共有产权房需要法律呵护

宋刚

【摘要】基于共有产权经济模式本身的特点以及面临的问题，需要对其予以呵护。法治手段的呵护尤其重要，建议从四个方面入手：政府在共有产权经济中正确定位、确立诚实信用原则的基本地位、健全和完善社会信用评价体系、推动《住房保障法》尽快出台。

【关键词】共有产权 政府定位 法律呵护

【中图分类号】DF41 【文献标识码】A

2017年9月30日，北京共有产权房政策正式实施。方案同时明确，今后5年将完成25万套共有产权住房供地。据北京市规划和国土资源管理委员会官网消息，截至2017年12月8日，北京已供应共有产权住房用地165公顷，完成率82%。事实上，共有产权住房并不是一个新鲜事物，其早期在江苏淮安、上海、湖北黄石等地都有过自发探索和实践。

共有产权住房所有权由购房人和政府机构共同享有，但实际占有、使用却是个人购房者。对政府而言，拥有所有权却不直接使用，所有权与使用权产生分离，将自己拥有所有权的房产分享给他人使用；对购房者个人而言，虽然不享有完整的所有权，但却享有房屋全部使用权，其超额享有使用权就来自于政府所对应的所有权的“分享”。就社会效果而言，正是由于政府对房屋产权的共享，降低购房人购房难度，缩短筹集购房资金的时间，加速房屋的投入使用，减少房屋的空置。在流转方面，当购房人需要出售其部分所有权的时候，只能由政府回购或出售给其他申请人，只需要对部分产权进行流转就能够将该房屋的全部占有、使用等权益全部流转，实际上降低了房屋流转的资金要求，便捷了申请人之间的交易，也极大促进了房屋的利用效率。在此过程中，是否拥有全部的所有权已并不重要，关键在于购房人以较少的资金获得了房屋完整的使用权，极大地提高了房屋的使用权和流转效率。由此可见，共有产权模式，既具有非常重大的经济社会价值，也具有很强的创新性。

共有产权房面临更为复杂的内外部关系，需要相关立法以确立规则

任何能够推动经济和社会发展的新鲜事物都应该予以呵护，因为新鲜事物也许就是我们将来的发展方向，拥抱变化，已经成为人们的普遍共识。不仅如此，从共享经济本身特点看，其也需要得到法律特別的呵护。首先，共有产权房面临着更为复杂的内外部关系。法律关系的复杂表现在两个方面：一是权利主体复数，这些主体之间的关系相互牵连，情况复杂；二是权利义务的内容复杂，特别是涉及到权利共享等方面。其次，共有产权房作为具有旺盛生命力的新鲜事物，其出现和发展就是对当前商业规则的变革或颠覆，对于既有的规则产生巨大冲击，容易遭到传统行业的坚决抵制，这需要通过法律等规范性文件确立规则，以平衡相关利益冲突。三是共有产权房模式存在大量的制度空白。例如，购房人因承担民事责任导致其名下的房产被司法拍卖，那么具体的规则是什么？又如，对于由共有住房的悬挂物导致的损害，共有产权人如何分担责任等问题，目前的规定尚付阙如。这就需要积极推动相关立法以确立规则。如果对其不持呵护态度，不能以坚定的呵护态度消除顾虑，那么该制度的示范效应将大打折扣，影响该制度在其他地区的推广。

本质上看，共有产权房也是充分利用法律的制度创新产物，是对物权法的深刻理解和运用的成果。就我国保障住房的供给类型而言，有经济适用房、限价商品房、公租房等类型，但上述类型的所有权都是单一的，要么属于购房人（经济适用房、限价商品房）、要么属于政府（公租房）。单一所有权模式下的保障房在法律上都有一些解释不顺畅之处，例如，经济适用房和限价商品房的所有权属于购房人，根据物权法对于“所有权”的规定，自由占有、使用、处分、收益均为所有权的基本权能，但是该类购房人在处分、使用等方面却受到较大限制。换言之，对保障房的所有权的直接限制与所有权的权利内容有所冲突。但是，共有产权房屋却不一样，该类房屋通过引入共有人，通过共有人之间的协议和规则实现此类房屋“保障性质”，但是却并不直接从外部限制“所有权”，在物权法上更为圆满。从这个角度看，共有产权房制度本身就是对物权法的深刻理解和运用的产物。

正确界定政府在共有产权经济模式中的定位，确立诚实信用原则的基本地位

法治方式需要为共有产权经济模式的发展保驾护航。应该正确界定政府在共有产权经济模式中的定位。因为任何新生的经济模式都是对传统经济模式的改变甚至是颠覆，乃至出现当前在行业管理、税收制度方面的“灰色地带”。政府是否对新经济模式采取保护、支持、呵护的态度，特事特办，推动试点，尤为重要。此外，政府还可能面临自身多重身份所造成的冲突。以共有产权房为例，政府已经从公共福利提供者的公权力主体身份，演变为公权力主体和民事主体的双重身份。作为公权力主体，政府为中低收入人群提供住房保障；作为私权利主体，政府与个人购买人分享房屋的所有权，成为房屋的所有权人之一。两个角色定位，应该清晰界定，依法行政和依法行使所有权，公权力用于公共管理领域，而在民事领域，就应该以民事主体身份采取民事手段。政府的公权力手段高效有力，具有普遍性；政府行使私权利虽然是个案救济，却体现了公平正义，在个案中实现对购房者的监督、确保共有产权制度的良好运行和发展方向。特别需要强调的是，根据物权法的规则，全体共有人的地位完全平等，发生的纠纷属于民事活动领域，采用民事诉讼方式确定民事责任，政府不能采用行政处罚等方式处理与其平等的“其他共有人”之间的纠纷，民事纠纷应通过民事手段予以解决。两种法律手段不能错位，公权力代替民事权利的现象应该避免。

确立诚实信用原则在共有产权经济模式下的基本地位。诚实信用原则是我国民事法律中的基本原则，该原则要求人们在社会生活中本着诚实、善意的态度，即讲究信誉，恪守信用，不恶意规避、曲解法律，其本质在于将道德层面上的要求上升为法律，使道德的软约束升级为法律的硬约束。新经济形态的社会实践领先于相关立法，法律具有一定的滞后性，两者之间形成了“法律真空”。诚实信用原则由于其相对抽象性和稳定性，能够很好地填补上述法律漏洞，对新经济模式依然具有很好的指导和调节作用。

建立健全完善的社会信用评价体系，尽快出台《住房保障法》

依法建立健全完善的社会信用评价体系。呵护新的经济模式，应该为其创造良好的外部环境，其中良好的社会信用体系意义重大。经济模式本质上就是交易模式，良好的社会信用体系是交易安全和便捷的重要保障，还能大幅降低交易成本。社会信用体系的建立有利于惩治不诚信行为，对行为人产生极大威慑，减少不法行为的发生。

需要强调的是，在完善社会信用体系建设的同时，必须加强对个人隐私权的保护。大数据时代的到来，为社会信用体系的建设奠定了基础，但个人数据、隐私等信息也极易被收集、不当利用甚至披露，严重侵害公民隐私权。保护公民信息与呵护共享经济具有内在一致性，因为两者的终极目标都是为社会公众提供更好的服务，提升公众福利。因此，信息收集利用要依法进行，同时，社会信用体系的建立是一个系统工程，也需要相关部门依法配合协助以实现信息共享。

共有产权房作为共享产权经济模式的重要典型，需要《住房保障法》的尽快出台。目前，我国已经存在大量的保障房，但是相关的法律规范却相对匮乏。如共有产权住房制度，在全国范围仅有住建部等六部委颁发的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》；作为推行先行者的北京也仅有《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》。以上规范性文件效力最高的仅为部门规章，效力层级不高，一旦与其他规范性文件相冲突，易造成适用上的困境。此外，保障住房的许多问题仍不明确，亟待法律明确回应。随着我国住房制度改革的继续深入，保障房所占比例越来越大，必将成为重要的住房供给类型，《住房保障法》出台的时机已然成熟。

（作者为北京师范大学法学院教授）

【参考文献】

①乔星：《共享经济的法理念与规制途径》，《法制与经济》，2017年第6期。

责编/宋睿宸 美编/杨玲玲endprint