公共租赁房PPP项目特许定价影响因素研究

郎启贵　李丽霞

摘要：公共租赁房PPP项目可有效实现社会保障效益并弥补政府财力的不足，而特许定价是影响项目成败的关键所在。首先从政府、私营部门、公众、项目与市场、经济社会环境、政治法律环境6个方面对公共租赁房PPP项目特许定价影响因素定性分析，然后采用层次分析法定量研究这6个方面共39个影响因素。最后提出要充分发挥政府职能作用、重视项目外部环境影响力等对策建议，旨在进一步完善公共租赁房PPP项目特许定价机制，实现项目的可持续发展。

关键词：公共租赁房；PPP模式；特许定价

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）02-0010-20 收稿日期：2017-12-25

1 引言

公共租赁房是一种社会公益型产品，但投资规模较大、投资回收较慢，由政府完全承担项目的投资建设任务已不太可行，因此为推进我国以公共租赁房为主的保障性住房事业，引入PPP融资模式便成为客观需要。在公私合营机制下，项目各参与方可以优势互补，但要想实现共赢仍面临较大的挑战。而公共租赁房PPP项目的特许定价，集中体现了各方的利益需求和实现目标的可能性。如果定价过高，虽然满足了私营部门的盈利需求，但超过公众的接受程度，就不能满足政府的职能需求和公众的使用需求；如果定价过低，社会效益良好，却又会影响私营部门的经济效益而打击其参与项目投资建设的积极性，最终影响项目的持续发展。因此，公共租赁房PPP项目的特许定价，是三方利益相互渗透、相互影响而最终达到的平衡状态。合理的特许定价，既能满足各方的基本需求，又有助于加强彼此合作，共同推动项目的顺利进行。虽然我国鼓励在公共产品或服务领域引进PPP融资模式，但结合实际国情仍缺少成熟的理论和丰富的实践经验的支持。尤其在特许定价方面，制定过程复杂，考虑因素繁多，因此全面深入地研究公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素，成为构建合理有效的特许定价机制和成功进行特许定价工作的首要任务。

2 文献回顾

研究公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素，需要“站在巨人的肩膀上”，通过回顾众多学者对PPP项目定价以及公共租赁房定价影响因素的研究，对其进行整理与思考，以求尽量系统地分析各方面的影响因素及其影响价值。

叶晓甦（2012）从不同利益主体的角度概括了定价目标、公众的承受能力、产品的成本、市場需求、政府的补贴和优惠共5个主要影响因素。段世霞（2013）以较为具体、量化的视角分析了经济、政治法律、技术、政府、私营部门、公众、项目自身特征共7个方面29个PPP项目特许定价的影响因素。除了考虑一般PPP项目特许定价共有的影响因素外，侯丽（2012）在研究收费公路PPP项目特许定价这一具体问题时分析了投资收益率、交通量、公共基础设施状况、特许经营期、级差效益5个主要影响因素。通过文献分析不难发现，众多学者都是从不同利益主体和项目自身特点两个角度出发，通过定性与定量分析相结合的方式考察每个因素的影响作用。虽然基本抓住了问题的主要矛盾，但主因素分类仍不够系统，缺乏整体性，子因素的分析也并不够全面和具体，不能综合分析主因素的影响作用，PPP项目特许定价的影响因素研究尚待完善。

公共租赁房的租金价格，不仅体现了社会保障力度的大小，还影响着项目的可持续性运行。自我国大力发展公共租赁房以来，国内众多学者通过研究公共租赁房定价的影响因素积极为政府建言献策。侯应侠（2011）较早地探索了公共租赁房的差别化定价模式。主要考虑了不同收入水平的消费者在需求和支付能力上的差异以及项目成本和合理收益率之间的差别。陈德强（2011）分别从宏观和微观层面分析了公租房价格的影响因素。其中国家的政策支持以及财政投入是最直接的因素，而城镇居民的收入、市场价格、项目的投资与经营成本都对租金有一定的影响。孔凡文（2014）也主要考虑了建设与运营成本、当地住房市场租金、公租房的区位条件和微观因素以及保障对象的支付能力。曹丽娟（2014）认为在收入法和市场法相结合的公租房定价模式下，影响租金的主要因素有承租人支付能力、政府的决策、同区域市场平均租金、项目地段、小区环境、房屋户型结构等。通过文献整理发现，要对公共租赁房进行差别化定价，都要考虑政府、公众、项目本身、市场、外部环境等方面的影响作用。具体来说，政府方面普遍关注相关政策的支持以及政府的补贴能力；公众方面重点关注其支付能力；项目本身方面重点考察成本、投资回收、区位条件等情况；市场方面仅看重市场平均租金水平；项目外部环境方面考虑得比较狭隘，只关注小区环境，而忽视了项目所在地经济、社会、政治、法律等环境条件对公共租赁房定价的影响作用。对公共租赁房定价影响因素的研究也缺乏全局性的考虑，且只是点到为止而缺乏具体的现实指导意义。

3 公共租赁房PPP项目特许定价影响因素定性分析

本文以系统性、科学性为原则，通过回顾相关文献，在继承其可取之处、弥补其不足的基础上，分别从PPP项目三方利益主体的角度出发，同时考虑公共租赁房项目的特殊性，定性分析公共租赁房PPP项目特许定价6个方面的影响因素，即政府、私营部门、公众、项目与市场、经济社会环境、政治法律环境。其中项目与市场因素综合了项目自身特征与市场方面的因素，经济社会环境、政治法律环境则从项目外部环境分析公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素。

3.1 政府

政府是公共租赁房PPP项目的倡导者与监管者，在研究其对特许定价的影响作用时，多数学者往往只关注政府是否能够提供政策支持、采取补贴或优惠措施。政府及时出台相关政策支持公共租赁房PPP项目的发展，并在项目运营期间提供有力的财政补贴或实行一定的税收优惠政策，能够减少私营部门参与投资建设经济方面的压力，从而有利于尽快促成双方合作，制定恰当的特许价格。但是政府在提供政策支持后还应该设法增强其稳定性与连续性，致力于建立完善的政策体系并保障其高效持续地发挥作用，从而促进项目特许定价乃至全过程各环节的顺利和稳步运行。

除了政策、补贴等因素，还应考虑公私关系和政府自身的能力等一些具体的因素对公共租赁房PPP项目特许定价的影响。首先要考虑政府的信用，主要体现在政府是否严格按照规定对特许定价工作进行监督管理，是否随意更改或新增个别条款而影响项目各参与方的利益平衡。如果政府信用良好，就有利于提高民间资本投资的积极性，进而建立公平和谐的政企关系。双方彼此信任、相互负责，便能提高合作协商效率，方便特许定价工作的展开，避免出现双方为各自利益互不让步而阻碍项目发展的状况。政企关系良好，也易于双方进行有效的风险分担。合理的风险分担机制，有利于提高双方共同解决问题的效率，避免特许定价因个别特殊情况忽高忽低、丧失稳定性。另外政府自身的能力方面需考虑政府实施PPP项目的经验和决策的效率。政府相关经验丰富，有利于实现特许定价的合理性，避免盲目性，减少决策失误，从而更好地实现项目的社会效益；政府决策效率高，有利于防止特许定价决策环节工作拖沓，减少资源浪费。

3.2 私营部门

在研究私营部门对PPP项目特许定价的影响作用时，人们普遍重视建设项目所需的资金成本、预期的投资收益率、资金运行情况以及项目的质量等经济方面的因素。这些经济因素也会直接影响公共租赁房PPP项目特许定价的水平。私营部门是盈利性组织，即使跟政府合作实施社会公益型项目，他们也不会为实现社会福利而使企业财务受损。如果资金成本过高，为了保障企业回收投资的基本要求，特许定价必然较高。当然，企业不仅满足于回收投资，还需要获取合理的报酬，这一部分依然体现在特许定价上。随着项目建成后投入运营，可能产生一些质量问题而不得不返工维修，这些费用最终还是通过抬高特许定价来满足盈利需求。但是如果项目质量好的话，即使所需费用较高，也有利于刺激公众的租赁需求，提高入住率，这样企业就不需要提高特许定价来获取收益。因此公共租赁房的质量是特许定价需要考虑的重要影响因素。当然在公共租赁房项目运营过程中，私营部门为应对出现的各种风险可能会采取调整特许价格等措施来维持项目的正常运行，从而会直接影响到租户的正常租住，打破了原有特许定价机制下各方利益的平衡状态。

除了以上经济因素，还应考虑企业的自身实力对特许定价的影响。如果企业在行业中有良好的声誉，就比较容易获得政府和公众的信任，不仅有利于提高特许定价工作的效率，制定合理的租金价格，还有利于增强公众租房的热情，实现资金的有效回收。另外如果企业拥有丰富的类似项目的开发建设经验，就有利于公私双方在进行特许定价时全面考虑各种问题，有效预测和规避风险，从而尽量符合各方的利益要求。当然企业的管理能力也需重点考虑，企业管理能力高，便能够尽量避免一些决策或操作失误，即使缺乏相关建设经验，也足够有能力解决各种问题而不至于依靠提高定价甚至是反复调价来保障企业的投资回报。

3.3 公众

社会中低收入群体，作为公共租赁房PPP项目的保障对象与使用者，也是项目特许定价最终的检验者和接受者。因此多数学者普遍关注其支付能力的大小。若租金价格超过公众的租房能力，使其承担较大的住房压力，就背离了公共租赁房提供住房保障的初衷，公共租赁房PPP项目的特许价格应适当低于公众的平均支付能力，帮助其节省住房开支、改善生活质量。但是考察公众支付能力的高低需要进行大量的社会统计和数理分析，而其复杂程度也反映了全面进行特许定价的工作难度。

除了支付能力，还需考虑公众的租房规模，即公众的需求量。由供求关系可知，特许定价与需求量存在一定的反比关系。若公众需求量高，私营部门就不用依赖较高的特许定价而是通过提高入住率来获取收益。当然公众需求量小，大规模地建设公共租赁房项目也就失去了意义。

另外，公众的消费心理因素容易被忽视，但它也在一定程度上影响着公共租赁房PPP项目的特许定价。公众的消费心理有很多种，在公共租赁房项目上主要表现在选价心理、便利心理、攀比心理等，即租金价位是否合理、周围交通等设施是否便利、对改善自己的就业等生活情况是否有积极的作用以及与别人相比自己租房是否合适等。这些消费心理，将直接体现在租赁行为和租赁需求上，从而影响公共租赁房的入住率、私营部门的收益，进而作用于项目的特许定价。

3.4 项目与市场

项目与市场因素考虑了项目自身特征和市场的运行情况。项目自身特征对公共租赁房PPP项目特许定价产生最直接最根本的影响，而市场的运行则产生间接的影响。项目自身特征包含经济特征和非经济特征。经济特征有项目开发与运营成本、政府规定的开发利润、特许经营期等，分别代表了項目“花多少钱”“获多少利”“经营多长时间”等核心问题，且最终直接由特许定价表现出来。非经济特征包括项目征地选址、配套设施的完善度、与PPP方式的匹配度和承受风险的程度，这些因素一方面直接规定了特许定价的一般水平，另一方面暗示了特许定价的波动情况。市场运行方面，住房市场租金水平给特许定价工作提供了参考，同时明确了上限，公共租赁房租金不得高于同期租赁市场价格，因此该因素得到多数学者的重视。除此之外，市场供需情况和入住率也是影响特许定价的重要因素，间接限定了租金定价的水平，因此公私双方在合理定价时需对其充分考虑，既要实现社会福利又不影响企业适当盈利。

3.5 经济社会环境

经济社会环境是公共租赁房PPP项目外部环境的一个方面。经济环境的变化将导致项目现金流和财务生存能力的不稳定性，并且其恶劣影响最终将作用在特许定价上。如果公私双方能充分考虑项目的经济环境，如贷款利率、通货膨胀率、投资市场的完善程度、地区经济发展水平等，将有利于提高合作谈判的效率，从而制定符合项目财务生存要求的特许定价。社会环境从侧面影响着项目的特许定价，比如公众的社会福利水平，间接表明了特许定价实现公益效果的水平和严格程度。当然特许定价还需适当考虑社会诚信程度的影响，比如租户缺乏支付租金的主动性和积极性，总是以各种理由拖欠租金，阻碍私营部门正常回收资金，从而损害项目的收益能力。

3.6 政治法律环境

政治法律环境是公共租赁房PPP项目外部环境的另一个方面。公共租赁房PPP项目涉及众多的法律制度和政治因素，而政治法律环境是否健康、是否稳定关系着项目特许定价工作的成败。政治方面如果存在官僚腐败等恶劣现象，就不利于政企双方公平合作、合理谈判，法律方面如果法律体系、监管体系不完善，就不利于双方有效履约，而这些不利情况都会导致资源浪费、成本增加、收益减慢，进而对特许定价产生负面的影响。另外，税收政策、土地政策的实施条件和优惠程度也约束着私营部门的盈利行为，进而影响特许定价的水平。

4 公共租赁房PPP项目特许定价影响因素定量分析

除了从以上6个方面定性分析公共租赁房PPP项目特许定价影响因素，还需对每个因素进行具体的定量研究，系统地考察其影响程度的大小。

4.1 研究方法

层次分析法（AHP）是一种定性与定量相结合的决策方法。通过该方法可以系统地分析复杂的决策内容，并用简明的分析思路和计算方法描述影响决策的所有因素及其重要程度，最终构建出全面的科学的影响因素体系，有利于快速高效地完成决策工作。本文采用该方法对公共租赁房PPP项目特许定价影响因素进行定量分析。

4.2 研究过程

4.2.1 构建层次结构模型

结合上述定性分析，对公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素进行整理和编码，确定主因素与子因素，构建层次结构模型，如表1所示。

4.2.2 构造判断矩阵

运用Saaty确定的1-9标度法构造判断矩阵，如表2所示。

通过专家打分，对有效数据进行简单整理和计算，得到主因素判断矩阵N以及各子因素判断矩阵A、B、C、D、E、F。

4.2.3 权重计算

首先通过计算几何平均值

（aij表示矩阵N中的元素，n为N的维数），得到向量M：

M=（m1，m2，m3，m4，m5，m6）T= （2.1822，

1.7321，0.7783，1.5704，0.5888，0.3676）T

然后通过归一化处理：（i=1，2…n）得到判断矩阵N的权重向量：WN=（0.3023，0.2399，0.1078，0.2175，0.0816，0.0509）T

同理可得其他判断矩阵的权重向量：

WA= （0.2642，0.1702，0.0577，0.0438，0.0759，0.0312，0.2467，0.1103）T

WB= （0.0303，0.0449，0.1849，0.2163，0.3322，0.1275，0.0641）T

WC= （0.3325，0.5278，0.1396）T

WD= （0.0437，0.0381，0.2296，0.0707，0.1097，0.1011，0.0269，0.2071，0.0789，0.0943）T

WE= （0.3388，0.1777，0.0565，0.1076，0.2396，0.0799）T

WF= （0.0596，0.4108，0.1611，0.2647，0.1038）T

4.2.4 判断矩阵的一致性检验

经计算判断矩阵N的最大特征根λmax=6.4336，将其代入公式，其中n为矩阵的维数。

计算一致性比例CR=CI/RI（RI为平均随机一致性指标，查表得到）。由此可得出判断矩阵N的一致性比例为CR=0.0688。小于0.1则通过一致性检验。

同理对其他判断矩阵进行一致性检验，如表3所示。

4.2.5 总层次排序及一致性检验

由WN-A=WN×WA计算因素Ai对N的权重，其中WA表示主因素A中每个子因素的权重，WN表示主因素A对N的权重。所有子因素计算结果和排序如表4所示。（排序前10用黑体突出）。

通过计算检验总层次排序的一致性。其中，CI （j）为以上所求判断矩阵A、B、C、D、E、F的一致性检验指数，b （j）=WN。经过计算可得CRN=0.0892，小于0.10，所以层次总排序具有较满意的一致性。

4.3 研究结论

通过以上定量研究，可以较为清晰地把握6个方面39个公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素及其影响程度。就总体来看，政府在项目各环节发挥着重要的引导与监管作用，因此在判断矩阵N中，政府与其他主因素相比均比较重要，比重最高为0.3023。说明要保证特许定价工作的顺利实施，首先要考虑政府方面的影响作用。确定了政府的影响行为，也就从根本上规定了特许定价的基调；因特许定价必须满足私营部门的盈利需求，否则将影响企业的工作热情以及项目的正常生存能力，所以私营部门因素对特许定价的综合影响力自然较大，为0.2399，仅低于政府因素；然后是项目与市场因素（0.2175），其影响比重是公众因素（0.1078）的两倍。因为项目与市场这一关注项目本质特点的因素，决定了特许定价的一般水平，而作为价格考察者的公众，其支付能力或需求也只是代表了特许定价的上界，所以项目与市场因素的影响权重更高；位列最后2项的是经济社会环境因素（0.0816）和政治法律环境因素（0.0509），因公共租赁房PPP项目的主要属性为社会公益性和项目运营的經济性，因此经济社会环境因素比政治法律因素对特许定价的影响程度稍大。另外两者的比重和为0.1325，超过了公众因素的影响权重，从而体现了全部项目外部环境因素对公共租赁房PPP项目特许定价仍有着重要的影响作用。

在所有因素总排序中，政府因素中的政策支持、政府的补贴能力以及政策稳定性与连续性均位列前十，从而决定了政府在所有主因素中影响权重最大。当然这也跟众多学者重点研究的政策及补贴等主要因素有所契合。因为政策支持与保障才是推动特许定价工作进行的根本动力，但是政府方面其他的因素如风险分担机制等对特许定价的影响权重排序也比较靠前，均体现了政府对公共租赁房PPP项目特许定价的关键影响作用；私营部门因素中的资金成本、公共租赁房质量、企业管理能力也都排在前十，虽比政府个别因素较低，但也决定了私营部门对特许定价的重要影响作用。毕竟成本、质量和管理水平决定了项目产品的基本定价；公共租赁房PPP项目的特许定价既要反映项目的基本特征，也要适当低于市场租赁价格。因此项目与市场因素中的项目开发与运营成本因素这一最根本的经济特征以及租赁市场租金因素对特许定价的影响权重均比较大，分别排到第7和第8；公众作为公共租赁房项目的服务目标和受益对象，其被保障效果的好坏标志了项目的成功与否。因此公众方面虽然只有三个因素，但其中公众的支付能力与需求2个因素的影响权重都排在前十，成为特许定价不得不考虑的重要因素；贷款利率、社会福利水平以及法律体系完善程度分别代表了不同方面的外部环境对公共租赁房PPP项目特许定价的影响程度。虽然外部环境各个因素影响权重不高，但却是全面进行特许定价工作所必须考虑的，否则将不利于保证特许定价的合理性和稳定性。

5 结论与建议

本文通过定性和定量分析，全面而具体地分析了公共租赁房PPP项目特许定价的影响因素，揭示了政府、私营部门、项目与市场等因素对特许定价的重要作用。为了促使公私双方尽可能制定合理的特许价格，推动公共租赁房PPP项目的可持续发展，本文提出以下几点建议。

其一，政府应加强政策体系建设，建立良好的政企合作关系。

政府需发挥关键的领导管理作用，对整个公共租赁房PPP项目特许定价工作“保驾护航”。而建立完善的政策保障体系、提供全方位的政策支持，是政府吸引民间资本进行投资建设的首要工作。然后政府与私营部门需通过公平协商与谈判，充分考虑特许定价所反映的各自利益和风险分担，当然这时需要双方建立良好的合作伙伴关系，彼此信任、互相监督，从而提高双方洽谈效率，促进特许定价工作的顺利进行。

其二，设立专项调研小组，充分考察各项特许定价影响因素。

因影响公共租赁房PPP项目的因素复杂，对其全面分析所消耗的人力物力资源比较多，而且其中某些因素的考察过程也会比较复杂，从而增加了特许定价工作的难度。因此，为在我国全面推进公共租赁房PPP项目的建设，政府可以成立专门的调研小组，在日常工作和跟进项目时充分考察各项影响特许定价的因素，而不仅仅在特许定价工作需要时才花费大量的时间和精力去单独考察。设立专门的特许定价专项调研小组，有助于充分发挥成员的专业效用，提高工作效率，尽可能实现特许定价的利益均衡性和社会公平性。

其三，重视日常对项目外部环境变化的跟踪记录和分析。

由以上分析可知，项目外部环境对公共租赁房PPP项目特许定价具有重要影响作用，但对这些影响因素的考察不应是有特许定价工作时才去进行。即使当前没有公共租赁房PPP项目的建设工作，政府也需重视日常经济社会等外部环境的变化情况并做好相关的跟踪记录与分析。政府也可以建立一个外部环境影响因素数据库，从而方便每个公共租赁房PPP项目或者是其他类似项目建设时，能够及时得到相关数据对特许定价的影响情况并进行分析，避免将项目与外部环境分离而导致特许价格的不合理。

其四，积累经验，逐步完善特許定价机制。

现阶段我国公共租赁房PPP项目还属于新兴事物，对特许定价的理论研究并不成熟，影响因素的研究也还不完善。本文虽从政府、私营部门、公众、项目与市场、经济社会环境、政治法律环境6个方面较为系统地分析了公共租赁房PPP项目特许价格的影响因素，但仍不够完善详尽。因此政府还需借鉴并积累大量的国内外类似项目特许定价方面的工作经验，取长补短，不断完善特许定价机制，以期促进公共租赁房PPP项目的可持续发展，进而促进社会的共同进步与和谐发展。

参考文献：

1.叶晓甦 杨俊萍.基于多目标规划模型的PPP项目定价方式研究.统计与决策.2012.06

2.段世霞 朱琼 侯阳.PPP项目特许价格影响因素的结构方程建模分析.科技管理研究.2013.10

3.侯丽 王松江.基于收费公路PPP项目特许经营权定价影响因素研究.项目管理技术.2012.02

4.侯应侠.BOT模式在我国公租房项目中的运行机制研究.重庆大学.2011

5.陈德强 郑思思.公共租赁住房PPP融资模式及其定价机制研究.建筑经济.2011.04

6.孔凡文 李志辰 麻理.公共租赁住房差别化租金定价方法理论研究.价格理论与实践. 2014.01

7.曹丽娟.我国公租房定价模式研究.价格理论与实践.2014.05