基于组合赋权法的开发区土地集约利用评价<br/>——以重庆市西永综合保税区为例

基于组合赋权法的开发区土地集约利用评价
——以重庆市西永综合保税区为例

2018-03-02黄梦佳李淑杰杜婉婷曹竞文

江西农业学报 2018年2期

黄梦佳，李淑杰，杜婉婷，曹竞文，齐鲁

0 引言

随着我国城镇化速度的加快，城市开发建设力度逐步增强，土地利用问题逐渐显现。开发区是区域发展的重要支撑，在开发建设中过于注重用地扩张，土地利用粗放，浪费与低效利用屡见不鲜，为维持区域经济持续发展，必须集约利用土地资源。目前，关于开发区土地集约评价的研究主要针对工业园、高新区等开发区。综合保税区是设立在内陆地区的具有保税港区功能的海关特殊监管区域［1］，是中国实现开放型经济的重要门户，极大地影响了区域经济的发展，对这一特殊个体的集约研究未有较多涉及。西永综合保税区作为我国西部地区规模最大的综保区，是重庆市未来发展的重点，且重庆属于山地城市，山地多，平地少，土地资源合理高效利用尤为重要［2］。

园区处于开发建设时段，开展土地集约评价工作，明确园区利用现状及后续发展潜力，为其后期利用提供参考依据，同时根据园区土地利用状况提出合理建议，在促进园区稳步发展方面有着重要作用。根据《开发区土地集约评价规程》（2014年试行）（以下简称《规程》），充分考虑西永综保区实际情况，合理选择指标建立评价体系，运用组合赋权法将AHP法和熵值法计算得到的权重值进行组合计算综合确定各指标权重。在计算集约度综合分值以及各项潜力值的基础上，对西永综保区集约利用状况进行了分析评价，并提出了一些合理对策，为园区的开发建设提供了一些参考依据。

1 研究区概况及数据的收集与整理

1.1 研究区概况

重庆市西永综合保税区东望中梁山，西临缙云山，位于重庆西部新城的陈家桥街道和西永街道。园区于2010年2月在重庆市沙坪坝区挂牌成立，是我国内陆地区第一个综合保税区，其重点研发制造笔记本电脑、服务器、路由器等电子产品及关键零组件。顺应经济发展需要，该区将与寸滩保税港区共建成为重庆水陆空保税的两大力量，实现重庆建设西部第一大加工贸易基地的愿景。

园区规划总面积1030.37 hm2，截至2015年底研究区已供应土地34宗，共计466.48 hm2，其中已建成区域面积共444.04 hm2。园区受益于微电园高新技术项目的产业集聚效益，各类电子信息产业纷纷入驻。目前，惠普、华硕和宏基等国际知名品牌商，富士康、英业达等代工厂商，新普、沙特基础工业等相关生产服务配套厂商已齐聚综保区，园区入驻企业数量仍在不断增长。

1.2 数据的收集与整理

研究主要涉及社会经济数据、规划数据、土地供应数据以及建设数据。社会经济数据的获取采取实地调研法，调查时点为2015年12月31日，园区经济数据不易获取，决定了必须要深入园区内部，对园区内各企业建成、投入产出等基本情况开展驻园式调研，最终获得经园区管委会盖章的园区经济指标简表、投产企业统计表等相关数据。规划数据获取于重庆市规划设计研究院编制的《重庆西永综合保税区控制性详细规划》（2010～2020）。土地供应数据主要来源于沙坪坝区规划局和国土资源管理分局提供的经批复的台账、数据库，以及园区提供的计、征、供审批红线的土地台账等，其中包括已供应34宗土地的各项基本信息，例如各宗地的面积、用途、权属、供应方式及供应时间、招拍挂情况等集约评价过程所需要的数据资料。而建设数据则通过园区管委会以及实地调研获得，明确园区建设范围内各项用地建筑面积、建筑基地面积等影响土地集约利用程度的数据情况。

根据评价实际需要对所获数据资料进行整理，完成基础数据建库，以确保综保区集约评价研究的顺利进行。

2 研究方法

2.1 指标体系的建立

目前，大部分指标体系的建立都比照《规程》，它从3个部分综合反映了土地的集约程度，能够较为全面系统地体现园区集约利用情况，但因各地域的自然条件、经济社会条件存在差异，《规程》中关于开发区的评价体系不能完全套用于所有评价。考虑到西永综保区在重庆市、沙坪坝区的土地利用特点、发展情况，以及园区相关数据获取的可能性，指标选取时应综合各方面因素决定。

此次评价参考《规程》中集约评价指标体系［3］和相关研究成果［4－9］，充分考虑西永综保区相关单位部门的监管作用，同时遵循相关指标选取原则，在《规程》基础上丰富了土地利用状况目标层，构建新的评价指标体系，共11个指标（表1），以保证评价结果具有较大的参考价值。

2.2 指标权重的确定

评价体系中各指标对土地集约的影响大小不同，权重值的赋予应根据评价体系中各指标影响程度来决定。常用方法主要包括通过主观判断得到权重的Delphi法、AHP法，以及根据客观调查数据、利用相关数学方法计算得到权重的主成分分析、熵值法等。虽然土地评价就其本身来看是一项具有较强主观性的活动，但是采用主观赋权法可能会由于人为因素而受到影响，为避免这类情况的出现，同时保留客观赋权法反映研究区土地利用现实情况的优点，综合考虑采用主观赋权法中的 AHP法［10－11］和客观赋权法中的熵值法［12］分别得到各指标权重，在此基础上利用组合赋权法［13］计算出评价体系指标最终权重值。

在组合计算时，采用加法集成法对AHP法和熵值法计算的权重值进行权重集成，公式如下：

其中，aj为第j个指标的客观权重，bj为第j个指标的主观权重，Wi为第j个指标的最终权重，α为待定系数，计算方法如公式：

其中，GAHP为AHP法各指标的差异系数。

其中，p1、p2，…，pn为 AHP法中各指标权重从小到大的重新排序，n为指标数。

计算得到评价体系指标组合权重（表1）。

2.3 指标理想值的确定

理想值是开发区集约利用程度的评判标准，也是集约评价过程中的一个关键技术要点，理想值的高低、合理与否，将会直接影响整个评价结果的科学性［14］。由于不同区域发展情况及地域条件有所不同，产业规划及发展方向等存在差异，理想值的确定没有明确的行业标准，存在较大主观性，在确定时有一定困难。

表1 土地集约评价指标体系及权重

利用目标值法等基本方法，参考《重庆西永综合保税区控制性详细规划》（2010～2020）、《重庆市招商工作规范（试行）》、《工业项目建设用地控制指标》等文本中的相关指标，同时考虑区域自身情况，结合发展目标，参考大量研究资料［15－16］，综合确定理想值（表2）。

表2 评价指标标准化理想值

2.4 指标的标准化

利用《规程》中的方法对各指标数据进行标准化，使其具有一致性，在此基础上再进行后续处理，公式如下。

其中，Sijk为i目标层j子目标层k指标的实现度分值；Xijk为现状值；Tijk为理想值。

通过上述方法，结合理想值将各指标数据现状值进行处理，最后得到评价体系标准化结果。

2.5 集约度综合分值的确定

西永综保区土地集约度值运用下述公式计算。

其中，Fi为评价区域 i层级分值；Fij为 i目标的下一层级分值；Wij为i目标下一层级权重值。

将指标层标准化值及权重值进行加权综合、逐层计算，最终得到园区集约度综合分值（表3）。

2.6 潜力值的测算

利用《规程》中所述的计算方法，对西永综保区各项潜力共9个构成部分进行计算，得到各项潜力规模（表 4）。

3 结果与分析

西永保税区是西部第一个综合保税区，对沙坪坝区乃至整个重庆市经济发展具有重要意义。园区土地集约利用评价以综合赋权法为基础，对相关数据资料进行整理计算，获得土地集约利用各项分值及潜力值。截至2015年底，西永综保区集约度综合分值达83.85分。总体来看，园区已建成区域范围内，土地利用状况及用地效益良好，监管绩效突出，然而土地潜力未能充分发挥。通过图1对评价结果进行综合分析，明确综保区土地利用现状。

3.1 园区土地供应率低，利用效率不高

从图1可知，西永综合保税区土地利用状况相较于管理绩效分值较低，园区土地利用水平不高。西永综保区是重庆打造笔记本电脑基地的载体，土地供应主要满足工业项目的建设，工业用地及仓储用地规模需求较大，目前建成区工矿仓储用地面积为374.58 hm2，工业用地率高达80.54%。但是园区土地供应率水平较低，征地规模大，征地拆迁安置问题导致大量土地未达供地要求，同时园区内部分土地未办理供地手续，使得实际供地规模较小。截止2015年底，园区已供应土地面积达466.48 hm2，未供地面积达543.14 hm2，土地供应率仅为46.20%，土地利用效率不高。园区后续开发建设应重点消化存量空间，着力于解决园区内土地“征而未供”的问题，提高土地供应率。目前园区土地利用强度较低，园区建设时应根据实际情况，避免盲目投资和低水平重复建设，按照工业用地相关标准严格控制容积率和建筑密度等指标，同时利用优惠政策鼓励园区企业集约利用土地，稳步提高园区各项目用地容积率以及建筑系数等集约利用标准，杜绝“重圈地、轻开发”现象。

表3 土地集约度综合分值计算过程

表4 潜力测算汇总表

图1 评价体系各分值分布图

3.2 用地效益水平良好，投产强度仍需提高

园区用地效益水平良好，分值为81.80分。西永综保区的优惠政策及合理规划吸引了大量企业入驻，是国内功能最全、规格最高、政策最优的海关特殊监管区域。园区在功能、外汇政策等方面都有很大优势，入驻企业充分利用其优势快速发展。但是园区开发建设时间短，目前只有少部分企业发展较为成熟，如英业达有限公司、全球物流有限公司，大部分企业仍在发展初期阶段，前期投入主要用于厂房建设等方面，使得园区工业用地固定资产投入强度不高，同时处于成长期的企业产出效益短时间无法体现，2项指标与发展目标暂时有些距离。为保证园区用地效益，未来在选择企业入驻供地时，应对其准入标准进行严格把关。大规模企业优先考虑，鼓励用地效益高的土地开发建设，限制减少利用效率低的企业，以达到提高园区投产强度的目的，促进土地集约利用。

3.3 积极配合各监管部门，管理绩效突出

西永综保区积极配合重庆海关、国检等相关单位部门，园区管理绩效突出。到目前为止，园区内无闲置土地，该目标层达到最高分值100。目前园区管理绩效水平高，作为重庆对外开放的门户，在快速发展过程中仍应加强园区土地的监管力度，避免造成土地闲置浪费。依托于土地市场动态监管系统，对已供应但未建设完成的土地进行监督，使其投入强度、容积率以及建筑系数等相关指标数据按照国家规定执行，已供项目用地建设完成时应按要求进行验收，保证园区已确定开发建设的土地能够按照各项规范要求开发利用。建立完善的土地利用考核机制，园区在开发建设过程中，为避免土地浪费，应定期考察各企业开发利用情况，同时不定期进行抽查，对没有达到规定标准的企业采取惩罚措施，保证土地合理高效利用。

3.4 园区开发时间短，具有开发潜力

西永综保区潜力规模测算表明，扩展潜力＞强度潜力＞结构潜力＞管理潜力。园区可开发潜力主要为扩展潜力，其中尚可供应土地面积为543.14 hm2，尚可供应工矿仓储用地面积为352.65 hm2，土地存量空间较大，结构和管理潜力基本无过多开发空间。总体来看，园区开发建设时间较短，具有开发潜力。园区内企业享受海关监管、检验检疫及税收管理等优惠政策，该现行政策对综保区土地集约利用起到至关重要的作用，未来发展应充分利用园区政策优势，采取内涵式挖潜模式提高园区集约程度。因此园区后续发展应以外延式挖潜道路为主，在外延式挖潜模式下同时采取内涵式挖潜模式，充分发挥园区特殊政策优势，深挖园区潜力，提高园区集约利用水平。

4 小结

开发区土地集约利用评价是一项综合性较强的工作，需因地制宜合理全面构建评价体系，明确各部分权重值，采取合理的评价方法。对西永综保区所做的土地利用集约评价研究，评价体系基本完整；指标选取充分考虑其科学性、适用性；数据通过实地调研所得，真实性强；同时在确定指标权重时选取了主观和客观相结合的组合赋权法，有效避免了主观的随意性且保留了客观赋权法反映园区土地现实情况的特点。研究结果对促进综保区合理高效用地、提高用地管理水平、增强土地集约利用有一定参考价值。

研究基于组合赋权法结合研究区实际情况从3个方面对西永综保区进行集约评价，结果表明园区土地集约程度仅达基本要求。未来开发建设应当从以下几方面入手：（1）充分发挥综保区特殊政策优势，挖掘园区各项潜力；（2）提高园区企业入驻标准，保证工业用地投入产出效益；（3）消化存量空间，加强园区开发建设力度；（4）加强土地监管力度，避免土地低效利用。注重提高其集约水平，确保园区未来持续稳定发展。

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