房地产成本造价全过程控制与管理分析

颜 洋 乔 燕

（辽宁瀚飞工程造价咨询有限公司 辽宁沈阳 110033）

引言

如今，我国的房地产项目飞快的发展，房地产工程的市场竞争力也越来越大。房地产项目在施工的过程中，包含的工程、涉及的范围、施工的周期都是较为繁琐的，而这些因素就影响着企业的工程造价。从我国的房地产工程造价方面来看，依旧存在着一些问题需要解决。所以，房地产施工企业要成分的认识到成本造价全过程控制的重要性，对企业进行有效的控制，确保企业可持续的发展。

1 房地产成本造价全过程控制与管理的概述

房地产成本造价全过程控制与管理指的就是在房地产项目的投资决策时期、设计时期、项目招标时期、项目施工与竣工结算时期，提前对房地产工程建设的相关成本进行的控制与管理工作。房地产工程建设的核心工作就是对该工程成本造价的全过程进行控制与管理，使房地产项目的管理目标可以实现，提升企业的经济效益与投资效率。

1.1 房地产成本造价全过程控制的重要影响

如今，我国的房屋建设市场较为萎靡，经常会因为资金链等经济问题使房地产企业不能进行正常的施工。而资金在房地产施工起着重要的作用，将资金有效的投入到到正确的地方，就能给企业带来最优的经济效益。房地产成本造价全过程控制是很多房屋建设的企业关注的问题，这主要是应为房地产工程的资金投入是一次性的，投资金额较大，风险较高，资金回笼的过程较长。因此，房地产建设企业就要重视起成本造价全过程控制，构建房地产成本造价全过程成本控制的管理机制，预防建设资金超施工预算的问题，让房地产企业的资金能够得到有效的使用。

1.2 房地产工程造价的作用

1.2.1 有利于顺利的进行项目招标及投标工作

房地产企业在进行招标的前期要做好预算工作，对工程造价有具体的概念，确保项目招标的公平性，保证房地产建设工程的质量，避免一些项目谋取不当的利益有机可乘。业主方也可以制定合理的标底，排除一些漫天要价的投标单位，确保房地产工程可以顺利的进行施工，防止恶意中标问题的出现，这对房地产施工企业的技术提升也起着促进的作用。

1.2.2 有利于提高房地产的经济效益

房地产工程在施工的前期要对工程做好造价预算与审计工作，对每一个施工时期的费用都运用工程预算清单的方式进行管理工作。对房地产工程项目的材料用量、机械设备、工作人员进行相关的预算工作，通过预算来选取最佳的施工技术方案，对房地产工程的施工进度进行控制，使施工项目能够按时的竣工，对是工程成本进行有效的控制，让资金投入到合适的地方，提升资金的使用率，从而提高房地产的经济效益。

2 房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题

房地产成本造价全过程控制与管理工作中，在工程设计阶段、工程实施阶段、工程招标阶段、竣工结算等阶段存在着一些问题。以下就是这些问题的具体表现：

2.1 房地产工程在设计阶段对造价控制不严格

房地产工程设计阶段是工程造价控制与管理工作的关键，对成本造价的全过程影响很大。但是，在房地产工程的设计阶段却存在着重视设计工作忽视管理工作的问题，没有按照施工的实际情况进行设计，设计方案不规范，变更的因素过多，设计深度与实际不符，这就使得设计阶段的预算和实际的工程造价存在较大的偏差，在设计阶段就没有进行严格的控制与管理，使成本造价全过程的控制与管理工作难以进行。

2.2 房地产工程招标、投标设施不合理

房地产工程的投标及招标的工作是十分重要的，然而，现如今的房地产建设企业在招投标工作上存在的违规的问题。例如，仿佛产建设企业会选取那些报价较低、没有相关资质的施工企业，这不仅会使工程的质量、工程进度受到影响，还会使房地产的工程造价没有受到严格的控制与管理。除此之外，房地产工程的招标文件没有进行规范的话就会让施工单位“钻空子”，增加工程造价。

2.3 房地产工程造价人员职业素养较低

一些房地产企业为了减少人员的成本，而招聘一些职业素养、业务素养及专业技能较差的员工，而这些员工的造价系统理论性的知识较为缺乏，不会运用一些先进的造价软件，在进行成本造价的过程中不能进行有效的把控，使工程在各个时期都不能很好的进行衔接，造价人员对施工现场的技术不是十分的了解，缺少是经验，对造价的一些部分不熟悉，出现一些考虑不当等问题。

2 .4房地产工程车成本造价全过程控制与管理的意识较轻

如今，大多数的房地产工程造价的管理人员的意识较落后，对控制与管理工作不重视。在房地产项目施工的过程中，对施工用的原材料依旧按照额定管理的方式进行管理，没有意识到原材料价格的变化对工程造价成本的影响。在日常的管理工作中，没有强化对工程造价成本的控制工作，在思想上就没有进行约束，缺乏较为严谨的方案，没有制定相应的计划、协调工作，久而久之就会使投资金额超过工程预算。

3 提高房地产成本造价全过程控制与管理工作的措施

某房地产此项目占地面积98.37亩，总建筑面积约为170410m2，户型从88～297m2，全面实用，均为高层。外立面采用高档外墙砖及铝合金窗，做工考究，现代简约，线条流畅。契合时尚的简约建筑，承载自由的流动空间，远离城市的喧嚣复杂。

对于以上房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题，我提出一些可行的措施来提高该企业的控制灌流工作，以下是具体的表现形式：

3.1 房地产工程设计阶段严格控制造价

房地产的设计阶段是奠定成本造价全过程控制与管理工作的基础，在这一阶段由于存在重视设计工作而忽视管理工作，设计的施工方案不合理、规范等问题，这就需要房地产企业实施限额设计，设计单位要进行专业化的管理工作，以便企业从设计阶段就能对造价进行控制与专业化的管理。

3.2 房地产工程进行合理的招标工作

房地产由于在招标、投标阶段存在着问题。所以企业要对施工单位的资质及承包方进行严谨的审核，重视项目承包合同的制定与签订结果，全面的制定招标条款，以免出现恶意中标的现象。

3.3 房地产工程施工阶段强化造价意识

房地产企业的施工阶段对成本造价全过程其中重要的决定作用，施工阶段就是将工程的规划设计变成实体的建筑。因此，房地产施工单位要选择最优的施工方案进行安全的施工，对施工的人员进行定期的职业素养、专业技能的培训，防止出现一些因为错误的施工技术而带来的返工。而施工管理人员则作多的是，熟悉的掌握施工的图纸，保证施工过程依照设计方案严格的执行，防止私自改变设计方案，给工程带来经济损失。而对于一些设计不当的一些地方，施工人员要及时的对设计部门进行反应，经过设计人员的同意后才能进行相应的更改，并且要控制对设计更改的次数，熟练的掌握对定额的使用。

4 结束语

房地产工程是发展较快的建设行业，进行成本造价全过程控制与管理工作是必不可少的。所以，房地产企业要从工程的各个阶段进行严格的把控，降成本控制到一个合适的范围内，加强企业的管理力度。通过长期、全面的日常控制与管理，使房地产企业能够在竞争激烈的市场中可持续的发展。以上就是我关于房地产成本造价全过程控制与管理分析，对房地产成本造价全过程控制与管理进行相应的概述，指出了房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题，提出了一些提高房地产成本造价全过程控制与管理工作的措施，希望对相关的工作人员有所帮助，以便更好的提升房地产企业的经济效益与投资效益。

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