浅析轻豪宅策划设计的影响因素

王林林 罗秋红 叶舟航 安学鹏

上海市建工设计研究总院有限公司 上海 200235

前言

20世纪80年代，我国的房地产事业开始起步，在30多年的发展历程中，经历了萌芽期，发展期，现已步入稳定期。现阶段房地产发展已经从追求数量往追求质量的方向发展。我国以往的住宅产品呈现出两极分化较严重的现象[1]，一端是追求高端品质的豪宅，另一端是满足基本生活需求的普通住宅。如今，随着社会阶层的细分，一部分事业处于稳步上升期，且具有较高收入的人群，他们对居住品质有着较高的要求，拥有次于豪宅的支付能力。在这样的背景下，轻豪宅这一概念被提出。

“轻豪宅”即是具有豪宅的一些配置和居住舒适度，同时价格上又较为经济合理的“豪宅”。顾名思义就是豪宅品质加上相对较实惠的价格。这两点原本相互矛盾的因素，经过有实力的开发商调和，使得轻豪宅“奢而不侈，豪而不夸”，成为吸引购房者关注的核心产品。

建筑策划（Architectural Programming）是总体规划立项后，建筑设计前所展开的一项关于项目整体性建设的研究工作。一个产品是否成功，很大程度上取决于其策划是否系统、科学。因此，对轻豪宅策划设计的影响因素进行分析研究是有必要的，同时也具有很大的意义[2]。

1 轻豪宅策划设计的影响因素

轻豪宅的产品策划设计受到诸多因素的影响，具体来讲有以下几方面的影响因素。

1.1 市场环境因素

与豪宅针对的富豪客群不同，轻豪宅的目标人群锁定在走向成功中的中青年人群，主要以35～50岁年龄段的人群为主。他们的工作类别以私营业主、企业中高层领导为主。家庭人口结构以三口之家或四口之家为主。“以人为本”是所有设计的根本法则，找准轻豪宅的目标人群，是一切策划设计的基石。只有通过调查，研究清楚目标客群的生活方式、心理需求，才能展开后续有针对性的策划和设计，进而保证产品的成功[3]。

在区域地段上，对自然资源的追求是人的本性。大部分高端豪宅都选在自然资源充沛的地段，轻豪宅自然也不例外，大多选择在自然资源较好的区域，如靠近大的绿地公园，抑或是沿城市河道旁边。此外，人文资源和社会资源丰富的区域也是轻豪宅选择的重要地段。例如城市的大学城附近、大型购物中心或艺术中心的附近，都是中高端人士选择居住的重点区域。交通发达的区域也是轻豪宅选择的重要区域，地块周围需具有良好的交通资源，一般邻近地铁站，步行距离在10分钟以内。

此外，旧城区一些附加值高的区域也成为轻豪宅客群所青睐的地段，例如现阶段国内房地产市场流行将老城区学区房地段住宅改造成为轻豪宅住区，其具有交通多元便利、商业新老势力融合、教育医疗配套齐全等优势。

除了地理位置本身的因素外，开发商也是市场影响因素之一。它决定了住宅的建造质量和整体水平。购房者对开发商的品牌和口碑有着极高的重视。一个有责任感的品牌开发商能为居民提供高品质的产品以及全方面、全阶段周到的服务，让居住其中的居民感到安心、舒适。良好的口碑增加了人们对产品的信任度，使得产品在市场上备受人们的青睐。

1.2 产品形态因素

住宅为人们提供一个居住空间，这种空间既包括物质生活，也包括精神生活。就其形态本质来讲，包括总体布局、空间形态、产品空间设计及装修设计[4]。

在总体布局规划上，轻豪宅需要具备合理的功能布局，具有围合感、多层级的空间结构，合理的交通流线。通过中央景观、公共庭院、私属庭院与户内城市景观的逐层打造，将景观引入生活。既使得周边环境对基地内部的影响减弱，又不会使居民产生差异感。

在空间形态上，住区作为家的空间载体，其是否能够为住户带来宁静、舒适、放松的体验感是极其重要的。多层次的院落空间是打造这种体验感的重要因素。住区院落空间可分为社区院落、公共中心院落、组团共享院落以及住宅私属院落。社区院落将整个社区作为一个整体院落，用高大绿篱将社区围绕包围，隔绝外部环境，营造一个闹中取静的桃花源。公共中心院落是社区主要交流空间，服务整个社区。组团共享院落是建筑间的半公共空间，通过绿植、高差等柔性界面围合形成，是居民放松身心、相互交流的空间。住宅私属院落是住宅配套的私有院落，通常为入户花园、屋顶花园等，创造可感知、私属化的空间，提高了居民的生活品质。

在户型设计上，轻豪宅的户型设计需要在产品空间上进行创新，使之更贴近居民的生活、精神所需[5]。例如在传统的厅房和厨卫上，拓展出露台、阳光房、花池、休闲厅、衣帽间、独立玄关等空间；厅房内部也可做细化，如主卧空间可以细分出睡房、卫浴、更衣、书房、休闲等空间，使主卧在具有私密性的同时兼具多种功能且互不干扰。

在装修设计上，精致的空间装饰是轻豪宅必备的要素，装修的优劣直接影响居民的居住体验和感受。环保的装修材料，温暖的色调，简约精致的家具，都能让人时刻体验到家的温暖。除了室内空间装修外，室外立面的装修也是轻豪宅一个重要的因素，它彰显了客户的品位与格调。例如运用金属悬挑遮阳板、落地玻璃幕墙体系体现现代科技带来的简约时尚。

1.3 绿色科技因素

绿色环保是当今社会发展的主要命题。环境与资源是人类不可再生的生存条件，在轻豪宅中引入绿色设计是势在必行。科技的引入也是社区中提升生活品质的一个至关重要的因素。随着社会的发展，科技在人们生活中的应用越来越广，给人们的生活带来了极大的便利。在轻豪宅中引入科技是必不可少的。

轻豪宅中的绿色科技因素主要表现在两方面，第一方面是绿色环保，第二方面是智能化社区系统。

绿色环保主要有以下几方面需要考虑的因素：

（1）能源系统：对电、燃气、煤等常规能源进行优化设计，避免多条动力管道入户。采用太阳能、地热等新能源和绿色能源。

（2）水环境系统：在室外系统中设立中水系统、雨水收集利用系统等，用于景观用水。采用节水节能型供水设施。

（3）风环境系统：居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准。

（4）声环境系统：建筑设计中采用隔音降噪措施使室内声环境满足日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。

（5）光环境系统：室内要尽量采用自然光，居住区内防止光污染，室外公共场地采用节能灯具，提倡由新能源提供的绿色照明。

（6）热环境系统：要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求以及环保要求。住宅采暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。

（7）绿化系统：社区绿地须卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全。

（8）废弃物管理与处置系统：生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100%。垃圾应实行分类收集，分为有害类、无机物、有机物三类，分类率应达到50%。

（9）绿色建筑材料系统：材料、部品的选用提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）；选用无毒、无害、不污染环境、有益人体健康的材料和产品；宜采用取得国家环境保护标志的材料、部品。

智能化社区系统包括小区安全防范系统、物业管理系统及网络信息服务系统。其中安全防范系统包括闭路电视监控系统，门禁系统、可视对讲系统、红外线报警系统、可燃气体泄漏报警系统、火灾自动报警系统、紧急呼救系统、周界防范系统、电子巡更系统；物业管理系统包括停车场管理系统、远程抄表系统、设备管理系统、智能一卡通系统；网络信息服务系统包括AI智能、智慧WIFI社区等。

1.4 社区服务

优质的社区服务体系及完善的配套设施是社区软实力的象征。是决定产品优劣的重要因素。一个体系完善的物业服务对社区提供高品质生活享受有着重要的作用。品质不仅体现在硬件的完善，理性的买家更关注项目全生命周期的增值。所以，轻豪宅在这方面一定不能轻视。了解高端物业配置和流程，设计为其介入充分创造条件，尤其是底层地面系统，所有的住客动线必须是预先设计的，实行小尺度生活组团酒店化管理。物业服务要在基本的安保和卫生、设备维护的基础上，提高精神层面的服务意识，比如热情与人性化，这需要一整套既严谨而又不失人情味的服务流程设计。

2 结束语

“坐拥繁华，不失宁静；源于自然，不失奢华”是对轻豪宅最好的阐述。住宅作为人类栖居的家园，安定、舒适、便捷一直是评定其优劣的标准，千百年来一直没有改变。对于未来市场，经过精心策划和设计过的轻豪宅产品不仅将会具有很高的经济价值，也将具有很高的社会价值。本文通过由大及小地对轻豪宅策划设计的四个方面的影响因素进行深入分析，以期对今后的轻豪宅相关的策划和设计活动提供可参考的思考路径和方法。