论述土地地价评估方法的分析

聂芳

摘 要：本文通过分析不同评估方法的地价内涵，以及不同地价类型的差异，并提出了不同地价类型之间的协调方法，为估价师合理确定评估结果提供参考。

关键词：土地地价；评估方法；分析

1、研究背景

“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。

2、地价分析研究

2.1土地市场的结构分析

土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。

另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。

2.2土地价格类型分析

作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。

2.3土地价格分布规律分析

从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。

由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。

3、各种类型地价的差异

从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？

3.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低

“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。

3.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高

从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。

3.3“长线投资型”地价适中

相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。

从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。

4、不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

4.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。

但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

4.2 调整个别评估方法的思路及參数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的

评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。

结论：

本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

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