简析房地产住宅项目精装修管理及相关问题

2018-02-17闻朕华

建筑与装饰 2018年3期

闻朕华

上海上坤置业有限公司上海 201100

1 精装修住宅的特点

1.1 使业主省时省力

步入21世纪，社会的发展更加快速，也加快了人们的生活节奏和步伐，在高压和繁忙的工作之下，时间的价值愈加凸现重要。同时，若客户自行装修住宅，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜如选择装修队伍、选购材料、运输、监督等等会令很多客户力不从心，况且在目前装修公司水平参差不齐、装修工程猫腻难测的情况下，后期的质量问题更是让客户头痛，也因此，方便、省时省力往往是一些客户选择装修的主要原因。

1.2 节省装修成本

相对于客户自行装修，项目采取精装修交房，则因户数较多以及统一采购、统一装修，而在装修材料和装修费用上都有明显的价格优势。据统计，若达到同样的装修标准和质量，开发商统一装修的费用比自行装修节省25%左右。

1.3 避免装修的污染

对于一个商品房园区来说，业主在交房后自行装修，其所产生的装修垃圾、尘土、噪音等对于整个园区环境都将产生污染，且降低了楼盘的形象，尤其是噪音污染，更是干扰了周围业主的生活环境，这也是很多业主在交房后不急于装修入住的主要原因。而精装修交房，则在很大程度上规避了这一问题，保持了景观环境的不被破坏和良好的园区形象。

1.4 缓解客户首付压力

为购房者缓解首付压力这一特点具有一定相对性，针对按揭贷款购房客户而言，虽然从成交价格上看，购买精装修要比毛坯住宅首付增加，但若考虑装修因素，即贷款额中实质已包含装修费用，则缓解了客户交首付后便装修的资金压力。以一套20万元总价的毛坯房为例，客户按揭购买三成首付需6万元，加之后期的装修费用2万则共需投入8万元，而若购买一套22万的装修住宅，则首付仅需6.6万元。当然，这一特点在购买期房时，由于资金分期支付而影响并不明显[1]。

2 精装修管理思路

2.1 组织竣工验收的成品房交付模式

成品房交付形式是由建设单位一致施行住所精装饰，完成后交付小业主，工程竣工时已具有完好的运用功用，住所内部的墙面、地上、吊顶、给排水管道和用具、电气设备基本完成。成品房交付是发达国家住所商场的一般做法。

2.2 模糊的质量责任主体不应成为住宅竣工交付的合规模式

在成品房交付的实践中，部分开发商和小业主有着各种各样的约好，有菜单式装饰、毛坯房部分装饰、成品房部分毛坯，不管哪种约好，一定要明确交付后的质量责任。原则上不能比既有的毛坯房愈加“毛坯”，详细的界定可由规划图纸和规划变更清晰。假如没有别的合同约好，就以原规划图纸作为竣工交付根据。图纸规划中包括的内容由建设单位承当质量责任，不得在详细的装饰内容上含糊责任主体，不然后期难以界定责任。装饰阶段施行主体责任不清晰的住所，不能进行竣工检验和交付。

2.3 装修材料管理

材料下单出场前，按施工规划分种类进行封样，在现场树立专门寄存材料封样的库房，实施专人办理，每批次材料出场前严厉按封样的标准进行详尽核对查看，不符合要求的进行离场处理，从源头上根绝影响装饰质量的材料进入施工现场。符合图纸要求的材料出场后，施工运用前要求对材料进行质量分拣，以保证材料的质量，每批次从颜色、尺度等方面安排人员进行挑拣，质量欠好的材料也进行离场处理，每批次材料现场施工运用前进行取样送检（尤其要注重有防火等级和环保等级要求的材料送检），有必要到达图纸规划和标准要求，不符合的禁绝运用，立即进行离场处理，重新进符合图纸规划和标准要求的材料[2]。

3 解决精装修住宅工程管理的措施

3.1 对原材料、构配件的质量控制

原材料进场必须具备产品合格证及出厂检验报告、质保书等质量证明文件，并及时对进场材料的外观检验和质量证明文件进行抽样检查。对于木饰面材料部分，施工单位也针对设计提供的木饰面样板反复打样，最终封样确认。对于不符合工程要求的材料，例如木基层材料、石膏板，也要求施工单位立刻清出施工现场，并更换合同清单报价的材料。为确保材料质量，杜绝了施工单位在使用材料时“以次充好，偷梁换柱”的现象发生。对本工程由指定确认的材料或设备，例如壁纸、硬包、功能灯具、给排水管、乳胶漆品牌等，组织监理人员，逐一详细对进场货品的外观、品牌及产地进行确认。

3.2 对施工方法、技术措施的质量控制

在控制施工方法和技术措施方面，加强与其他参建单位进行沟通，并按照绿城技术标准进行现场交底，尽量在施工前各参建单位明确施工标准要求。防水问题在整个工程中属重要部分之一，虽然工程的防水工程已由土建单位施工完毕，但湿作业施工前再次对卫生间区域进行再次防水施工，并在施工过程中全程监控，并拍照留底。作为一个精装修工程，工程质量的定义就不仅仅是合格，强调在工程质量上须精益求精。装修工程在把握大前提的基础上，注重细部构造、边角收口的处理，所以对施工工艺有严格的要求，如在施工现场中巡查发现部分地面石材因施工用力过大，导致裂纹，部分地面石材有色差，卫生间波打边、周边收口毛糙；壁纸脱胶、翘起，接缝明显；木饰面碰伤、划伤、与其他面蹭磨等问题，为此我要求施工单位对不合格部位重新整改，加强对施工质量检查力度，时刻提醒施工单位在施工过程中严格按规范施工。