我国房地产税收制度改革探究

高璋晨

摘要：房地产作为国民经济的支柱产业，其能否健康发展，对于整个国家来说意义重大。房地产税收制度作为调节经济的重要杠杆，对促进房地产业发展有着重要作用。我国房地产业起步稍晚，房地产税制体系尚未完善，现行房地产相关税制明显滞后于我国房地产业发展，改革迫在眉睫。基于此，文章首先概括了我国房地产税收制度发挥的积极作用，并针对当前我国房地产税收制度存在的问题，提出了一些改革措施，以供参考。

关键词：房地产；税收制度；积极作用；问题；改革措施

引言

伴随着我国经济的快速发展，房地产税逐渐进入了人们的视线并成为政府、百姓以及学术界关注的焦点。房地产税，指的是以房地产或与房地产相关的经济行为作为征税对象的一类税收，涵盖了在房地产开发、经营、消费的所有环节中必须要缴纳的全部相关税收。当下，我国房地产行业高速发展，同时，房地产税收制度也逐渐凸显出诸多的问题。因此，相关部门需要及时对房地产税收制度进行改革，这样才能使其适应瞬息万变的社会发展。

1我国房地产税收制度发挥的积极作用

1.1有利于维护房价合理稳定和促进房地产业有序发展

一是房地产税收制度通过增加持有房屋成本，能够对投资者投机炒房行为起到遏制作用，减少市场住房需求的同时，又能够增加住房供给，有利于促进消费者理性购房；二是针对房地产商为追求房价上涨对竣工房屋暂停对外销售的情况，实施房地产税收制度有利于遏制开发商对已竣工的商品房“捂盘”不卖现象，增加住房供应量；三是房地产税收制度给予公众保障性公租房税收优惠减免，可促进保障性公租房体系的健康发展，有利于住房保障与市场供给。

1.2有利于提高土地资源利用效率

首先，鉴于房地产开发商大量囤地的现状，实施房地产税收制度可促进其及时使用所拍购的土地，遏制“囤地”牟取暴利行为；其次，随着房地产税收制度的介入，地方财政收入将会有所增加，进而减少地方财政对土地财政的依赖，逐渐缓解地方政府卖地的冲动，有利于提高土地资源利用效率，起到保护耕地的作用。

2当前我国房地产税制度存在的问题

2.1税、租、费相互混淆

目前我国的房地产税收制度中存在税、租、费相互混淆的问题，从根本上并没有发挥土地税种的调控作用。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。而土地闲置费其实就是一种税，而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。此外，税务机关向土地使用者征收城镇土地使用税，同时土地管理部门又对土地使用者征收一定比例的土地使用费，税费并存的情况，增加了企业的负担。

2.2房地产税税收立法权归属问题

税收立法权通常涵盖税法制定权、审议权、表决权、批准权和公布权，而我国税收立法权大都归属于中央政府，这对于有效地调动地方政府的积极性和建立完善的地方税体系十分不利。我国各省市地区贫富差距较大，各個地区的经济形势也有较大的差异，若实行与自己本地区实际情况不适应的税收配套制度，不仅对当地的税收征管起不到加强的作用，而且还会成为其地区发展的阻碍之一。

2.3房地产评估单位职权不规范

对于房地产而言，其市场价值是既合理又颇为准确的计税依据，其市场价值需要通过特定的方法进行评价而获得的。就目前而言，我国的房地产评估领域还处在发展的初级阶段，大都流于表面的形式，缺少规范的房地产评估流程以及完善的制度。这就导致在评估单位资质参差不齐的情况下，一些房地产评估机构为了追逐经济利益而放弃行业的道德操守，做假现象严重。此外，我国现在对于评估人员及机构尚没有建立起统一有效的监督机制，导致房地产的评估结果大幅度缩水，权威性丧失。

3我国房地产税收制度改革措施

3.1理顺税、租、费关系

现在我国财政收入的主要来源就是税收、租金和收费。税，指的是通过宏观调控来增加财政收入；租，指的是通过区域性的调控来增加财政收入；费，可以达到扩大财政收入的目的。若要将税、租、费顺利进行分割，正税、明租和少费是不可或缺的。正税，其内涵是严格执行我国税法已经明确做出的规定，坚决按照已经制定好的征管程序进行收缴税收；明租，其内涵是在土地使用者已经取得土地使用权时即向土地所有者交付或缴纳的土地出让金。少费，其内涵是在减少收费项目数量的同时最大限度减少一些不必要、不合理的收费成本。总之，理顺税、租、费的关系，在降低政府收费成本基础上，更加有效地收缴税收和租费，能够最大程度上减少不必要的浪费和损耗，也使得我国的房地产收缴费用流程更加高效。

3.2整合现行的税种并入物业税

首先，把房产税和城市房地产税并入物业税。房产税和城市房地产税从本质说是一样的，都是对房屋保有环节征收的一种财产税，其区别仅仅是纳税人国籍的不同。从法理上讲，财产税不应有两套税制，两税制已经不能适应现在我国经济发展的要求，所以相关部门应该研究出一套合理的房产税来代替现行的两税制；其次，取消城镇土地使用税。当前，随着我国社会主义市场经济的建立和发展完善，城镇土地使用已经变成了公开的市场买卖。原来的征收背景已经发生了很大的变化，征收城镇土地使用税已经不符合税收的基本原理，相关部门应该果断予以取消；再次，对耕地占用税和土地增值税实行从价征税。目前我国的耕地占用税实行从量税，不能反映土地的真实价值，所以计算出来的应缴纳的耕地占用税不合理，不能适应市场经济发展的要求。而现行的土地增值税征收也存在诸多的问题，征收程序烦琐，征收力度不够，名义税率与实际征收的税率差别较大，没有能够起到规范房地产市场的作用。改革的方向是简化征收程序、降低名义税、加强征收力度。

3.3建立健全配套制度

根据当前我国房地产税收制度现状，急需建立健全相关的配套制度。因此，相关部门应当积极学习、引进发达国家的先进经验，同时结合我国的具体国情，制定出更加高效、合理、适合我国国情的房地产税减免政策。制度制定的过程中，应坚持税收的公平、公正原则，以此为导向，一定程度减免经济上着实存在困难的群体或个人的税款；对于宗教、教育等非营利组织的自用房产给予免征。另外，考虑到我国现行的法律制度在房地产税收管理方面尚有诸多的漏洞和缺陷，相关部门应强化房地产产权登记制度：一是要清查土地，建立土地位置、权属及面积台账；二是相对于以往的分块管理，要实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强课税的有效性和严肃性。另外，根据我国国情，建议推行以由房产管理部门代扣代缴、物业管理部门代收代缴的缴费方式为主，同时个人自主申报为辅，再融合税务部门定期上门抽查的房地产税收收缴策略，规避多头管理的弊端，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的改革创造有利的条件。

3.4选择市场价值为计税依据

依据国际经验，房地产税收主要以包括市场价值、租金价值，楼场的价值来作为计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的人少缴税。从而改变现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计算标准确定为评估价值，以确保税负公平，也与国际上先进做法接轨。这样纳税人的税负就完全以市场计价为计税依据，更加公平和公正，也充分体现了所谓的量能纳税原则。然而我国现在却没有采用市场价值作为房地产计税的依据，建立在以合法、合理的评估程序上的市场价值是成为我国房地产税收计税依据的发展趋势。因此，国家应建立健全房地产评估行业管理机构，实行房地产估价人员资格认证制度，以最快的速度打造出一支理论和实践过硬的房地产估价专业人才队伍。同时还要确立定期评估制度，可以借鉴以美国为首的西方国家对房地产价值评估的成功做法，即每5年为一个周期，每年对全部房地产的20%进行评估，以确保评估的精确性和公平性。

3.5对现有房地产商品税及所得税进行调整

首先是改革房地产商品税。一是加强“营改增”后续管理。相关部门应认真分析“营改增”对房地产业带来的影响，加强相关税收管理，确保稳步推进财政税收政策。二是改革城市维护建设税。将城市维护建设税更名为城乡建设维护税，扩大征税范围，使得所有享有城乡公用设施而又具有纳税能力的单位和个人均适用城乡建设维护税。同时，直接以纳税人的销售收入或营业收入为计税依据，改变该税种依附于商品税的状况；其次是改革房地产所得税。房地产所得税的改革，主要是不断完善企业所得税。为倡导绿色消费和强化节能减排意识，抑制高耗能、高排放及产能过剩行业过快增长，实现“三去一降一补”，我国已相继出台了支持节能减排技术研发与转让、鼓励企业使用节能减排专用设备等一系列相关“绿色”税收优惠政策。建议不断完善“绿色税制”，探索增加鼓励环保节能型住房、环保节能型装饰等方面的税收优惠，通过鼓励节能减耗贯彻可持续发展思想，改善建筑环境质量，打造健康住宅。

结束语

总而言之，房地产税制是国家针对房地产经济活动专门制定的、由若干税种共同构成的经济调节体系。健全完善的房地产税收制度不仅可以增加财政收入，促进资源的有效配置，而且通过税收这个经济杠杆可以有效地调节经济运行，合理分配收入。但目前我国房地产税收制度不够完善，有效调节供给明显不足。因此，国家相关部门应当立足于我国整体经济形势和目前房地产行业的发展现状，对各环节不同稅种进行调整、简化，形成更为完善的房地产税收体系。

参考文献：

[1]林权，王文彤.我国房地产税收制度改革研究[J].合作经济与科技，2016，（01）：181-182.

[2]杨虹.浅析我国房地产税收制度改革[J].商，2016，（32）：185.

[3]广西桂林市地方税务局课题组，韦艺，欧阳征林，傅宏，全毅清.浅谈房地产税制体系改革[J].经济研究参考，2016，（65）：33-35+39.

[4]贾康，李婕.房地产税改革总体框架研究[J].经济研究参考，2014，（49）：3-28+48.