中小城市棚户区改造的难点与对策探究

2018-02-27龚克应

建材与装饰 2018年51期

龚克应

（普洱市澜沧县城乡规划建设技术服务中心云南省普洱市 665699）

前言

棚户区主要是指在城市规划区范围内的国有土地中，房屋使用年限长、建筑密度大且基础设施不完善的居住区域。中小城市的棚户区房屋结构大都是将简易结构、砖木结构、砖混结构为主，将石棉瓦或者油毡铺在房顶形成的简易房屋，这些房屋集中于城中村或城郊区，是房屋主占用空闲土地建造而成。棚户区的存在对中小城市的发展造成了负面影响。

1 中小城市棚户区改造的难点

中小城市的棚户区在城市经济与社会发展方面有不利影响，当地政府部门需要贯彻落实相关政策法规，认识到棚户区改造在民生发展方面的重要作用，积极开展棚户区改造工作，改善中小城市中困难群众的居住状况，保障社会的和谐问题。但是在实际的中小城市棚户区改造工作开展过程中，受到资金、规划等方面的影响，棚户区改造面临着如下难点：

（1）资金不足，中小城市的房地产行业发展不是很好，交易完成率普遍偏低，房产开发商可以应用的流动资金较少，不满足棚户区改造工作的需求。再加上中小城市的经济增长速度逐年降低，使得地方政府部门可以用于棚户区改造的资金减少，不利于棚户区改造工作的顺利开展。

（2）规划不足，我国大部分中小城市的经济发展都比较缓慢，城乡建设主管部门开展的工作受到了一定的限制，使得中小城市的棚户区改造项目缺乏完善的规划，很多城市都是根据现有的资金状况和棚户区改造的紧急程度，在某一区域内进行棚户区改造，导致城市土地利用不完善，棚改后的小区很容易与城市的未来发展不协调。

（3）管理不足，中小城市在开展棚户区改造工作时，普遍存在管理不足问题，使得棚户区改造项目在设计规划、施工建设及竣工验收方面存在不足，棚户区改造项目的建设质量与效率受到影响，不利于棚户区改造项目作用的发挥。

（4）社会问题，棚户区居民的收入相对较低，难以支付起安置房的购买费用，有些棚户区居民在改造后不得不搬到另外的棚户区。由此可以看出，棚户区改造难以全面改善棚户区居民的生活条件。与此同时，有些开发企业及相关部门，为了解决资金，暗自降低经济补偿标准，甚至在没有签署拆迁协议的情况下，强拆棚户区住房，很容易引发集体上访事件[1]。

2 中小城市棚户区改造的对策

通过上述分析可知，中小城市棚户区改造工作的开展受到了阻碍，需要相关部门团结协作，在贯彻落实相关政策法规的同时，建立完善的棚户区改造规划，保障棚户区改造工作的有序开展，切实发挥出民生工程的重要作用。具体而言，中小城市的政府部门及城乡建设主管部门，可以从以下几方面实现棚户区的有效改造：

2.1 加大资金投入

为了保障棚户区改造工作的有效开展，政府部门需要加大资金投入，拓宽棚户区改造融资渠道，配合应用银行贷款、政府补助、社会资本投入等多种资金筹措方式，为棚户区改造工作提供充足的资金。

从政府财政补助角度而言，在获得中央政府以及省级资金补助的基础上，各个县（区）要按照所在城市的具体棚户区改造规划，明确棚户区改造所需的资金，为棚户区改造工作提供充足的资金。与此同时，城乡建设主管部门需要贯彻落实城市维护建设税、土地出让收入以及房地产开发税收等政策法规，为棚户区改造筹集更多的资金；从银行贷款角度而言政府部门需要积极争取农发行以及国开行提供的棚改专项贷款；从社会资金筹集角度而言政府部门需要将贷款资金和社会资金进行配合应用，通过委托代建以及政企共建的方式，吸引更多的有资质房地产企业参与到棚户区改造中，提升棚户区改造的效率及质量。比如，云南省普洱市澜沧县成立了澜沧县保障性住房投资建设管理有限公司进行融资，共同参与到棚户区改造项目中，为棚户区改造提供了资金和技术支持，该项目的改造开机仪式如图1所示。

图1 澜沧县棚户区改造项目开机仪式现场图

2.2 制定完善的改造规划

为了促进中小城市的全面城市化发展，城乡建设主管部门在开展棚户区改造工作时，需要制定完善的棚户区改造规划，贯彻落实相关政策法规，在保障城市土地最大化利用的基础上，进行棚户区的改造及拆迁安置建设。首先，城乡建设主管部门和国土部门需要规范土地利用规划体系，避免棚户区改造中出现胡乱拆建现象，根据开发区以及城区的具体状况，在棚户区改造的同时，对棚户区附近的低效用地进行再开发，将棚户区转变为产业聚集区，促进中小城市的经济发展及社会发展。

然后，加强市场调研，城乡建设主管部门需要将市场导向作为棚户区改造规划制定的基础，转变传统的棚户区改造思维，根据农村劳动力转移方向，引导棚户区居民在城乡间进行有序流动，为棚户区居民提供良好生活条件的同时，提供更多的就业机会，推动中小城市的城镇化发展[2]。

2.3 加强棚户区改造的管理

通过上述分析可知，中小城市的政府部门需要加强对棚户区改造的管理，邀请行业专家、被征迁人以及人大代表等社会各界人士作为棚户区改造的监督人员，共同组成监督小组，对棚户区改造规划的设计、实施及验收进行全面的管理，保障棚户区改造工作的顺利开展。

从棚户区改造项目设计角度而言，监督小组主要负责改造项目规划内容的论证工作，规划人员需要参考监督小组提供的意见，改进棚户区改造项目的规划，提升棚户区改造项目规划的前瞻性及可行性，为棚户区改造工作的开展奠定良好的基础；从棚户区改造项目实施角度而言，监督小组主要负责项目实施进度及建设质量的监督管理，安排工作人员定期去到施工现场，确保棚户区改造中的各个环节有序开展，避免棚户区改造后在物业管理或者产权办理等方面出现问题；从棚户区改造项目验收角度而言，监督小组需要改变传统的验收方式，将整体完工验收转变成分段验收，在棚户区改造主体施工的某一环节完成后，立即进行该环节的验收，该环节验收合格后才能够开展下一环节的施工。这种验收方式可以有效提高项目验收效率及验收质量，避免棚户区改造项目投入运行后对产权证办理产生不利影响。

2.4 妥善安置棚户区居民

为了避免棚户区改造中出现社会问题，城乡建设主管部门在开展棚户区改造相关工作时，需要妥善安置棚户区群众，制定完善的补偿安置制度。一般来说，棚户区改造的补偿安置工作需要遵循产权调换、实物安置以及货币补偿等方法相互配合的原则，根据棚户区居民的意愿进行补偿安置方式的选择。在此基础上，中小城市的城乡建设主管部门需要制定完善的安置补偿方案，在方案中明确指出补偿安置的方法、具体价格以及补偿标准等内容。如果棚户区居民的经济条件不支持其购买安置房，但是棚户区的居民符合住房保障条件，可以优先为这类棚户区居民居租赁保障性住房，实现妥善安置棚户区居民的目标。

在传统补偿安置方法的基础上，可以进行创新，在获取棚户区居民同意的基础上，将传统的经济补偿转变为棚户区居民的养老保险或者社会保险，为棚户区居民的基本生活提供社会保障；对于棚户区中有创业意愿的居民，城市规划部门可以为其提供低息投资或者无息贷款，为棚户区居民提供创业支持，提升棚户区居民的收入水平，促进中小城市的城市化发展[3]。