北京公积金贷款政策收紧

文/本刊记者 宋龙艳

北京市人口众多，住房一直较紧张，近年来北京市政府推出了一系列相关政策来缓解这一状况，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。为进一步加强住房公积金管理，回归住房公积金的政策性属性，经北京住房公积金管理委员会第十九次全体会议批准，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，此次政策调整，坚持住房公积金贷款的政策性属性，严格贷款条件，重点支持购买首套住房且首次使用个人购房贷款的缴存职工家庭。实施差别化贷款政策，体现制度的公平性和公正性，实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩、进一步细化了首付款比例要求。

认房又认贷

2017年3月17日，北京市出台了新一轮的楼市调控政策，其中商业贷款已经实施了“认房又认贷”，而公积金贷款只“认房”。即不看贷款记录，只要名下无房，就能按首套房申请公积金贷款。这次的公积金贷款新政更改了判定二套房的规则，公积金贷款变得与商贷一样“认房又认贷”。

所谓的“认房又认贷”就是说，既要看名下是否无房，也要看全国范围内的个人住房贷款记录。《通知》规定，借款申请人名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款）且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理；如果被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。在首付比例方面，具体来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

中原地产首席分析师张大伟表示，此次北京公积金新政显示出北京公积金政策全面收紧，年轻的刚需购房者将是被此次新政显著影响的群体。当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，若以本科毕业开始缴存计算，按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。

鼓励郊区购房

为落实北京城市总体规划的有关要求，公积金贷款实行差别化贷款额度。此次调整的焦点还包括鼓励户籍在北京市城六区的借款申请人购买城六区外的首套住房等。根据《通知》，公积金贷款额度将与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，如果缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方缴存年限较长的一方计算。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。对于户籍不在城六区的申请人，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。符合二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。

也就是说，按照《通知》上公积金贷款额度的规定来看，如果户籍在东城区或西城区，购买城六区以外的首套住房，最高可贷140万元；如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区，购买城六区以外的首套住房，最高可贷130万元。

易居研究院智库中心总监严跃进则认为，市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠，这是新政的一大亮点。这种措施与北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。当前，北京市区人口过于拥挤，非首都功能产业面临外迁，在此背景下，公积金贷款对于郊区买房的优惠政策，实际上配合了产业结构调整的规划，类似做法也值得全国其他城市学习和借鉴。

异地购房提取设限

新规对异地购房提取设定了新的标准。今后，只有在户籍所在地或者省会城市购房，才可以办理异地购房提取公积金。如果已经购买了外地房、并办理过首次提取的，将按照原政策正常提取。

据了解，目前北京已经实现了异地购房提取公积金，但也发现了一大批伪造材料骗提公积金的情况。为此，新政规定不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。除购买位于北京市行政区域内的住房，仅限于购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，才能办理住房公积金购房提取。比如，如果购房人的户籍在河北省张家口市，只有在购买北京、张家口、石家庄的住房，才能提取公积金；如果该人在廊坊市等地买房，则无法提取公积金。

北京还将加大对违规提取公积金的惩罚力度：冻结其住房公积金账户，责令其全额退还违规提取的金额，将个人信息记入不良信息库，自违规行为发现之日起五年内不予办理住房公积金提取、不予受理住房公积金贷款申请。同时，不良信息还将依法依规抄送市工商局、市经信委等部门，实施联合惩戒。如个人住房公积金账户转移到异地，违规提取的不良记录随个人账户一并转移。

此外，《通知》还将以往公积金贷款期限最长计算到申请人70周岁的规定，调整为原则上最高不得超过65岁以及原则上取消大病提取等规定。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会在人们的换房链条上“釜底抽薪”，进而影响中高端市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。