贵阳市城市综合体布局与建设研究

谢志林

贵阳市城乡规划设计研究院 贵州 贵阳 550001

前言

城市综合体是城市聚集的产物，当人口聚集、土地使用、发展要素、生活品质达到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现综合体。随着中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，城市综合体由于其特有的优势已基本成为中国商业地产发展的主流模式，但由于缺乏完善的系统规划、选址布局策略及标准约束，发展过程中出现了功能同质化严重、布局不合理、缺乏活力等问题，造项目价值难以发挥，无法为区域及城市发展提供应有效推动力。本文从贵阳市城市综合体布局的现状问题出发，对城市综合体布局的方法、建设标准等进行研究，为各地城市综合体规划布局与建设发展提供经验借鉴。

1 城市综合体的定义与特征

目前国际上对城市综合体的认识不尽相同，但一般认为，城市综合体是集居住、商务办公、商业、文化、娱乐休闲、会展、交通物流等三种功能以上，功能间建立有相互依存、相互助益的能动关系而形成多功能、高效率的综合复合空间，其具有要素多样性、结构有机性、立体整合性、城市开放性、形态整体性、高可达性和标志性与可识别性等多种特征。

2 贵阳市城市综合体现状建设问题分析

贵阳市已建及在建城市综合体有30余个，数量多且规模大，但因缺乏有效引导，出现了不少问题。首先，空间分布均衡性差，老城过于集中，而其他区域相对较少，城市综合体对新城新区的开发建设带动作用较小。其次，功能较为单一且内部比例失衡。大多数为住宅、酒店、商业、办公的简单集合，且以住宅开发带动为主，高端服务功能严重缺乏，综合体服务辐射效应得不到充分体现。最后，建筑设计缺乏地域文化特色，开敞空间与配套设施也相应不足。

3 贵阳市城市综合体布局体系研究

3.1 总体布局研究

结合贵阳城市发展特点，本文提出“双核集聚、原点生长、沿线布局、网络发展”的总体布局思路。以老城区和观山湖区两个城市核心区作为主要的城市综合体布局区域，强化城市核心的集聚能力；以综合体为城市增长原点，通过极核带动效应，形成功能较为完善、差异化发展的组团单元；城市综合体沿轻轨、BTR等主要交通枢纽站点布局，串点成线，形成空间带状集聚，辐射带动周边区域城市发展；通过综合体的集聚辐射效应，以点轴增长模式，带动城市空间向网络式布局发展。

3.2 层级规模

城市的发展模式和发展阶段，对城市综合体项目的规模确定有着重要的指导意义，目前业界通常以10万m2以上建筑规模，三种以上高标准功能构成的业态组合来界定城市综合体。本文结合部分二、三线城市发展经验，对具有贵阳特色的城市综合体规模进行探索，建议现阶段贵阳市城市综合体项目规模设置标准按发展层级等级确定相应的取值区间：第一层级规模控制在15万平方米以上，第二层级控制在10万平方米以上，第三层级控制在5-10万平方米以内，第四层级控制在5万平方米以上。

3.3 类型布局

虽然城市综合体具有功能的复合性，但由于城市经济、文化等因素的不同，其表现出来的职能特性也各不相同。本文从发展条件、驱动要素、城市性质、城市定位以及人口规模等条件出发，将贵阳市城市综合体划分为商贸综合型、文化旅游型、办公会展型、产城联动型、交通枢纽型5种类型。其中老城区、观山湖区等城市核心区优先发展商贸综合型、办公会展型、交通枢纽型综合体；花溪区等以旅游为目标的区域优先发展文化旅游型综合体；白云、高新、经开等产业主导区域则优先发展产城联动型综合体。

4 城市综合建设标准研究

结合贵阳市综合体建设需求的和现阶段城市发展方向，分别从以下六个方面对城市综合体的建设标准进行研究。

①功能组成。需以现代服务业为主导，由三种或三种以上城市功能集合形成，且居住功能的住宅类型是公寓式住宅。单项主导功能建筑面积不得超过总面积的40%，且不小于25%。②建设规模。项目总建筑面积不小于15万平方米，且公寓建筑面积不超过总建筑面积的25%。容积率在保障环境质量的前提下，按宜高则高原则控制，一环内不宜小于5，一环外不宜小于3.5。③空间环境。城市综合体的开发建设需确保不破坏原有山形地貌，结合山体营造出山城相融的空间格局。大型城市综合体绿地率不宜小于30%，且提供4000平方米以上开敞空间；中型城市综合体绿地率需不小于40%，且提供2000平方米以上公共开敞空间。④风貌特色。城市综合体应充分融入地域文化元素，体现“时代特征、地域特色、山地特色”，至少应用3个以上山地和民族文化元素符号。⑤交通组织。在公共交通设施配置上，宜考虑1个及以上公交枢纽站，并考虑出租车乘降点的设置，宜不少于2个。地块出入口不应设在城市主干道上，设置数量不应少于3个。⑥绿色建筑。场地建设应不破坏当地文物、自然水系、森林和其他保护区。绿化物种选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，绿地率不小于20%，室外透水地面率不小于40%。

5 贵阳市城市综合体布局及建设经验总结

①采用分区、分类布局的方法，城市核心区以优化提升为主，外围则通过集聚效应以城市综合体建设带动新城发展。②更加注重城市综合体建设的功能类型与特色，强调类型多样、功能互补、特色鲜明、强化主题。③提高标准、追求质量，形成统一的建设标准并严格实施，避免城市综合体泛滥。④在项目建设上通过空中花园、共享花园等方式提供大量开敞空间，塑造公园式体验场所，提高空间环境质量。⑤充分研究贵阳当地文化特征，在建设过程中灌注文化与艺术元素，通过文化的激发效应促进“城市再生”。⑥将城市综合体选址与旧城改造相融合，以综合体项目推动旧城更新，重焕城市活力。⑦充分结合轨道交通布局城市综合体，并形成立体式开发。⑧开发利用地下空间，塑造多功能、有特色的地下商城。