浅析住宅建筑防水工程管理

文/费晓宁 中山市宏丰房地产咨询服务有限公司 广东中山 528463

住宅房屋常见的漏水问题又多集中在卫生间、屋面、外窗、外墙、地下室等高发区域。据国家统计局报告，2017年全国商品房销售面积接近17亿平方米，在这么大的建设规模下，住宅房屋的渗漏问题绝不是一个小问题。在这个严峻问题的背后，反映了住宅建设单位、设计单位、监理单位和施工单位等建设市场主体在住宅市场快速发展下，对工程项目管理的缺位。然而，房屋渗漏问题的解决最终还是要靠市场主体的协作配合，通过提升强化工程项目的管控能力，积极探索运用新工艺新技术，来解决建筑质量的顽疾。

下面，首先具体分析产生住宅房屋渗漏的原因，在分析原因的基础上提出解决问题的措施，包括技术措施和管理措施。

1、住宅建筑渗漏多发的原因分析

1.1 在项目前期阶段和实施阶段管理失控，设计、采招等环节把控不严，留下隐患。

1.1.1 防水设计不专业，导致设防措施先天不足

设计阶段，设计人员对防水设计不重视，对需设防部位未采用有针对性的措施，导致防水设计存在先天缺陷。有些设计人员缺乏相关知识和设计经验 ，对防水材料的性能、适用范围、使用条件等不甚了解 ，不能根据不同的建筑标准、使用功能、气候条件等采取不同的防水措施和选择不同的防水材料，最终引起渗漏。

如在我国沿海地区，夏秋季节，台风期间风大雨急持续时间长，需对房屋外墙采取抗裂和防渗漏的措施。通常的做法是在外墙墙体不同材料交接处挂设钢丝网，对采用加气混凝土砌块的墙体满挂钢丝网，抹灰砂浆要采用聚合物水泥砂浆和防水砂浆。若不采用这些针对性的措施，台风期间外墙渗漏是肯定的。再如，房屋结构过于复杂，薄弱环节多，渗漏的隐患也多。

1.1.2 项目防水工程招采管理工作不规范，混乱

当下很多项目在防水工程这块的招投标管理上很是混乱，内部指定、转包等现象严重。一些无资质、缺乏专业技术人员和经验的施工队伍承担了这项专业性极强的工作，最后的结果，项目出现渗漏问题也就不足为怪了。

1.1.3 工序交接、验收等管理环节缺失

施工时工人不按照工序要求进行施工作业，图方便、省事，偷工减料，施工单位又缺乏管控，建设和监理单位也缺乏监督，整个施工及验收环节缺失。如在防水要求的墙板上随意开洞、埋管，但又不精心进行防水修补处理导致渗漏。

1.2 技术规范缺失，在质量问题出现的多发部位没有针对性的解决措施。

一些建筑材料因其自身的物理力学性质相差较大，其交接部位防渗漏措施不当也极易出现渗漏问题。如铝合金窗与墙体交接处。两种材料的性质相差较大，如设防措施不当，由于温度变化使交接界面之间产生缝隙，导致渗漏。

1.3 合同管理上的缺失

施工承包合同不严谨、不全面，对出现质量问题后的责任承担约定模糊或未约定，导致责任不明，合同效力减弱，推诿扯皮现象时有发生，质量问题难以杜绝。如在有些项目中，门窗工程是由建设单位单独发包给专业门窗承包商的，若在双方的合同中对外窗与外墙交接界面的防渗漏责任约定不清晰，极易出现渗漏问题，且事后还会相互推卸责任。对管理者来说，不易判定责任归属，无形之中也增大了管理的难度。

2、解决问题的技术和管理措施

2.1 强化设计管理，确保施工工艺和材料遴选的合理性

2.1.1 提高设计水平和设计者责任心，强化设计选材能力

设计人员必须掌握防水技术、材料性能及规范要求 ，依据工程性质 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，确定防水等级，同时应根据工程特点 、地区、自然条件等要求进行设防。

2.1.2 落实图纸会审制度，确保防水设计的合理性

确保施工图防渗漏设计合理、无缺陷。设计人员要对施工人员提出的不明确、不合理的设计方案，要及时给予解决。同时，承接项目防水业务的施工单位，要按设计要求对细部及构造进行深化设计，并编制防水工程专项施工方案，报施工总承包单位、监理单位、建设单位审核。施工方案不得擅自改变原设计。

2.2 严格执行工程招采管理制度，杜绝权力寻租

2.2.1 采用公开招标，禁止转包

通过公开化招标和禁止转包等制度，就能大大限制一些项目管理人员利用权力寻租，进而降低因此引发的房屋渗漏问题。项目的防水工程必须由有相应资质的专业施工单位施工，且在施工合同应明确质量标准，确保防水工程的质量。

2.2.2 采用甲供或甲指乙供的方式保证材料质量

为确保防水材料的质量，开发商也可以自行采购防水材料，然后施工外包。如龙湖等房企的一些项目就是采用的此种模式。其好处有二，一是开发商能掌控材料的质量，杜绝了因材料质量导致渗漏水问题；二是施工单位由总包进行招标并负责管理而不是开发商，这样做能降低因管理对接不畅导致的施工质量风险。

2.2.3 建立材料样板库，严把标准关

把好材料入口关。为保证防水工程质量，根据招投标文件明确的材料品牌和规格，在施工现场设立材料样板库，对进场材料逐批验收，必要时取样送检。项目监理机构应认真地履行职责，将不合格材料拒之于门外。

2.3 建立样板引路制度，让技术交底和培训更加通俗易懂

因地产建筑行业的快速发展，很多缺乏工作经验的人进入了施工现场，而开发商管理人员的素质和水平也参差不齐。这些原因也构成了房屋渗漏的一大根源。这些施工人员年龄偏大，文化水平较低，一般的以口头、文字等方式对施工人员进行技术交底，很难达到理想效果。所以，以样板这种直观的形式进行技术交底和施工培训，反而起到意想不到效果。

2.4 恪守工序管理及验收制度，通过对质量控制点的严格控制，消灭质量隐患

住宅建造施工过程中容易出现质量隐患并给后期业主收楼投诉较多问题需重点关注的地方需要严格控制，在相关工序完工以后，必须做全数检查验收后方能进行下一道工序，业内称之为质量停止点的检查验收。涉及到与防渗漏有关的分项工程有：（1）地下室，包括外侧壁防水、后浇带留设及处理、地下室顶板防水细部处理等；（2）主体，包括外墙砌筑灌缝、顶砖的砌筑、外墙螺杆和拉杆洞的处理等；（3）外窗边洞口，包括窗洞塞缝、临时支撑的清理、防水细部处理等；（4）卫生间沉箱和屋面，包括防水基层、防水层、保护层及细部处理等；（5）飘板，包括根部砼反坎、结构坡度等内容；（6）外墙淋水试验。这些重要的分项工程除了严格履行“三检制”外，某些企业规定需另行向更高级职能管理部门申报，接受不定期抽检。事实证明，对于关键部位采取更严格的管理措施，十分必要。

3、积极尝试新的工艺、技术、材料，弥补管理不足的缺憾

对于房企来说，除了完善管理制度，降低因人为因素导致的房屋漏水外。还应积极尝试新工艺、新技术、新材料。

3.1 防水施工工艺的革新，能大幅改善房屋的防渗漏能力

在现有的防水材料和技术水平下，施工工艺的革新是提升房屋防水能力见效最快的一种方式。如以下几种，

3.1.1 一次成型止水节工艺

有关机构经过调研发现，住宅卫生间和厨房渗漏问题很多其实是出现在立管根部。而新的一次成型止水节工艺，则是让止水节直接安装在建筑模板上，并与现浇板面一次浇捣成形。这样，止水节周围的混凝土为均匀的一体，不易出现开裂的现象。这种工艺改变了传统穿楼板管道安装中采用预留孔洞的方法，避免了因预留孔洞在安装中由于修补洞口不密实、材料收缩等原因引起的渗漏。

3.1.2 后浇带新工艺

因传统后浇带施工工艺的弊端原因，使得地下室渗水成了住宅项目渗漏的重灾区。不过，通过工艺的革新就能大大有效改善这一通病，如设计一套新型后浇带模板，并在后浇带的两侧形成两道凹槽，在凹槽内放置遇水膨胀止水胶条。通过这种工艺，实际中后浇带处渗漏的问题基本得到根治。

3.2 新技术的应用，能够为住宅的防水性能带来质的提升

3.2.1 混凝土自愈合技术

在混凝土中加入一种特殊材料，从而让混凝土更加智能。这种材料能够让混凝土遇水时生长出晶体，填充混凝土中的结构缝隙，进而使得混凝土更加密不透水。大大强化了混凝土固化后的强度和防水性。

3.2.2 一次成型整体卫浴技术

如碧桂园、绿地的一些精装修项目已经开始使用一体成型整体卫浴。其最大的特点就是不需要做任何防水处理，其卫生间（含浴室）在做地面时一次成型，避免传统卫生间因工序繁琐操作不当导致的地面渗漏和墙体渗透等问题。可以说整体浴室基本上解决传统卫生间渗漏。

3.3 通过材料的创新，提高住宅的整体的防水水平

防水材料是住宅防水工程的基础和载体，那么一些防水材料的创新及应用，也就意味着住宅整体防水水平的提高。

3.3.1 泡沫混凝土

其是通过将发泡剂用机械方式充分发泡，并将其泡沫与水泥浆均匀混合，然后通过泵送系统进行现浇施工或模具成型，进而形成的一种含有大量封闭气孔的新型轻质材料。其不仅可以很好的解决防水层的防水问题，而且还有很好的保温效果。

3.3.2 三元乙丙橡胶防水卷材

其是由高分子聚合物、硫化剂、促进剂等经压延或挤出工艺制成的一种高分子卷材。特点在于强度高、延伸率大，具有高弹性和极好的耐老化性能，而且正常使用寿命长。

结语：

房地产开发行业的异军突起容易使人们忽略住宅建筑中工程项目的质量问题，尤其是本文所叙述的房屋渗漏水的质量通病。在本文中，笔者从住宅建筑渗漏产生的原因着手进行分析，进而提出解决这些问题的措施，强调应先从产生问题的源头开始加以控制，并加强在项目招投标和施工阶段的过程控制。只有这样，才能医治建筑工程质量顽疾，房地产业也才能健康持续发展，为人们提供优质的居住产品。

参考文献：

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[3]陈冰，祁明光.浅析如何做好建筑防水工程的管理.房地产导刊，2015（31）.