租购并举给房地产市场带来根本性变化

廖俊平

2017年12月本专栏文章《观察租购问题的视角》指出了分析租购并举的关键点是租金适度上升的趋势。

在过去十几年里，中国城市住房价格基本上一直处于上涨趋势，与房价上涨的幅度相比，租金上涨幅度则微乎其微。其结果是：在广州这样的城市，住房租金的毛收益率（年租金/房价）已经普遍降到2%以下，而在20年前，这个比率大约在5%-6% （另一个与之类似的指标是房价和月租的倍数关系，过去的经验数值是房价为月租的200倍，这也就相当于6%的毛租金收益率）。

2%以下的毛租金收益率，已经远低于普通的金融投资收益率（现在银行理财产品的收益率在4%-5%之间）。但因为长期以来的房价上涨趋势，资本溢价弥补了租金收益的不足，因此投资住房的收益实际上是远高于金融投资收益的，这也是很多人用加杠杆的方式（从金融机构借款）投资于住房市场获利的原因。

在“房住不炒”的指导思想下，住房价格的上涨已经被扼制，并将在今后長时期内继续被控制。另一方面，在租购并举的指导思想下，一些低质量（同时也是低租金）的住房将被改造或者被逐出市场（包括城中村的出租屋，也包括一些被长租公寓公司集中管理的出租住宅），使得较低租金的房屋减少，而租赁市场需求又会增加，这一减一增，必然导致住房租金水平的总体上涨；同时，由于金融机构的介入（贷款给提供长租房的开发商和租户），使得房租中增加了融资的成本，这种成本当然也只能靠房租上涨来消化。

而租金的适度上涨是合理的，或者说只有这样才能使得房地产市场成为一个正常的市场。如前所述，房价持续上涨带来的是超常的资本溢价，这导致了租金收益被忽略和房价租金的比价不合理。反过来说，如果房价维持不变和租金上升到合理的水平，房价租金的比价合理了，房租收益正常了，追求房价上升带来的资本溢价的动力才能减弱，这才有利于房价的稳定。

再进一步，这样的结果会使得中国房地产市场的内在逻辑发生根本性的变化：当房价被稳定住，新增土地的出让价格也就会随之稳定在合理的水平，政府依靠土地溢价获得超额收益的逻辑就会改变，此乃其一。政府已经并且还将继续大规模组建房屋租赁公司，并且将新建的政府房屋租赁公司和现有的保障性住房打通——广州市已经宣布要将原来掌握在住房保障办公室手上的各种政策性租赁住房移交给新成立的城投房屋租赁公司，这实际上是租房保障体系的又一次变革。因此有人将这次的“租购并举”政策称为第二次房改，并不为过。1998年的房改“末班车”带来的是存量住房交易市场的持续活跃，“租购并举”的切实贯彻则会带来住房租赁市场的发展和规范，并因此而改变居民的居住模式。endprint