房产测绘工作现状及测绘技术运用

□ 马晓冬 吴京燕 郭永艳

（太原市今通测绘有限公司，山西 太原 030023）

0.引言

新时代中国特色社会主义的发展，让21世纪的中国焕发出强大生机与活力，也明确了我国市场经济的走势，其中房地产业得到了巨大的发展空间，同时也成为我国国民经济发展的重要产业。新时期，房屋的建筑形式五花八门，房屋的营销模式层出不穷，房屋的价格定位不断攀升，在这样的大背景下，住房问题已经成为了最重要的民生问题之一。在首次登记、房屋销售、买卖交易、房屋租赁、抵押贷款和产权纠纷等过程中，则就需要通过房产测绘部门提供的相关数据来进行预售房许可证办理、合同备案登记、不动产证办理等业务，为管理部门的正确决策和房地产消费者的必要信息提供参考依据，所以房产测绘在房地产业中占据着非常重要的作用。

1.房产测绘工作的现状

1.1 房产测绘的机制、规范及标准不够完善

1.1.1 建设部国家测绘局颁布的2001年5月1日起施行的《房产测绘管理办法》中，规定了房产测绘行为是受行政主管部门监督管理的企业行为。可是，到目前为止还有些地方的房产测绘企业数量非常有限，存在行业垄断现象。明确房产测绘单位的企业地位，真正与政府机关脱钩，让更多具有房产测绘资质的企业进入测绘市场。引进竞争机制，为房地产开发企业和广大消费者提供服务，是亟待解决的问题之一。

1.1.2 房产测绘是通过精密的测绘仪器及相关的测绘技术和测绘手段进而描述房屋及其用地的信息，并为城市规划建设、土地权籍管理、房产权属管理、不动产登记管理、房地产开发建设等提供准确的数据和资料，其专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简略，使得许多新问题无法界定、无据可查，在实际操作中难以处理。《房产测量规范》中有关房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊的条款不应使用列举说明，而应对计算建筑面积的范围及共有建筑面积的具体分摊等逐一定义，例如：飘窗、采光井、高层设备平台等可否计算建筑面积；多层裙商中的门厅、核心筒等共有建筑面积的分摊方法。山西省未出台地方性房产面积计算和分摊标准，只能依据《房产测量规范》并借鉴其他省市出台地方性房产面积计算和分摊标准。统一难度很大，容易引发争议。随着房产测绘市场的全面放开，有关房产测绘的相关规定也应该更为细化、统一、具体，使全国的房产测绘工作稳步、有序的健康发展。

1.2 现阶段房产测绘过程中存在的问题

1.2.1 房产测绘人员的诚信及职业道德缺失

发达国家的诚信体系建设普遍做得比较好，如在德国从事房产测绘的人员一般不敢违规测绘，因为这是关系他终身的事业，房产面积测绘是严格遵循合理、合法、公平、公正的原则进行测算。国外对于房产面积测绘方面的研究比我们国家更深入，管理机制更完善，法律制度更规范，约束力更强。我国由于没有一套完整的规范制度来约束测绘人员的行为，就导致测绘人员违反职业道德，脱离房产规范，而是听从房产测绘公司领导的要求或者与房地产公司勾结，弄虚作假甚至从中牟利。

1.2.2 房产测绘资质等级要求低，从业人员专业素质下降

现行的《测绘资质分级标准》规定，丁级资质即可承担不动产测绘工作，在技术人员规定方面，仅对职称作出了要求。在房产测绘中，特别是对复杂建筑物的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量大，测绘人员很难保证正确率百分之百，若测绘单位的质量保障体系不健全，就容易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理能力和从业人员的技术水平都会影响测绘成果的质量。

2.房产测绘技术的研究及运用

2.1 房产测绘技术的研究

在房产测绘技术研究方面，关键的技术运用是尺寸精确、实物现状的数据获取、处理、存储技术，信息共享与数据成果可视化技术，测绘数据系统分析技术，网络测绘信息系统技术，测绘信息自动化更新技术等。在数字化的基础上，建立高精度、智能化、信息化、网络化、集成化的测绘技术新体系。

2.2 房产测绘技术中机助制图的运用

在房产测绘技术运用中计算机辅助制作房产图的系统也取得了飞速发展，房产测绘行业普遍采用美国AutoDESK公司的AutoCAD对所测绘的房产图进行绘制、修改和整饰。在AutoCAD系统中，只要把数据作出处理，就能将测绘地物按照实地的相关位置准确呈现在计算机屏幕上，一目了然。在对图形的处理上AutoCAD具有强大完善的功能，操作简便易懂，并且具有良好的自我保护性能，即便非规范操作也不会对系统本身造成任何伤害。

2.3 先进测绘技术的运用

GPS测量技术在房产测绘中已被广范应用，但需要事后进行解算才能获得厘米级的精度，而RTK实时差分定位技术是一种能够在野外实时得到厘米级定位精度的测量方法。在房产测绘工作中可使用RTK测定权属界址点及一些物点的位置并能达到要求的精确度，对于较复杂的、基地面积较大且形状不规则的建筑物，在施工前期可进行GPS控制测量，之后使用全站仪免棱镜技术对未装饰的外围墙体关键尺寸进行测量，等竣工验收后再进入建筑物内部使用手持式激光测距仪进行套内尺寸测量。

2.4 管理与监督手段的提升

房产测绘管理部门应出台措施约束测绘人员的行为，提高违规处罚力度，避免房产测绘人员违反职业道德，房产测绘人员资格实行全国统一注册、全国联网、公开监督。测绘单位要自觉组织测绘工作人员技能培训，房产管理部门定期组织测绘专业技术人员上岗培训和继续教育培训并颁发合格证书，不断更新房产测绘知识。同时要求房产测绘单位内部从技术和业务管理上严格把关，加强测绘工作透明度，接受社会监督，实施测绘成果质量追究制度，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘单位和测绘人员予以警告，甚至取消其从事房产测绘资格。促进测绘单位及测绘人员严格自律，自觉提高房产测绘质量。

3.结束语

新形势下城市建设的发展步伐日渐加快，房地产市场中房产测绘起着不可或缺的作用，这就给房产测绘行业带来了非常好的发展机遇，同时也带来了新的挑战，提出新的要求，它的发展方向，已成为百姓关注的热点，全社会都应该为其出谋划策、集思广益，使其不断提高、不断完善，更加充分地服务于社会，服务于人民。