对于闲置房产经营管理的探讨

2018-02-14韦汝国

建材与装饰 2018年25期

韦汝国

国际惯例上认为，房屋空置率处于5～10%是合理状态。而处于10～20%范围内，则处在空置危险区。目前，国内外对于房屋空置率统计，尚未形成统一的指标以及标准，不过作为能够反映住房供需矛盾的主要指标，房屋空置问题成为我国学者研究的重点内容。据相关调查显示，在2015年我国主要城市的住房空置率处于22～26%范围内，普遍高于合理水平。

1 做好闲置房产管理工作的策略

从闲置房产经营管理工作实际来说，除了做好经营外，还需要注重管理，保护闲置房产。以公有房屋修缮管理问题，由于房屋租金不断调整，部分管理部门忽略房屋修缮服务管理，使得部分房屋和设备等存在着失修失养问题，降低了房屋完好率。对于房屋管理所来说，要明确目前房屋管理所存在的问题，比如房屋租金利用不合理等，完善管理工作。具体措施如下：①提高认识程度，重视房屋修缮管理。因为房屋修缮服务工作量较大，涉及到的利益主体较多。此项服务管理工作的质量，影响着国有资产的保值和增值，影响着社会稳定。基于此，需要提高认识，严格履行自身的工作职责，做好房屋修缮管理工作。②合理利用房屋租金。对于收取的公有房屋租金，要合理应用到房屋修缮方面。一般来说，收入的60%以上租金收入，都要用于房屋修缮。通过梳理房屋实际情况，优先安排危房抢险工作，合理配置资金。依托闲置房产经营的各类收入，按照规定提留一定资金，留作后期房屋修缮。结合资金和房屋完损情况，制定大修计划、中小修计划，维持和保护房屋及其配套设施的完整率。用于房屋修缮的资金，必须做到专款专用，禁止挪用。这需要加大资金管理力度，保证资金合理用利用。③完善管理制度，提升修缮服务质量水平。通过构建房屋报修制度、值班制度、修缮责任制度、质量保证制度、考核和奖惩制度等，从房屋保修和修缮等全过程入手，采取有力的手段，保证此项工作能够顺利开展。④加大业务考核力度。按照相关规定，合理使用修缮资金，结合房屋实际情况，制定修缮计划。结合修缮工作实际需求，配置充足的工作资源，落实此项工作。通过健全工程质量管理制度和业务考核制度，做好此项工作的监督检查，及时发现修缮质量低下问题或者随意收取修缮费用行为等。

2 合理调剂闲置办公用房

为提升闲置房产资源利用率，要合理调剂闲置办公用房。在实际工作中，要做好以下工作：①清理超标的办公用房。在进行超标准办公用房的清理时，尽量集中办公人员，保证闲置用房能够处于同个楼层或者一栋楼内，便于闲置房产再分配。②腾空闲置办公用房。完成闲置用房清理后，要督促相关部门尽快清理，解除房屋占用。③开展闲置资源调查。结合房屋建筑实际，开展面积测算。④再分配用房。结合用房需求，考虑房屋结构和整体布局情况，看其和房屋使用单位业务之间的关联度，合理配置限制用房。通过对闲置房屋的调剂以及再分配，能够促使资产利用率得以提高，合理配置资产，以免造成资产浪费。除此之外，还能够强化党风廉政建设，推动反腐倡廉[1]。

3 规范经营性房产出租，强化公开招租

为避免出现租金确定无依据、不合理、出租程序不规范等问题，要规范经营性房产出租，强化公开招租。具体实践的过程中，要从以下房门加以强化：

3.1 严格审批制度

闲置房产经营的开展，尤其是行政事业单位闲置房产，要严格审批制度。出租国有资产，需要通过同级财政部门审批。按照《事业单位国有资产管理暂行办法》相关规定，事业单位出租资产，需要经过主管部门的审批，并且报同级财政部门审批。在具体实践的过程中，出租此类房产，要经过相关部门批准，否则不可以出租。

3.2 合理制定出租价格

对此类房产开展相关的经营业务，以出租为主，为保证闲置资产实现保值、增值，要采取有效的经营手段。比如，出租行政事业单位资产，必须经过评估机构，做好资产评估，并且向财政部门备案。经过备案的评估值，用作资产出租价格制定的标准。强化出租价格合理性的把控，保证交易的规范性，保证主体的合法权益[2]。

3.3 强化进场交易

闲置房产经营的规范性把控，要注重强化进场交易。在具体操作中，要始终坚持公平、公正以及公开的原则，采取公开竞价的形式，比如拍卖和电子竞价等，不可以让房产占用单位自主出租，控制暗箱操作行为。

3.4 强化租金收入管理

闲置房产经营管理工作的有效开展，要注重强化租金收入管理。在实际工作中，要明确闲置房产出租收入的利用要求，比如修缮等，合理配置资金，保证相关业务能够顺利开展。严格落实租金管理制度，做好资金使用监督工作，及时发现不合理利用的情况，采取有效的措施，提高资金利用率[3]。

4 合理处置非转经房产

闲置房产经营管理，会涉及到不同类型的房产，为避免引发纠纷或者其他问题，需要合理处置各类房产。对于非转经房产，要做好以下要点的把控：

4.1 严格执行审批程序

通常来说事业单位房产价值额度较大，依据其资产管理具体规定以及工作管理，出售此类资产，除了要经过财政部门审批，还需要经同级人民政府审批。在开展此项业务时，要严格执行各类审批程序。作为业务负责人，要明确此类房产经营的相关标准和规定，走正规程序，保证整个经营过程的规范化。

4.2 落实非转经

闲置房产出售，涉及到土地资源，通常来说行政事业单位房产建设用地，其通常划拨党政机关用地，依据国有资产管理相关规定，此类房产不可以对外出售。为达到出售的标准，则需进行非转经。在具体执行的过程中，要到规划部门提交申请调整规划。经过规划部门的审批后，认为房产调整负荷规划条件，并且同意调整，再执行下一程序。通过规划部门审批后，还需要国土部门的审批，同意变更土地性质以及用途，将土地性质，从划拨用地类型，转变为出让用地；将土地用途从党政机关用地调整为其他用途用地[4]。

4.3 规范交易过程

以行政事业单位房产处理为例，其为国有资产，在处置的过程中，需要进入产权交易机构公开挂牌。不过房产非转经经产权交易机构公开出售后，还面临着土地过户手续办理问题，主要是因为房产出售时地随房产走，由于土地未在在国土部门的土地招拍挂系统挂牌，国土部门认为不符合土地非转经必须经过招拍挂的有关规定，导致土地过户困难。对于此类情况，需要交易机构互认交易结果，进而盘活闲置房产。