这里有时候一天能接收多达数十宗同类案件，而受害人最终得到的建议是去法院起诉。

在这些年轻租客眼中，张宝永就是一个中介，但他们从没有深究过张宝永具体来自哪家公司，反正被带去看过的空房间并不假。和姜蓉一起去报案的王涛，刚刚大学毕业一年，在附近一家研究所上班，月薪1万元左右。因为工作要经常加班，所以他选择住处的标准也简单—离公司不要太远，再就是房租便宜点，“只要有床有柜子，采光和通风能满足基本要求就行。”就这样，他选了那个月租2200元、有着一扇很大的落地窗的主隔断间。

说起来，王涛也是整个屋子里租住时间最长的人。虽然只住了半年，他已經目睹各种陌生室友搬进搬出，让这里看起来就像外乡人初到大城市时的一个过渡居所—主卧最早住了一个年轻的孕妇，到了待产的时候，她匆匆忙忙回了老家，换进来的是两个年轻的女大学生，她们为了应付实习期而暂居这里；次卧曾经住过一对夫妻，但很快他们因为工作调动而默默搬离……

谁都知道城市越大就业机会就越多的道理。于是，首都北京自然也成了全中国最大的“外来人口流入地”之一。从二三十年前开始，在这个城市努力打拼却没有本地户口和固定房产的庞大族群就有了“北漂”这个自嘲的称谓。而今，“逃离北上广”的口号喊了一轮又一轮，但是以年轻人为主体的“北漂”规模依然壮观。长租公寓品牌自如在2017年发布的一份租客调查报告中曾提及，目前整个北京租房居住者的规模高达800万人，其中1988年到1995年出生的租客占到72%。

从一点一点扎下根，到在这个城市拥有真正属于自己的家、能放松心情地享受生活，这是一条何等漫长的征程。而这些年轻人的到来，也为城市的发展增添了诸多活力。以服务于这类年轻人的衣食住行为主题，各种新的生意机会不断涌现，无形之中也在慢慢改变着这座城市的生态与气质。

如果从过渡居所这个概念来讲，位于城市周边的那些城中村里林立的公寓楼，是大多数收入微薄的毕业生选择在北京落脚时的第一站。

位于北京朝阳区金盏乡的皮村，地处顺义、通州及朝阳三区交界，公交线路众多，加上本地有不少加工厂，生活商业设施算不上发达但已足够便利，因而聚集了大量的外来务工人口。有人说皮村一带住了5万人，也有人说是10万。

这里对外出租的公寓单间，面积一般在20平方米左右，有独立的卫生间，月租在400元到600元之间。有大量的年轻人选择这里，他们牺牲了上下班的时间成本，以换取相对更舒适的居住环境。

杜伟毕业后在皮村的兴隆公寓住了8个月，每月扣除基本房租及生活费以后，他还能攒下3000元左右。“押1付1，又没有太多约束”是他看中皮村公寓最主要的原因。

今年已经50多岁的刘英来自吉林四平，正是兴隆公寓的二房东。最早她是听一个同乡提到，在北京做出租公寓是个好营生，敢想敢干的她果断卖掉老家的房子与地皮，凑钱来了北京。她也不知道该选什么地方，通过上网搜索“承包公寓”的相关信息，她找到了皮 村。

当年5月，刘英与兴隆公寓的大房东及前一任二房东达成交易，一手交钱，一手则将那份最初签订于2013年的租赁合同中的“乙方”换成了自己和另一个合伙人。合同提及的租赁费用是“每年40万元”，同时刘英向上一任“二房东”支付了一笔160万元的转让费，这才成为公寓新的管理者。这个公寓总共有100个单间，刘英自己就住在公寓的一间屋里。

其实从投资回报的角度来看，这笔交易并不划算：以每间房月租500元为例，满员状态下，刘英一年的收入是60万元。除去40万元的承租费用，即使未来几年房租上涨，她也需要5至8年时间才能收回那笔160万元的转让费。和张宝永的做法相比，这笔投资显然回报期过长了。

2017年11月末，皮村楼梓庄路南侧的公寓楼都突然收到了村委会的通知。这一带利用非宅基地盖起来的公寓全部被列为不安全的“违建”，租客被要求尽快退房，而整个公寓楼也在通知下达后直接被拉闸断电。这一刻，刘英的第一反应就是：“我被骗了！”—她手里那张还有17年租期的承包合同，瞬间成了无效的废纸。

“不撤离，不腾退，不清空者，一切物品视为放弃，一切后果损失自行承担。”那份清查违建公寓的通知上这样写道。

尽管村里到处可以看到数层高、像垒积木一样加盖的各种出租公寓，刘英所管理的兴隆公寓是皮村第一批治理对象。原本已经住满的租户被迫纷纷搬家，水面下的矛盾急速显现出来。

在兴隆公寓，村委、本地房东、外来公寓管理者、租户原本是一个完整的利益生态，依次生长，相安无事。但是在严格的专项治理活动面前，这条生态链绷断了。

在点着蜡烛的公寓里，刘英多数是在抱怨大房东，“村里人都叫我起诉，但我上哪儿告，告得了么？之前给我许诺，说50万元以内的事情都能摆平，现在呢？”她提高了嗓门。

“我感觉这些二房东的文化水平都不是很高。”连杜伟也看出刘英的这门生意里包含了很多冒险的成分，不过转而以想到自己—住在这种没有任何安全保障的房子里，何尝不是一种冒险？

也有很大一部分年轻人，比如王涛，在通勤的时间成本与住宿的舒适度之间，更愿意优先考虑前者。他们在城市更中心的位置，出于性价比的考虑，只能选择像张宝永这种来路不明的二房东介绍的隔断屋。还有再苦一点的，像是隔断间内类似学校宿舍那种只有床位的“上下铺”，也有大批人愿意接受。

这类隔断间，通常散布于城市的各种小区居民楼内，真正的房东对此知情或不知情的局面参半。如果不是长期留心观察，就算是对门邻居也很难发现，每天拿着钥匙出出进进的到底有多少人。

姜蓉那套不到80平方米的小两居在被张宝永改造成隔断屋后，出租价格依次是：主卧2950元，次卧1950元，客厅主隔断2200元，只有不到6平方米、连个能通风的窗户也没有的次隔断间也要1200元。

加上每月100元左右的卫生费、网费等，以“租6押1”来估算，仅仅半年时间，张宝永靠这套房子净赚将近3万元—王涛还了解到，张宝永手里不止这一套房子。

与几乎从未真正降温过的房地产买卖市场相比，中国的住宅租赁市场在过去很多年里没有受到足够重视，缺乏相应的行业规范和对监管制度的深入探讨，因而才出现了以上种种剧情比故事片还离谱的租房乱像。

现有的房源推荐平台中，除了一些有规模的中介机构，还有大量如58同城、豆瓣、闲鱼这类“直租平台”可以让房东和租户免费直接沟通。为了省下中介的服务费，很多人会优先考虑用直租方式找房。但这种直租平台的问题在于信息繁杂，房东和租户彼此均缺乏信用考察机制，各种不正规的二房东就藏匿于其中，轻松玩着各种“愿者上钩”的钓鱼游戏。

姜蓉当初就是在58同城发布了直租广告，导致后来每天收到各种各样来自租户或中介的电话，她也试图依靠自己的经验来分辨，但挑来挑去还是招来了张宝永这个冒充租客的“二房东”。

“如果没有房东站出来维权，张宝永可能永远不会被揭穿，所以他实际上是在以一种比较小的风险来取得比较高的收益。”租客王涛觉得，张宝永这样的“二房东”被揭穿本质上是一种小概率事件。

杜伟最近一两月找房的经历也不太愉快，他也曾在一款房屋直租App上寻找合适房源，从联系到见面签合同，一共被带着见了4个人，每个人都自称“房东”。晕头转向的杜伟最后向房东B交付了1800元定金，此前的房东A阿姨还找他要了600元的“辛苦费”。越想越不对劲的杜伟回家后上网一搜，果然发现网上已经有很多人举报过这个“黑房东”。心里打鼓的杜偉最后也没有去那套房子居住，怕再生祸患，已经付出去的2400元也直接打了水漂。

很多人都是在租房这件事上吃了亏、得了教训之后，才一跺脚走向了“升级”之路。告别城中村公寓和小区隔断屋，更好一点的选择是约上几个朋友再通过一家正规中介寻找整租的机会。

但这类出租屋往往充满各种不稳定性。一来是室友的稳定性难以保障，现在大家的工作流动性都比较大，本来宜居的地理位置，一旦跳槽极有可能让通勤变得很辛苦，重新找房搬家是很常见的事，而继续留在整租房里的租客，如果不能尽快找到新的合租人，面对无法承担的租金压力，最终也只能选择退房。

这种局面下，由机构出面推出的各种长租公寓就有了市场。因为从前反复吃过租房不顺的亏，对于租客来说，“省心”和“安稳”就成了租房体验的首要关键词，就像王涛和杜伟，他们两个现在所住的房子，就是分别通过自如和蛋壳公寓这两个平台租到的。

2011年在链家地产内部孵化的长租项目品牌“自如”，以及2015年成立的创业公司蛋壳公寓，都属于“分散式”的长租公寓，简单说就是指从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后统一出租管理的一种租赁公寓模式。

“對于房东来说，首先，很难甄别黑中介；其次，是否能遇到靠谱的房客不得而知；另外，自己出租太麻烦，时间成本和精力都与收益不成正比。租客的痛点更是广为人知：黑中介、买不起房更（整）租不起房、房源脏乱差、信息不对称等等。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖说，自己3年前创业的初衷，就是想解决房东和租客双方的这些痛点，“打破房屋和人之间的信息不对称，找到一种全新的资产管理模式。”

发现自己被骗之后，姜蓉决定马上把房子交给自如打理。事实上，她之前就主动了解过把房子交给自如出租的签约条件，当听说合约的时限要求为“签一次至少要3到5年”时，她打了退堂鼓。

“谁能说清楚三五年内会发生什么事呢。”这的确是很多房东面对自如时的首要顾 虑。

交给自如后，姜蓉这套房子的房租从5700元/月提高到了6800元/月。王涛从前住的那间2200元主隔断，重新挂上3500元的价格在自如平台发布后，不到一天就租出去了。

自如要求的签约期较长，主要是从项目运作成本和租房体验两个角度出发。自如对收来的房子都会重新做标准化的简单装修，同时租客也愿意住得尽量稳定，不要动不动就碰上房东要收回房子、被通知搬 家。

现阶段，同样规格和地理位置的单间，自如、蛋壳等平台上的长租公寓的价格一般要比其他租房渠道的高30%左右。以北京双井附近的首城国际为例，在58同城上发布的出租信息显示三室一厅、15平方米左右的主卧价格一般在2500元到3000元之间，而在自如或蛋壳上的月租在3500元至4000元之间。

从成本结构来说，房屋装修及线下保洁、管理等服务成了目前是自如占比最大的投入。用户多交的租金，大多是分摊到了这些地方。相比过去传统的整租中介模式，房东和租客两端的体验都更为标准化的分散或长租公寓，可以说是一套非常重的模式。自如CEO熊林对《第一财经周刊》透露，这种模式下，一般只有到了第二个合同期，一套房子才能开始盈利。

数据显示，自如在全国的房间数已经超过50万间，用户群体主要是20岁到30岁的年轻人，房租均价3000元以下。自如成立之初，链家为其提供了很多房源及资金上的支持。而自如的房源，也逐渐从最开始只有简单家具，发展到沙发、微波炉、智能锁成为标配。当2017年这种标准化家具配置升级至5.0版本的时候，自如开始拓宽产品范畴，提出了民宿、旅居等概念。到今天，其细分产品已经从“床位单天”拓展到了“豪宅一年”。

“如果我们仅从年轻人的角度考虑，由商业公司负责运作的长租公寓确实解决了很多问题。”在中原地产首席分析师张大伟看来，这些长租公寓的出现，进一步拉高了整个租房市场的价格，而自如做长租公寓的本质还是房屋中介，只不过它是一种相对更高级的中介，同时他也预测，像自如这种起家较早的项目，“后期如果能够摊薄成本的话，租金可能也会有所下降。”

蛋壳CEO高靖透露，他们服务过的租客平均租期不到一年，这和年轻人换工作的频率有一定关系。目前蛋壳公寓已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州等8个市场，持有房间数近8万间，累计持续服务租客15万人。

“这是一个民生领域服务性质的行业，最近一到两年才得到越来越多人的关注。客服、装修、维修、保洁等之前一直没有明确的服务标准，所以目前都在摸索过程中。”高靖指出，创业公司深入到长租公寓市场，在这个阶段最难的环节仍是对“标准化服务”各种细节的探索。

分散式长租公寓项目目前面临的最大纠结，恐怕在于是否要主动消除隔断房，因为它们中间有不少比例的房源都属于通过“N+1”模式改造的隔断房。

事实上，这些商业机构当初在决定做这个设计时，内部其实都花了很长时间权衡和考量。

最大的风险来自监管政策的变化。

如果梳理这一块相关的监管政策就会发现，企业为什么会陷入左右为难。此前，在住房城乡建设部关于住宅租赁的相关管理规定中，对于隔断的规定并无明确表述。最后这个问题落地到不同城市，当地政府的监管策略也各不相同。有的地方“一刀切”，只要将客厅改造为卧室单独出租，就会被定性为“群租房”，必须予以强拆；而有的地方由于缺乏监管，导致大量环境恶劣且存在各种安全隐患的“N+2”“N+3”群租房涌现。

而另一方面，面对目前一线城市出租房源明显供应量不足的现状，这些商业机构也想用创新的办法来解决问题。除了成本因素，他们主要也在考虑，很多时候合租空间里的几个室友彼此并不相识，甚至因为年纪和工作性质的巨大差异完全没有共同语言，大家在外面奔波一天后，最想做的事就是回到自己的房间里既舒服又安静地休息，因此每套房子里的客厅常常没有得到有效的利用，很可能沦为大家堆放杂物的公共空间，甚至还存在起火等安全隐患。这种情况下，倒不如把它合理改造成一间卧室。

过去两年，很多地产商看到了长租这块巨大的市场，而它们的入局，也让租房市场的体验获得进一步升级。

地产商们更多选择的是发展“集中式”长租公寓项目。这类项目的特点，是租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋中的几层），统一改造后出租。从产权投入角度来说，它的模式比分散式长租公寓更重。

事实上，万科集团前董事长王石早在2008年就对房地产市场呼吁过：“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好。”但由于土地价格昂贵，自持地块的租金收益缓慢，而接下来楼市的好光景又持续了好几年，地产商出于投资回报的角度考虑，在2015年以前对这块业务仍停留在概念讨论的阶段。

地产商踌躇之际，以互联网公司为代表的创业型公司成了长租公寓的初始玩家，直到2017年年初，作为房地产市场调控长效机制的一部分，“租购同权”和加大自持性地块土地供给等政策推出以后，地产商才大刀阔斧地入场。

身为“后来者”的地产公司们野心十足，万科计划在2018年拓展45万间公寓房源，龙湖计划到2020年长租公寓的目标收入达到20亿元，碧桂园的目标则是3年建设100万套公 寓。

《第一财经周刊》在实地走访中发现，目前各大地产商推出的长租公寓在硬件上差异不大，普遍是租赁一整幢建筑（以酒店等商业用途的建筑为主），统一设计改造装修，房间面积一般在二三十平方米，以小房间搭配大公共区域的形式推出，提供健身运动空间、大屏幕投影等娱乐设施，强调社交属性，同时提供管家、保洁和安保服务，还会组织大量的社群活动。

“地产公司做长租公寓的优势在于获取土地资源和标准化，另外有集团统一提供的资金支持和金融工具。”北京万科泊寓的一位负责人告诉《第一财经周刊》，“万科有自己的建研中心和统一的材料采购平台，有助于提升空间的利用率和舒适度，可以保证品质。”

不过，品质好同时就意味着价格不会太便宜。林熙然在龙湖冠寓租住的户型属于最贵的一档，面积只有25平方米，每个月的租金要5600元，房间内提供指紋锁、热水器、电视、油烟机、空调、衣柜、洗衣机、冰箱和统一的宽带网络。比较了众多类型的房子，据她的观察，长租公寓的租金普遍要比自如友家这种分散式公寓再高出20%左右。

相应的，房地产商们表示，长租公寓的客群主要定位在收入较高的年轻单身公司人。

龙湖冠寓方面告诉《第一财经周刊》，目前冠寓分为豆豆、松果和核桃3个产品线，酒仙桥店就属于“松果”，未来还计划在三里屯开设一间“核桃”，主要面向外企高管等商务人群。

龙湖用比较委婉的方式表述了3个产品线的区别—不以租金和传统的高中低档来划分产品线，而是根据不同的产品和服务的配比，切入各细分市场，满足不同租住人群的需求。但事实上，三者之间的租金和档次的确是递增关系。

即便租金并不便宜，地产公司想要盈利也不是一件容易的事情。将长租公寓作为第四条主航道业务的龙湖集团，其副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾对媒体表示：3年内不考虑盈利的问题。由于初期投入成本巨大，业界测算的一般现金流回正的周期在4到5年，单纯依靠租金收入很难成为一桩划算的生意。

龙湖集团为此对冠寓设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。其商业模式是资产运营，目前的方式是将长租公寓、联合办公以及配套商业融合在一桩物业当中，形成商住办的小综合体，在租金收入以外增加办公、商业板块的收入。除此之外，还考虑通过跨品牌合作、资源联动等方式带来盈利。龙湖将这种模式取名为“CityHub”。

而资产证券化模式是目前大多数长租公寓的方向，以万科为例，长租项目是由集团向各地提供统一的资金支持，各个城市分公司公寓产品的系统开发、设计、材料和管理层的成本费用全部摊销进集团的财务报表当中，目的是通过更快速地扩大租赁业务的布局达到租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。而魔方公寓、自如、新派公寓也都成功发行了资产支持证券化（Asset-Backed Securitization，ABS）产品，保利地产、碧桂园、招商蛇口和旭辉的相似产品则已经获得发行批准。

不过，这一切的前提是通过良好的居住体验获得稳定的租金现金流，因此，公寓的运营服务成了重中之重。大多数长租公寓品牌都有自有销售团队，专业的运营人员现在也成为各大公司争抢的对象。据采访对象透露，龙湖、碧桂园目前的许多长租公寓运营人员都来自于魔方、自如、YOU+等行业中的先行者。而搜狐焦点网总经理樊功臣透露，目前大房企的长租公寓出租率几乎都在90%以上，十分抢 手。

现在看，去年冬天北京地区为期40天的“安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动”所推动的拆除违建行动，已经成为一线城市租房市场的一个分水岭。

在新阶段，一个重要的居住需要进一步凸显出来。以北京这样的发达城市为例，仅仅是大量服务类从业人员的居住安置，就需要足够数量的配套公寓。根据蛋壳公寓对市场的观察，目前这块还有不小的缺口。

针对这个细分市场，未来会有更加细分的租房产品出现。今年北京市的政府工作报告中已专门提出“鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题”。

自如透露其相关产品将于今年3月中下旬正式上线。目前在员工公寓市场相对知名的“安歆公寓”“易企租”及魔方公寓旗下的“9号楼”等品牌均诞生于近5年内，项目大多聚集在北京、上海、杭州等一线和新一线城市。

与其他租房模式不同的是，这类项目通常并非面向个体租客，而是通过与物业直租，再按床位数批量出租给公司，由公司自行分配给员工。这种出租模式里，员工领取的往往是一个床位，屋里的陈设以及各种公共设施的使用方法，都很像在全球很多旅游城市常见的以出售床位为主的青年旅馆。

“如果以2C模式租给散客的话，不仅出租率不稳定，而且在租房淡季，可能会出现断崖式下跌，所以做员工公寓的好处在于获客成本比较低，而且提供住宿几乎成了部分公司留住年轻员工的刚需，客源相对比较稳定。”安歆公寓CEO徐早霞告诉《第一财经周刊》。安歆公寓成立于2014年，目前在全国已经拥有100多家门店。

从上海南京东路地铁站1号口出来步行5分钟就能找到安歆公寓天津路店，它的前身是一家都市假日酒店。

安歆公寓在租下这栋物业后，最大的改造之处在于提升了房间的可容纳人数。除了保留一楼大厅和前台服务外，目前3层楼的67个房间共能提供339个床位—这种“超大容量”都是依靠学生宿舍里那种带爬梯、1.5米宽×2米长的钢板材质上下铺结构实现的。

根据房型大小，每个房间至少摆放了两张上下铺，最大的房间可以住满8个人，以楼层为单位区分男女生。每个房间都配备了打卡计费的独立卫浴，床边墙上的两个低功率插座口和小夜灯是标配，这意味着如果租客想要使用吹风机、电水壶等大功率电器，只能到走廊里。

在这里待上一会儿，不时能看到穿着酒店或是顺丰速运工作服的年轻人匆匆出入，他们可能回来稍作休息，或是取走遗落的物 品。

公寓前台值班员工告诉《第一财经周刊》，目前这家门店已经全部住满，甚至在去年11月还没有完全装修结束，顺丰速运的员工就搬了进来。签约公司以“押1付3”的形式缴纳租金，以上海天津路店为例，8人间房型内每张床位的月租金为1050元，租金与人数呈反比递增。而安歆公寓的价格也会随着门店距离市中心的远近有所浮动，每张床位月平均价格在800元左右。

如果按照正常毕业时间计算，首批95后正是在这两年刚迈入职场，他們也成了员工公寓的主流租客。安歆公寓向《第一财经周刊》提供的数据显示，目前95后在所有租客中的占比达到了80%以上，他们的月收入大约在3000到8000元之间，高中以上的学历占90%。

“95后刚刚踏入社会，在他们没有更好的学历背景时，只能从基层岗位做起，很可能在5年内都没有能力去单独租房。”徐早霞说。

安歆公寓这种模式，最主要成本是物业拿地和装修的费用。徐早霞告诉《第一财经周刊》，目前物业的租金成本要占据租房价格的一半以上，每间房的装修大约为4万元。所以为了节省开支，他们更青睐于选择原先属于酒店业态的物业，同时最好距离地铁站的步行时间能控制在15分钟以内，且占地面积不能小于3000平方米。

虽然徐早霞将员工公寓看作薄利行业，但相对于单间月租金3000元左右的长租公寓来说，其坪效反而更高，且装修改造成本低于前者的20%。至于盈利周期，和自如等品牌的产品差不多，据测算，一般一家门店需要3年左右的时间才能实现盈亏平衡。

根据《第一财经周刊》的走访，这些员工公寓从房型设计和配置来看，可以理解为是一种“商业化版的大学宿舍”，但比大学宿舍的管理要严格。安歆公寓内部有“三查房”制度，前台人员至少每天会有两次“突击检查”，确保没有租客吸烟，房间内没有拖线板或者违章使用大功率电器的情况等。

在没有明确的政策规定之前，整个员工公寓市场都处于探索阶段。只是相对于长租公寓市场来说，员工公寓的“灰色地带”可能更多一些，比如北京不允许上下铺租房，但是员工公寓里到底有没有这样的情况，无法一个个去验证。

“正是因为没有明确的规定，所以我们的管理才会那么严格，不出事还好，出了事整个品牌就做不下去了。”徐早霞说。

北京市住房城乡建设委在今年年初对媒体透露，今年针对“集体土地租赁房”项目会结合市场需求，设计并尝试推出宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型的细分产品。

政府在努力扩大供应量，让市场朝更规范、高品质的方向发展上已经采取的这些行动，也鼓励了更多有规模的长租公寓项目的开发商加大对这个市场的投入。

蛋壳公寓CEO高靖告诉《第一财经周刊》，以北京、上海为代表一线城市在过去的4年中，首次购房的人群年龄已经从30岁推迟到34岁，这意味着在大城市生活的年轻人会有越来越长的时间停留在租房居住的状态。

“中国现有的房子足够多，更重要的是通过市场手段，盘活改造现有的存量房，而不是去盖更多的房子。”在高靖看来，伴随政府“租购并举”等政策的相继出台，住房租赁市场的发展会是一个非常大的趋势，以一种更稳定的方式租房居住，将逐渐成为一种新的可接受的生活方式。

Wind和华菁证券研究所的一组数据也显示，中国目前的租赁市场的成交总额为1万亿元，相比美国的7万亿元和和日本的2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。现在，互联网公司和地产开发商都瞄准了公司人市场，推出了从中低端用户到中高端用户的更多细分产品。

“我猜2020年长租市场会出现爆发，现在整个市场仍处于买地、盖房、入市的准备阶段。”搜狐焦点网总经理樊功臣也认同，随着租房市场的不断成熟规范，未来在年轻一代的中国人身上，“穷尽一生买一套房的思维可能会发生转变”。

“当一样东西的品质和可获得性变得越来越稳定、方便的时候，什么叫拥有？拥有已经变成了按分钟、按小时计算。甚至很多时候，拥有代表浪费。”熊林认为，租房市场的兴起正在重新定义“拥有”的概念。

（应采访对象要求，文中王涛、杜伟、刘英、林熙然为化名，本刊记者黄瀚玉、高海博对此文亦有贡献。）