基于新形势下的房地产项目管理问题研究

2018-02-14晏昶

建材与装饰 2018年19期

晏昶

前言

房地产业在整个社会经济之中占有重要的地位，其健康发展与人们生活品质、居住环境、生产生活活动以及社会的稳定等都有紧密的联系。房地产开发项目中涉及到几个主要的阶段，具体为：决策阶段、设计阶段和实施阶段等，而每个阶段之中又有具体的、有针对性的管理特点和措施。业主方（工程建设方）作为整个房地产项目管理的主体，在管理过程中发挥着重要的作用，在房地产项目管理过程中，重点的工作就是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能够顺利开展。因此，房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用。

1 新形势下我国房地产项目管理中存在的问题

房地产项目实施的过程具有多流程、涉及面广泛的特点，其中涉及到的主要阶段有决策阶段、设计阶段和实施阶段等几个主要的环节，而建设项目的顺利完成需要在各个阶段之中实施有效的控制手段，充分发挥各个阶段在整个建设项目中的重要作用，但受到历史局限性的制约，在实际的建设项目实施过程中，存在着诸多的缺陷，对于各个阶段重要作用的发挥造成不良的影响，以下结合笔者自身经验，对建设项目主要阶段中存在的一些弊病进行列举。

1.1 决策阶段中存在的弊病

整个建设项目流程之中，决策阶段是首要的重要阶段，在这个阶段之中，要对建筑市场的行情、发展趋势等进行全面而深入的调查，在这个过程中完成对项目可行性的判定，进而为前期的各种重要决策提供有力的依据，但在实际的建设项目决策阶段过程中，还存在着比较严重的“大规模的圈地盖房就能有可观的经济收益”的片面观点存在。此外，工程建设项目的全过程实施，需要在前期进行有效的规划和方案等的拟定，需要较大的前期投入，如此才能够在后续的各个阶段中顺利开展各项工作，但在实际的工程项目之中，使用建设项目“原班人马”的情况比较普遍，如此一来，导致管理人员尤其高层管理人员在房地产管理方面的知识相对薄弱，“一元化”领导的现象比较严重，在各种决策的制定上具有显著的盲目性，凭借经验决策导致工程项目建设的市场定位不明确，错失商机。因为没有周全的可行性工程项目研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程建设项目很不科学。

1.2 设计阶段中存在的弊端

在“建设项目的重点在实施阶段”片面认识的误导下，导致在建设工程中忽视设计阶段的重要性，以至于对设计阶段中科学合理的使用资金获取最佳的建筑产品方面重视不足，影响工程建设项目效益的获取。设计图纸一经确定，在施工过程中不出现新的设计变更的情况下，工程的预算不会出现太大幅度的变动，由于对设计阶段的重视程度不足，导致工程项目成本控制的范围和力度方面存在明显的薄弱，此外，只重视施工不重视设计，导致设计不能够很好的从实际出发，不能很好的满足使用功能方面的需求。

1.3 实施阶段中的弊端

建设工程在实施阶段之中，存在的比较严重的问题就是工程施工合同签订的不够严谨，在实施阶段需要建设方、总承包方、分包方、监理方以及材料设备供应方等的通力合作，方能够较好的完成工程项目的建设任务，而在实际的项目实施阶段，由于合同的制定不够严谨，导致诸多纠纷的出现，对工程质量、工程工期造成不良影响，尤其是在分包合同的制定过程中，工程配合以及接口的确定方面则不是很详细，致使项目各参与方之间的协调性较差，出现不必要的“内耗”。

2 新形式下解决我国房地产项目管理问题的对策

欲加强对房地产项目管理工作，就要采取有针对性的措施，主要针对项目决策阶段的可行性研究、设计阶段的重施工轻设计以及实施阶段之中各种合同的签订等几个主要的方面进行措施的制定，并制定一套完善的制度保证措施，保障制度的落实度。

2.1 决策阶段采取的有效措施

决策阶段主要的任务就是确定建设项目的可行性，故而，要在前期投入相应的人力、物力和财力，保证前期市场调研工作做到位，为决策提供客观、准确的数据参考，保证决策的科学性和可靠性。此外，还要积极引导相关的专业人员对房地产项目的技术可行性、经济、项目规划方案的合理性等相关事项提出具体指导意见，进而为开发商决策提供质量保证，促进房地产开发项目成功率的提升。

2.2 强化对设计阶段投资方面的控制

在房地产开发项目管理初级阶段，要加强对设计资金的投入管理，杜绝“重施工，轻设计”的认知误区。充足的资金保障，能够保证建设项目设计内容的新颖性，有能够较好的满足广大购房者的基本需求，无疑能够获得较好的收益，如此一来，建设项目就是成功的。而在初始阶段受到较好的效果，就能够引发一系列的连锁反应，购房者需求的保证能够促进资金回收迅速，提升企业的社会效益，为后续的开发提供充足的流动资金。

2.3 抓好房地产开发项目的基础管理与动态管理

结合房地产开发项目的独特性和实时性特点，制定具有针对性的管理措施，集中在基础管理和动态管理两个大的方面，而不管是采用哪种管理方法，其都需要对这些基础性的工作提供具体的数据，所以，应该充分做好各个部门的基础管理方面的工作，多积累更为全面的基础性资料，为现代的管理方法提供支持，让项目管理方法在实践中更好的发挥其作用。

2.4 加强项目收尾阶段的管理力度

在房地产项目收尾阶段，应由开发商牵头，并由房地产项目各参与方共同参与，来完成工程项目收尾工作。加强房地产项目收尾阶段的管理，虽说是收尾工作，但其准备工作需要在实施前期做充足的准备工作，以减少收尾阶段的工作量。具体的在施工阶段需要针对工程项目自身的特点，制定出统一的规划，并分步骤进行实施，并根据施工进度要求展开招标工作。此外还要对施工阶段的各项任务进行明确，应由各个责任方来完成各自的工作内容和工作任务，一般应明确由总承包方来完成的工作，若是出现总承包方管理方向存在分化的话，就可以将其提供给开发商来为其提供服务，也就是更加注重自我管理。

2.5 提升房地产开发项目管理人员的基本素养

当下社会市场经济体制之下，企业之间的竞争就是人才之间的竞争，保证企业的市场竞争力就要加强企业管理人才的建设工作，只有保持不间断的新鲜血液的融入，方能保证企业的市场竞争力，对当前房地项目管理进行国际化、现代化建设过程中，就需要相关的管理人员具有与之相符的管理素养，尤其是工程施工项目经理，其管理理念、管理艺术与领导艺术方面要做到与时俱进，深刻领会项目管理中以人为本的重要意义。