试论房地产开发成本核算方法与成本控制对策

2018-02-14钱英杰

建材与装饰 2018年27期

钱英杰

（安徽欧鹏房地产开发有限责任公司　安徽合肥　230000）

前言

现阶段，随着国家新发展理念的深入贯彻，以及房地产行业的重新定位，各地针对房地产领域纷纷采取了一系列调控手段和长效机制，给房地产企业的发展带来了前所未有的风险与考验，房地产行业不光进入了薄利时代，甚至终结了包赚不亏的以往普遍局面，形势倒逼一些房地产企业要切实改变以往粗放管理、盲目扩张的经营理念，通过创新发展思路，转变经营模式，特别是通过充分挖潜，健全成本核算与控制体制，并建立有效地监管机制等措施，逐渐成为企业增创效益的主要渠道，从而推动房地产项目开发工作的顺利开展，获得更大的经济效益。

1　房地产开发成本核算方法存在的问题

1.1　房地产成本核算的对象含糊

近年来，随着城镇化进程的深入推进，房地产行业发展比较迅速，项目规模不断扩大，房地产行业的开发需要分批进行，一些房地产开发项目中包含商业地产、公寓、别墅等等。针对不同的房地产开发类型和房地产开发工期进行核算，成本核算并没有统一的标准，一定程度上增加了成本核算的难度，严重影响了房地产企业的经济效益。

1.2　房地产成本费用的分配方法不科学

房地产行业开发中所产生的费用都应该直接归纳到该产品的成本中，对于房地产行业开发中多个项目产生的共同费用，则需要通过一定的规则进行分配，最终间接地归纳到项目的成本中。房地产开发项目中经常会出现一些间接的成本，应该如何对这些间接成本进行分配，在房地产成本核算中并没有明确的规定，这在一定程度上影响了房地产行业的成本核算。

1.3　房地产成本核算周期不明确

房地产行业的开发周期相对较长，但是房地产行业的成本核算必须按照生产周期进行，这样才能及时计算出企业的经营利润，对企业的发展进行分析和评价。但是由于房地产行业的特殊性，一些工程项目竣工之后并没有完成相应的开发，并不能进行相应的成本核算和结算工作，再加上一些地区的设施建设不完善，这些都在一定程度上影响了整个开发项目的成本核算工作，对成本核算工作造成一定的影响。

2　房地产开发成本控制存在问题

2.1　成本管理控制体系不完善

当前房地产行业竞争十分激烈，一些企业仅仅是为了竞争，忽视了企业的长期发展战略的维护和制定，尤其是企业的成本管理工作缺少相对完善的目标。由于企业的成本控制工作处于粗放的管理状态，导致成本控制工作缺少规划和动力，成本控制工作并没有发挥对于企业发展的作用，企业成本管理工作缺少制度化和规范化。企业成本管理工作缺少相对完善的成本控制管理体系，导致成本管理工作有名无实，一定程度上影响了整个企业的健康发展。

2.2　成本内部控制不完善

由于一些房地产企业追求急攻快上，成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽视，特别是针对项目定位、立项决策、规划设计方案等过于草率，成本控制中的成本预测和成本管理缺少规范性、系统性、全面性。房地产行业发展中对于成本控制工作的重视不足，对于开发经营的项目缺少全过程的控制，这导致很多项目未能进行有效的成本控制，对企业发展造成了十分严重的经济损失，同时也不利于房地产企业的长远发展。

2.3　内部成本管理组织不健全

随着房地产行业的快速发展，与建设领域相关的专业设计、投资、咨询、监理等相关技术服务行业分工也进一步细化，规模不断壮大，人员素质不断提高，服务质量和水平稳步提升，以往诸如房地产企业的建设单位那种大而全的管理体制迅速向服务外包转变，使相应的内部管理组织、管理岗位或取消、或精简，企业过分依赖外包服务，在成本管理方面对自身建设的不重视，专门从事各阶段成本管理的专业人员配备不足，内部员工对成本核算和卡控的职责不明确，使得员工控制成本的意识不强，积极性、主动性不足，也阻碍了员工专业素质的提升，对企业经济效益造成严重影响。

3　房地产开发成本核算与成本控制建议

3.1　完善房地产成本核算项目

房地产开发项目的成本核算存在众多的问题主要原因就是缺少相对完善的规范和成本核算方法，企业应根据实际情况，建立数据库信息平台，在对以往项目数据进行分类分项进行科学分解和指标分析，在为后续项目立项决策和投资测算提供参考经验的同时，也为在建项目提供实时动态成本比较控制。今后需要进一步完善成本核算规范和方法。成本核算中尤其需要完善设计阶段的核算工作，为今后的施工提供一定的参考。成本核算中需要对开发项目的工期和开发项目中产生的附加成本进行明确规范，对于房地产开发的成本周期核算进行明确规范，制定出相对完善的规章制度，确保成本核算工作有序进行。

3.2　建立全过程成本管控机制

每个房地产项目都可谓一项综合性系统工程，从决策到设计、招标、建设、结算、售后等各个环节，无不对项目成本控制起着关键作用，所以，作为房地产企业需要建立完善全过程的成本管理内控体系，针对不同阶段，都要建立相应的管理办法，做到有效控制。在依靠服务外包的基础之上，要加强内部专业管理人员的体系建设，针对各环节建立自己的专业素质高、业务能力强的人才队伍，建立权责对等的考核机制。特别是在项目立项决策、规划设计等前期阶段，企业应高度重视，要舍得花时间、花精力、花费用去投入，通过建立引进高端权威智库的机制，对宏观经济形势进行分析，对项目当地市场近期需求状况、未来市场趋势进行研判，从而对产品定位进行科学决策，对规划设计方案进行不断优化。这是项目能否成功的决定性环节，具有战略意义，能起到事半功倍的效果。在工程量清单和控制价编制、变更签证、工程结算等环节，企业竟可能采用双轨机制，企业内部人员再通过诸如标准工程指标法、分解对比审核法、重点抽查法等办法进行审核，进一步减少失误，确保正确率，从而降低投资风险。

3.3　完善成本核算的监督机制

现阶段，我国的房地产企业在成本核算方面缺少监管手段与力度，导致成本核算工作中存在建筑成本虚增的现象，给企业的经济收益造成影响。因此，房地产企业在项目的成本核算过程中要实行有效的监督机制，建立完善的成本核算的审计制度，并推行严格的责任制，将成本核算的任务落实到特定部门与个人，若是存在成本核算数据失真的情况，要对相关的责任者进行追究，着力提升核算人员的责任意识和职业素养。此外，在进行成本核算的时候，还要充分发挥审计部门的有效监督，不断强化对成本核算信息的审计，以降低核算的失真或误差。提高核算数据的精确性，进而为管理层作出决策提供可靠的依据。