住宅建筑设计优化的措施研究

文/吴杨 沈阳明华恒基房地产开发有限公司 辽宁沈阳 110000

房地产开发单位是一个经营性的单位。在保证质量安全的前提下，追求于经济利益最大化。在整个开发过程中，对于各个阶段工程进度都要求的很紧。大多数的房地产开发常常对设计的工期进行压缩，影响了设计质量，大量实践证明压缩设计工期的图纸无法完美无缺。即使对设计工期不进行压缩，由于设计人员、设计软件、对建筑相关规范理解的误差，常常也会导致设计图纸无法完美无缺。

1、住宅建筑设计优化目的

现阶段施工图审查是建设部分认定的施工图审查机构，注重于消除设计中不符合政策法规的内容，推进项目进程。房地产开发单位图纸审查注重于达到同样的效果时建筑的选材、建筑的做法、建筑的平面图，以及减少图纸中错漏碰问题进行优化。减少返工量，加快工程建设周期，减少变更单签证单及现场签证单，达到节约建设成本的目的。

2、住宅建筑设计优化原则

基础设施建设是城市化设计的重要组成部分，也是一个污染产生较多得工程。住宅建筑设计的选材要注重环境保护进行优化，以达到相同效果，价格经济合理。建筑做法优化在满足质量要求的前提下，尽可能考虑到施工现场实际操作的做法，减少不必要的施工工艺程序。建筑平面图及户型的优化，尽可能考虑到区域影响及业主二次装修的方案对户型的更改。建筑设计与其他专业的配合，尽可能合理反复的审图，其他专业变更时，及时对建筑设计修改，减少设计错误。

3、住宅建筑设计优化措施

3.1 建筑设计选材优化

巧妇难为无米之炊，凡是建筑工程都离不开建筑材料，建筑材料是住宅建筑建设必不可少的物质条件，没有建材工程也就无法建设。建筑工程中材料费用在整个建筑工程的成本当中占据了较大的比例。建筑材料的选择优化主要涉及以下几方面内容：建筑的材料质量、装饰建筑材料的效果、建筑材料的价格。保证住宅建筑工程的建设质量及安全后，住宅建筑选择性价比高的材料，既能满足住宅建筑的平时使用功能，又能达到美观的效果。建设出高标准住宅工程的同时，又能很好的控制建设的预算，节约住宅工程建设的成本。

3.2 建筑做法优化

现阶段很多建筑设计院设计的图纸，大多数都是根据相关规范、标准图集来进行选取一种作为具体项目建筑做法的引用，未考虑到建设住宅项目的地域、使用的对象等实际情况。过多的施工工艺程序在实际的施工过程当中并未按部就班的进行采用，就能够满足建筑的相关质量、安全、美观等功能实际的使用要求。而对于房地产开发单位来说，结算时的成本仍为过多的工艺程序，工程竣工结算时未能够与施工现场实际的工艺程序相符，造成相关房地产开发建设的成本增加。在满足规范及施工工艺的前提下，对相关的建筑做法进行合理的选择及优化，有助于节约建设成本。

3.3 建筑平面图及户型优化

目前大部分住宅项目的建筑设计和室内装修设计基本上是分为两个单位来完成。先做建筑设计，在做室内设计，是先后关系。开发公司委托建筑设计院来完成建筑设计，住户委托装修设计公司按照自己所喜欢的风格来完成室内的装修设计。建筑设计院对国家及行业的建筑规范、建筑外观效果、园区的总体规划、容积率等设计方面比较熟悉以及关注度高。而针对人性化的室内格局、室内的装修风格、户型设计及细部比例尺寸等研究较少。多数的户型建筑设计仅考虑到日常生活中的使用要求，而没有按照住户的精装修要求进行设计。在精装修设计及施工中，不得不对原有住宅内已建成的墙体、点位等进行拆改工作。给住户装修带来了不少的费用增加，同时也给房地产开发单位带来了无效的成本增加。建筑平面图及户型的优化，尽可能考虑到地方区域的影响及住户二次精装修设计方案对户型内部更改的可能性。满足使用功能的前提下，减少不必要的设计施工内容，从而减少住户二次装修费用，节约住宅建筑项目中的建设成本。

3.4 建筑设计与其他专业的配合，减少设计错误、缺、漏、碰

设计院设计图纸的质量对住宅建筑工程的建设成本来说影响极大，设计院的每一张变更单、施工现场的每一张签证单对于房地产开发单位来说，都是房地产开发单位的经营成本。施工前对设计图纸的优化，只需对图纸进行简单的修改，其他费用尚未发生，可有效的控制工程的建设成本。采购阶段及施工阶段变更，不仅需要修改图纸，材料还需重新采购，工程已施工的部分还需要进行拆除，将造成更大的损失。住宅房地产开发项目变更单、签证单越多，房地产开发单位承担的风险越大，对于建设成本的管理越不利于控制，同时还影响整个项目工程进度，造成各参建单位管理、机械等相关成本增加。利用相关的计算机软件，以及多年从事房地产项目相关专业人员的经验，对设计图纸进行审核优化，已达到减少设计中的错误、缺、漏、碰的问题，从而节约建设的成本。

结语：

住宅项目房地产开发的建筑设计，应该由在一定的环境区域背景下生活的人来确定，在满足人的使用要求，住宅建筑的安全质量保障下，对建筑设计进行优化，以节约房地产开发建设过程中的成本。房地产开发单位委托相关设计，建筑设计作为龙头专业，在成本控制占据比重相当大的地位。在建筑设计的材料选择、选择经济的工程做法、建筑平面图及户型的设计以及与其他专业的配合等方面进行图纸优化，可以大大的降低房地产开发单位的工程建设成本。

[1]史翠秋.建筑材料采购管理优化探讨10.3969/j.issn.1672-2507.2016.13.112.

[2]宫霞.试论住宅建筑的优化设计.