重庆市主城区公共停车场建设面临的问题及解决方案研究

曹芳

（重庆通拓交通规划设计有限公司 重庆 401120）

1 引言

20世纪以来，重庆市主城区机动车保有量增加迅猛，且人口和用地十分密集，出行量大，停车需求较强，导致停车乱、难的现象。

主城区截止2015年底机动车拥有量126.4万量，其中汽车110.2万量，主城区有经营性停车场及免费占道共93.54万个停车位，国际发展经验总结，汽车保有量与停车位数量比例在1：1.2～1：1.5之间为宜，按此比例下限1：1.2计算，全市直接停车位缺口约为38.7万个。

对于新建和旧城改造区域，可以在建设之初就做到前瞻性地提高配建指标来解决，而已建成区域基本停车位和配建停车位无法再增加，停车位缺口只能通过新建公共停车场来解决。

2 重庆市建设公共停车场优惠政策

2.1 公共停车场内涵

公共停车场是为各种活动需求提供公共停车服务的停车场所。

2.2 建公共停车场的意义

（1）公共停车场服务范围最大，是基本停车位和出行停车位不足的重要补给。

城市中停车位按照功能可以分为配建停车位和基本停车位，基本停车位是刚性需求，是城市保有的车辆的基本存放需求；配建停车位是车辆的出行需求，是弹性的，跟车辆的使用量息息相关。当城市中大部分区域已建，配建停车位无法提高，只能通过增加公共停车位来补给基本停车位和出行车位的不足。

（2）停车需求高弹性区域的选择。

对于城市中集中的交通换乘点，如火车站、码头、P+R停车场及其停车需求高弹性区域。

2.3 引导民资建设公共停车场的鼓励措施

（1）政策支持

为了鼓励和引导社会力量积极参与公共停车场投建设运营，重庆市于2014年出台渝府发19号文件-《重庆市人民政府关于加强城市基础设施建设的实施意见》，以及渝府发〔2014〕45号文件-《重庆市人民政府办公厅关于鼓励投资建设公共停车场定位指导意见》，对于建设公共停车场给予大量的优惠政策，主要是：

①加强规划保障，组织编制都市区公共停车场专项规划，对公共停车场建设用地作出规划控制；以划拨方式供给土地；完善配套设施。

②以配套经营开发为鼓励。经规划部门批准，单独选址建设的公共停车场项目可配建不超过总建筑面积的15%的附属经营设施，具备条件的，可设置广告位及配套汽车美容、汽车租赁等配套增值服务。授权特许管理，单独选址建设的公共停车场收费标准实习市场调节价，明码标价收费。

③保障产权权益，公共停车场项目可以办理房地产权证，特许经营权证可用于抵押融资。

3 建设公共停车场面临的困难

尽管出台了一系列优惠措施，但是建设公停车场的热情仍不高，主要是以下原因：

3.1 规划土地缺陷

重庆是山地城市，发展空间有限，加之出于经济效益考虑，既有规划公共停车场地块在中心区布局数量少、用地不规则、面积较小且建设条件复杂，回报周期长；规划规划停车用地多和绿地兼容，停车库修在地下，大大提高建设成本。

3.2 利用现有场地加建停车场难度大

（1）结合现状公交场站一体化打造的公共停车场协调难度大。

对现状运营的公交场站进行改造扩建，会短期内对公交停车场功能造成影响，且得调整用地性质，难以协调。

（2）利用学校操场地下空间建设公共停车场可能影响学生安全，也容易与应急避难场所冲突。

利用绿地、广场地下空间建设停车场，是缓解中心区停车难问题的一大途径，但市园林局明确反对在“现状”的绿地、广场地下空间建设公共停车场。

（3）利用市政道路、桥下空间建设公共停车场无法获得法定手续。市政道路在规划建设过程中是单独核发用地红线，规划难以对其进行认定，合法性存在疑问，无法利用特许经营权进行融资。

（4）利用零星经营性用地建设公共停车场存在产权矛盾。

城市核心区见缝插针可以选址一些零星地块建设公共停车场，但该类零星用地的产权一般是社会企业，在用地权属上有一定矛盾，如政府主导建设将导致产权界定不清。

3.3 停车场建设子行政审批复杂、耗时长

公共停车场建设涉及发改委、规划、国土、城乡建委、市政、公安、消防等部门，从提交申请到开工需要半年以上时间，规划调整等问题也令开发商措手不及。

4 解决对策

4.1 建设措施

采用机械停车位可解决用地少的矛盾，同时机械停车设施建设审查程序相对简单，拆卸安装方便、建设时间短。在中心区或者零星用地，在同样的用地面积条件下，机械停车库可提供数量更多的停车位，空间利用率高，土地更加集约节约，实施性更好，同时机械式停车楼还可以外置LED广告牌增加收益。

4.2 解决用地不足、不合规的措施

（1）土地使用权分层出让

建设用地的使用权可以在土地的地表、地上或者地下，通过分层出让、分层定价，可以在不突破原有规划的基础下，更多的利用地下空间、上盖物业空间设置停车空间，并解决桥下空间使用权合法性问题。

（2）“以租代售”的土地使用方式

对于现在已经出让给业主的用地和城市中零星用地，社会企业主可以租赁给有意建设方，或者采取双方共同出资等灵活的方式解决用地产权矛盾；同时租赁方式降低了建设前期投入成本，对于投资方来说降低门槛，容易激发市场潜力。

4.3 行政措施

（1）市政府出面协调人防部门、交委部门。

利用操场建设停车场库可能会与人防避难点冲突，利用现状公交站建设停车场库的可能会与交通管理部门冲突。同级行政部门难以协调，需要市政府层面从大局出发，协调双方矛盾和诉求，才能更好的推进建设。

（2）简化审批程序

地下停车场建设涉及消防、市政、规划、建委等部门，审批繁琐，而且耗时长，涉及部门可专门设置一个绿色通道，集合审批，搬除广大民间资本建设公共停车场建设的障碍，造福更多百姓。

5 管理措施保证落实

（1）规范外部环境

公共停车场达到饱和之前，其周围200m范围内一律不得占道停车，公安交管部门要切实加强对违法违规停车的查处力度。

（2）增强停车诱导设施

建立分级停车诱导系统，加大停车信息的供应。在外围出入口及主干道上设立一级停车设施指示牌，在停车场附近道路设立二级动态停车信息板，对停车场的规模及使用情况给予告示，提高停车设施的利用率。

推广咪表等自动停车收费管理设备，提高路内停车泊位周转率，规范路内停车秩序，节约停车管理成本。

（3）改善收费制度、促使路内停车入库

现行停车收费标准并没有体现出路内停车场资源的宝贵，且对停车造成错误的引导。

建议政府一方面通过补贴路外公共停车场建设，降低收费，一方面提高路内停车位收费标准，路内停车收费高于路外停车，促使停车入库。

6 结语

建设公共停车场是目前停车矛盾下最直接有效的办法，但是实际建设中困难重重，尤其是用地不足捉襟见肘，各方利益关系难以协调，要着实有效的推进项目落实，政府层面的顶层协调显得极为重要。