浅析房地产项目开发的风险管理

2018-03-16张云飞

炎黄地理 2018年12期

张云飞

（单县房管局，山东菏泽 274300）

房地产项目开发过程中，出现多种风险，对开发利润带来极大的影响。通过加强研究房地产项目开发风险管理，为解决实际风险带来一定的作用，为提高房地产项目开发质量打好基础。

1 房地产项目开发特点

第一，政策依附性显著。房地产属于国家的支柱产业，从很多方面上受到国家政策的制约，包含土地、规划、环保政策等，这些政策变化将会给房地产项目产生不同的影响。第二，开发时间长，资金需求量大。房地产项目开发需要庞大的资金量，基本上所有的房地产项目开发都需要展开融资，一般需要分期施工，边售边建，从而减少资金压力。房地产项目开发需要数年时间完成，周期久。第三，项目管理难度高。由于工程量大，开发时间长，包含非常多的施工环节，涉及到许多部门，标准体系多且严格，涉及资金量多，造成项目管理难度高。第四，税负重。房地产项目开发涉及多种税务种类，税负重。

2 房地产项目开发风险

2.1 项目管理风险

房地产项目开发的风险表现为多个方面，最重要的是项目展开前的决策风险与项目开发过程中成本管理风险。前者是因为信息不对称，造成决策者不能准确的评估项目形式，导致出现的失误在项目建设后期无法弥补。后者是由于材料市场价格的不断变化、设计产生变更等因素造成。房地产项目开发中经常出现项目管理风险。

2.2 资金风险

房地产属于资金密集型的行业，房地产项目开发需要筹集巨额资金，负债经营的占比较高。所以，如果企业资金链产生问题，资金短缺，那么会给房地产项目开发带来关键的影响，从极大程度上造成企业因为缺乏资金支持而不能展开后期开发工作，此外也会造成企业前期投入不能收回。详细来说，第一，融资。因为多种筹资方式手段、工具与环境不同，存在一定的风险。第二，贷款利率变化趋势无法明确，给房地产项目最终利润带来极大的影响。第三，受到市场变化的影响，导致房地产项目租金售价方面不确定，收益不明，直接对企业现金流产生影响。而且，开发投资回收期较久，房地产企业财务风险就越高，对企业资金运作带来直接的影响。

2.3 政策风险

政策风险是较为突出的风险，房地产项目开发受到政策的影响较为显著，政策属于宏观调控的重要工具，给房地产项目带来直接的影响，如果政策出现变化，房地产企业未充分重视政策变化，那么就容易产生政策风险。

3 房地产项目开发的风险管理措施

3.1 风险识别

为了良好的落实房地产开发项目风险管理工作，先要提高风险识别能力，这种情况下对房地产企业提出的要求是全方位对房地产行市情况进行了解，而且要熟悉国家最新的住房政策，对自身企业内部的资金以及技术情形深入了解，通过多方努力提高房地产开发项目当中可能面对的风险识别能力。

3.2 风险规避

风险规避分为广义与狭义之分，通常意义上的风险规避属于广义的，包含风险控制、转移、减轻以及放弃。这里的风险规避主要是狭义的，就是一旦房地产项目或者分工程当中存在潜在威胁发生可能性较大，或者损害后果非常严重，又不存在其他的解决方法时，要主动的放弃项目，实现规避风险的目的。放弃房地产项目虽然会彻底的回避风险，但是也会丧失对应的盈利机会，造成前期工作成本成为泡影。所以这样的方法需要充分认识风险，要确定风险出现的几率与出现损失的大小，对风险损失与风险防范成本进行对比，确定放弃项目是否成立。

3.3 风险自留

风险自留就是在房地产开发项目过程中，预估风险出现的几率不高，产生的损失不大、代价较小的情况下，综合平衡，保全大局，从而展开自己承担风险的方法。这样的方式还可以分为主动风险自留与被动风险自留两种，具体的区别是被动风险自留是无奈之举，主动风险自留是了解风险后果之后做出的措施。

3.4 风险转移

这样的方式是风险承担着针对某部分风险，依靠合作亦或者协议把风险损失的一部分转向项目之外的第三方。风险注意并不完全是转嫁风险，部分风险对一部分人来说是风险，可是对其他人来说也可能是良好的机会。这种情况产生的原因是不同经济主体认识市场风险因素的程度、承受市场风险的能力不同。风险转移分为下面几个类型：第一，将风险转移到保险公司。通过参保，利用小数额的保费当做代价，避免所需要承受的风险。并不是全部的风险都能够通过保险来转移。因此房地产投资风险的转移，部分受到约束。第二，契约合同形式的风险转移，投资者利用合同，把风险损失转向另外一方承担与赔偿。例如房地产的建设工期久，施工中会面临建筑材料、设备市场价格的变化风险，房地产开发企业要在协议当中明确，如果承建方出现延误工期或者其他损失，责任与费用要承建方来负责。第三，财务责任形式风险转移。利用股票发行、找寻投资合伙人等找到外部资金支持的方式，把部分投资收益与财务责任、风险损失转移给其他人。