不动产测绘特点及测绘技术分析

2018-02-14蔡艳华

建材与装饰 2018年37期

关键词：房屋测绘测量

潘英蔡艳华

（永城市国土资源局河南永城 476600）

1 不动产介绍

不动产是指依据自然属性和法律规定的不可移动的财产，一旦移动就会损害它的价值，一般包括房屋、土地及其固定物等。

根据自然属性分，不动产自身带有不可移动性，也叫固定性；还有独特性，包括使用、利用差异等；还有耐久性，不动产一般能保存很长时间，例如土地不会因不使用就造成损耗、消失；还有供给有限性，例如土地供给有限，资源较缺乏。

根据社会属性分，不动产具有价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、和保值增值性。这是由于不动产与其他物品相比单价高，总量大，容易对外界产生影响，而且由于它不能移动、易受到限制，所以它的变现难度大，以及它受到交通基础设施不断完善等因影响，价值能不断增加。

2 不动产测绘介绍

2.1 不动产测绘

不动产测绘是指通过调查和测量来确定不动产的位置、价值、界限、质量、性质、属性、数量、现状、面积等，并且要用文字、数据、图表记录下来的工作。它的主要目的是为了不动产的管理、开发和利用、规划建设、税收等提供基本的数据和资料。测绘工作的主要内容是测量、地址测量、宗地图、房产图的测量与绘制、面积的计算、不动产测量报告的撰写等工作。

不动产测绘在2001年的《房地产测绘管理办法》中对于房屋产权登记的房产测绘进行了规范。在2008年颁布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》两个部门中明确了土地登记和房屋登记中要提交地籍调查表、宗地图和房屋测绘报告。在2001年颁布的《林木和林地权登记管理办法》中规定了森林、林木等的不动产登记。在2012年颁布了《农村土地承包经营权登记试点工作规程》中规定申请海域使用权、集体土地使用权、农民承包经营权等要提交相关海域和土地的测绘报告。在2015年颁布了《不动产权籍调查技术方案（试行）》，其中对不动产测量执行现行技术规范、指标、工作的方法都做了明确规定。

2.2 不动产测绘的标准

（1）按照《土地调查规程》对土地及其房屋等固定物进行测绘，还有宗地图的测绘和精度指标。

（2）按照《海籍调查规划》对所属海域及其房屋等固定物进行测绘，还有宗海图的测绘和精度指标。

（3）按照《房产测量规范》对房屋各个分户图的编制要求和房屋面积的具体测算方案进行测绘。

2.3 不动产测绘的注意事项

不动产测绘要在保证不动产安全的前提下，整体考虑多方因素，例如基础条件、技术条件、经济条件、工作条件等。在依据不动产的地理位置、所属类型、构成材料、性质等的条件下，因地制宜，科学合理的选择不动产测量方法，并应用新技术，确保不动产的界限明确清晰。

3 不动产测绘特点的介绍

不动产测绘为房屋用地、宗地等不动产产业有关信息提供了准确的地理位置、三维坐标。不动产测绘提供了大量土地、房屋的测绘数据，为国家国土面积的计算奠定了基础，能有效计算国有、集体和个人的房屋数量，从而确定每年发放的保障性住房、商品房等的数量，为国土规划部门提供了很好的数据材料作为依据，能够更加合理的规划城市、乡村的格局。

3.1 不动产测绘结果的权威性

不动产测绘是依据法律法规的规范来进行的，它也是应用了法律法规规定的专业测绘仪器，遵守不动产测绘的相关文件，而且还在专业的不动产测绘人员的指导下进行测绘工作，测量的结果具有准确性，最后被完整的保存下来。不动产的测量结果还要经过相关部门的严格审查，在测绘过程中保证它的准确性，不能随意更改和涂抹，甚至销毁。测绘完成后的结果经过审查后就变成了一个法律范围内的依据，具有了法律的标志，所以不动产测绘具有法律所代表的权威性，而且测绘的权威性也保障了不动产拥有者的权利。

3.2 不动产测绘的对象和换算单位不同

不动产的种类的多样也就决定了不动产测绘所研究的对象具有多样性，而且不动产的类型有大有小也决定了测绘所要使用的换算单位的不同。换算单位的不同也就指的是比例尺的不统一。房产测量和其他的测量对象不同，它关注的是房屋的整体测量还包括房屋间的测量数据、楼房与楼房间的测量数据、数量、属性、用途，还有房屋与周围环境的关系。房产测绘一般是在野外进行的，因此比例尺和普通的测量是不一样的，要比普通的测量大的多，内容也表现的更多、范围也很广泛。与普通的地形测绘相比较，房产测绘具有特殊性。地形测绘的主要对象是地形、地貌，房产测绘比地形测绘更加丰富，包括房产的地理位置、数量、质量，还包括房产属性等。

3.3 结果严谨

对不动产测绘技术来说，通常上说测绘周期不固定，在测绘过程中会受到不同因素影响从而造成数据的差异。为了数据的准确性，需要根据城市及城镇化进程，对土地和房地产进行补测，而且对于部分房产还有土地状况进行所属权变更，保证数据的合理性、真实性。

3.4 对测绘人员的要求

不动产测量中，对房地产的测量的技术人员是来自房屋产权管理部门的，也是房屋价值估量的计算者。基于以上条件，从事测绘工作的专业人员不仅要熟悉测绘技术和测绘业务，熟知各种法律法规的规定，还要对不动产测绘的各种业务知识熟悉和了解，并且还要具有丰富的实践经验。符合这些条件的房地产人员才能经过严格的审查。在现实生活中，房地产的开发、施工、拆迁、房地产变更等都需要重新的补测。这也就需要测绘人员具有足够的耐心，能秉承艰苦奋斗的精神去实地测量，实事求是，投身于不动产测绘的工作中。

4 不动产测绘技术分析

随着不动产测绘在不动产中占的比重越来越大，不动产技术也在不断更新换代中。现在普遍应用的不动产测绘技术有现代化数字测绘技术、GPS-RTK测绘技术和质量检验技术。不动产测绘技术要求十分严格，需要对测绘过程中的每一个环节进行把握，这样才能保证测量的准确性。

4.1 现代化数字测绘技术

数字测绘技术是将测绘人员对房屋的测量数据输入到专门的储存数据库中，利用专业的计算机系统对这些数据进行处理、加工、编辑，利用专门的数据测绘图，绘制出精确的数字化房产图纸。具体操作流程：①收集所要勘测地点的资料信息，进行基本的了解工作，然后根据之前收集的数据制定勘测计划；②专业测绘人员进行实地勘测，然后将实地勘测数据输入到计算机系统中处理；③计算机根据输入的数据进行绘制测量图、宗海图、宗地图等工作。

4.2 GPS测绘技术

GPS技术的最大的优点就是精度很高，定位的精度能达到很高的级别，基本上都在厘米范围，能够提供准确的三维定位。GPS技术中的RTK技术一般是用于测绘工作中的，它是利用GPS定位系统，将测绘地点的周围环境和测绘地点的结构模拟出来，通过计算系统的测量，将准确的数据呈现在显示屏上。其中还要通过流动站的收集相关数据，同步采集GPS收集的数据，在很短时间内能对数据之间的差异进行分析和处理，这样就能对数据的准确性有了保障。GPS技术在很大程度上减少了人工资源的浪费，还大大方便了测量的效率和准确度。

4.3 质量检验技术

质量检验技术是为了不动产测绘结果的质量保障。质量检验技术的应用：①收集相关国家、行业质量标准、分析现行土地、房屋、森林、海域等的测绘要求，编写规范的质量检验报告。②要对检验规则进行研究和探讨，分成人工检查和计算机自动化检查。在人工检查上，要在各项不动产测绘的对比研究中，按照具体情况，形成人工规范标准；在计算机自动化检查上，也要结合各项不动产测绘数据，根据实际情况，形成计算机规范标准。不动产质量监管部门可以创新开发一项软件，检测数据的准确性和真实性，为不动产数据的正确性、一致性、可靠性提供保障。