内部控制在房地产企业成本控制中的应用分析

2018-02-17孔永莲

建筑与装饰 2018年3期

孔永莲

甘肃建总置业发展有限公司甘肃兰州 730050

现阶段，对于内部控制来说，在房地产企业中得到了广泛的应用与推广，在企业发展中占据着极其重要的地位，深受企业内部的高度重视与关注。在激烈的行业竞争中，房地产企业要想脱颖而出，就必须要将内部控制与成本控制结合在一起，避免潜在风险的出现，将成本保持在可控范围内，实现房地产企业降本增效的目标，确保企业经营业绩水平的稳步提升，进而促进房地产企业的健康发展。

1 内部控制与成本控制之间的关系分析

1.1 具有相同的目标

对于内部控制来说，旨在提高组织的经营效率，合理利用和分配企业各种资源，践行企业既定经营目标的实现。对此，房地产企业要充分考虑内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通以及内部监督等方面，构建完善的内部控制制度，顺应企业发展的必然趋势。一般来说，效率和风险是内部控制工作的关键所在，与制度构建和控制活动有着紧密的联系。而成本控制需要针对成本影响因素来采取各种防范措施，与成本管理目标相一致。企业要对成本进行严格监督，将成本偏差降至最低，真正实现成本控制的目标。

1.2 内部控制与成本控制相互推动

房地产企业要想具备较高的竞争实力，必须要高度重视内部控制这一问题，将企业经营运作方式规范化，维护好企业资产的安全。内部控制涉及企业发展的各个层面，具有全局性和全面性等特点。而成本控制更加强调企业的生产过程，偏向于成本的发生过程[1]，仅仅关注与成本相关的信息，在视角范围中具有一定的局限性。所以说，内部控制和成本控制的关系是非常密切的，内部控制要从企业实际情况出发，为成本的掌控提出可行的办法，成本控制则可以在细节之处来完善内部控制。

2 房地产企业成本控制中存在的不足之处

2.1 收益评价指标反映的落实力度不足

在以往房地产企业会计年报工作中，其业绩中的变动性比较明显。一些房地产项目在建设期间内，其业绩并不理想，然而在验收出售以后，诸多预收款被确认为收入。如果这种情况不是发生在一个会计期内，而是需要跨过几个会计期，很难在企业业绩的评价指标中体现出相应的适用性。对于房地产企业来说，如果仅仅以指标来作为企业发展潜能和业绩的评价依据[2]，是不可行的，要结合具体指标，了解企业的资质信誉和发展潜力，对企业进行全面评估。

2.2 房地产成本与售价存在不配比性

对于房地产行业来说，商品开发周期比较长，开发商在短期内收回成本是比较难的，企业成本投入与产出的配比出现了一定的失衡。其一，房地产企业在短期内投入了较多的资金，项目的完成的工期也比较长，预售款项很难确认为收入，阻碍着配比原则的应用。其二，不同楼层、朝向以及房型等都对商品的销售产生了深远的影响，并且在企业成本摊算过程中，如果没有对房屋朝向和楼层进行深入分析，其经营成果的真实性难以保证。

3 内部控制在房地产企业成本控制中的应用

3.1 完善组织架构控制

房地产企业必须要构建合理的组织结构，明确不同部门和上下级部门之间的报告关系，缩短纵向信息链，实现高层与基层的信息对称性，将企业信息成本与风险成本保持在合理范围内。

3.2 完善资金管理

对于房地产企业来说，属于高风险、高收益行业，资金是企业发展的重要命脉。所以在控制房地产成本时，要提高对内部控制的重视程度，对企业资金进行严格管理，避免资金风险的出现。资金控制是内部控制的重要内容之一，在资金收入与支出控制方面发挥着重要作用。在资金控制合理的情况下，可以将房屋预售时间缩短至最低，确保企业资金回流效率的稳步提升，避免企业资金风险的出现。通过完善的资金管理建设，严格管控企业现金流动，促进企业经营管理活动的顺利进行。

3.3 加大成本监督力度

成本控制属于系统化工程，与事前规划、事中监督以及事后总结等有着紧密的联系，其中，在事前规划中，要加强指标分解、预算分析等方法，来进行目标成本的设定，而事后分析总结主要是对实际成本与目标之间存在的差距进行深入分析，确定差异产生的成因，及时采取降低成本的措施。相比之下，对于事中监督来说，带有着明显的复杂性和烦琐性，通过成本监督可以有效执行各项成本控制措施，并为成本控制措施的改进提供可行依据。所以，房地产企业要加大成本监督力度。房地产企业的产成品成本比较大，需要经过复杂烦琐的工序方可完成，一定程度上加剧了成本监督工作的难度性。基于内部控制视角，侧重点主要集中在各种工作程序和流程方面，有助于避免业务流程风险的出现。