中国房地产市场的复杂性与应对策略

才源

摘 要 房地产行业关乎国计民生，对地方政府而言，房地产行业不仅可以靠出让土地获得财政收入，带动上下游行业，拉动消费，而且可以提供大量的就业岗位，安置就业。对普通民众而言，房地产与每一个人息息相关，房子对国人重要的意义不言而喻。本文通过分析中国房地产市场复杂多变的深层次成因与表现，进而提出应对策略。

关键词 房地产 复杂性 策略

房地产市场风云莫测，瞬息万变，中国的房地产市场由于中国特殊的国情、，更是充满了复杂性和多变性。这两个突出特征也使房地产市场研究领域专家丛生，各家观点互有争论。其实，站在消费者的立场，从实际需求的角度看问题，更容易厘清中国房地产市场的走向以及应对策略。

一、表现和原因

中国房地产市场最大的特点简而言之就是复杂。其复杂性的表现在于房价上涨和政府调控之间的矛盾、成本增加与消费者抵制房价上涨的矛盾。我们经常可以看到，某地房价一路高歌猛涨，政府几次三番出台政策调控，但依然难以有效控制房价的上涨势头;房地产原材料如土地、沙石、水泥、钢筋、人工等各项费用开支都在增加，有的甚至在近两年翻番涨价，但普通民众依然对房价暴涨充满敌意，叫苦不迭。这其中的原因也是多方面的。

首先，部分地方政府严重依赖“土地财政”，靠巨额的土地出让收入来维持本地财政开支。据笔者所知，此类城市数量多，属于中国城市建设管理过程中的通病。因这些城市无法通过高精尖产业或者发达的服务业来提供足够的税收，地方政府修建和改善公共基础设施所需要的庞大资金缺口就需要一个能够补上此缺口的产业。所以，地方政府就会拍卖土地，间接抬高了房地产的价格，拉高了房地产市场的走势。

其次，在中国人几千年的传统观念里，房子是归属，意味着安全感和稳定性。无论是平时生活，还是结婚，一套房子都是生活的必需品。中国人庞大的人口基数，几乎每一个人都是购房的刚需。如此庞大的消费市场，再加上有限的国有土地供应，直接导致房价的上漲甚至暴涨。20世纪的“福利分房”时代结束后，商品房时代来临，也迎来了难以置信的现状：“六个钱包来买房”“自己的房贷还没还完，就又要给儿子攒钱凑首付”。如此种种，不仅与当前国人收入水平不相适应，更是引发一系列突出的社会问题，如未取得房地产开发资质的企业非法吸收公众存款，预售制度下，开发商收到购房款后房子质量难以保障等，严重影响了房地产市场的健康发展和社会稳定。

最后，国人对房地产市场的预期会随着国家政策甚至“小道消息”而变化。例如，随着各地新区的设立，其周边房价也顺势上涨;政府在此地规划一处学校甚至将此处划为学校片区，就会立刻导致周边房价的飞涨。在中国，房地产不仅意味着居住，与之捆绑的还是教育资源、医疗资源等，简而言之，“新三座大山”——住房、教育、医疗，归根结底都是房地产问题。房地产市场平稳健康发展，对于国人以及国家来说，都显得至关重要。

二、应对策略

首先，从地方政府层面来看，应当大力发展经济，重点发展第二产业和第三产业。一个城市，完善的工业体系和发达的服务业才能为之提供源源不断的税收和财政收入。土地财政无异于饮鸩止渴，竭泽而渔。这不符合可持续发展的要求。在当前，城市管理者应当充分拓展思路，学习其他城市的先进治理经验，大力支持高新技术产业发展，提高产品附加值，尽量少或者不引进低端加工企业。积极响应国家号召，大力支持民营企业发展。通过发展实体经济，摆脱对“土地财政”的依赖，如此才能将土地成本降下来，有效平稳房价，避免房价暴涨带来的一系列连锁反应，减轻房地产市场波动对社会稳定的危害。

其次，应当注重对房地产市场的合理引导，而非简单的调控。房地产市场关乎上下游众多行业，也关乎大量从业者和购房者的根本利益，堪称“牵一发而动全身”。管理者在制定出台政策时，要进行科学论证，必要时召开听证会，充分听取专家学者、普通消费者等各方代表的心声。在房地产市场大起大落之时，政府要做好稳控措施，保证房地产市场的平稳健康发展。

最后，房地产开发企业要合法经营，承担其社会责任。就房地产开发商而言，绝对不可哄抬房价或者捂盘惜售。要严格按照规定取得相关证件，保证建筑质量，依法销售。房地产开发商要承担其该承担的社会责任，注重经济效益和社会效益的有机结合。这不仅有利于赢得市场口碑，为自身企业的长远发展打下坚实的基础，更有利于维护良好的房地产市场秩序，只有大家都遵纪守法，共同维护市场秩序，房地产市场才能够健康发展，人人受益。

三、结语

中国房地产市场有其庞大的从业者和消费者，房地产市场的有序发展无论是对于中国经济而言还是对于中国社会而言，都是举足轻重、不容忽视的。政府、企业、民众在房地产市场扮演着重要的角色，只有我们都遵守规则，尊重客观规律才能有效解决问题，共同推动中国房地产市场的健康发展。

（作者单位为沈阳建筑大学管理学院）

参考文献

[1] 董成立.房地产市场调控反思[J].中国房地产，2017（9）.

[2] 张亚仙.中国房地产市场策论[J].房地产研究，2018（11）.