论城市不动产中产权制度改革策略与建设

文/王思宇 宜兴市不动产登记中心信息股 江苏无锡 214200

我国的土地产权是以所有权为基础，以土地使用为目标，实行土地有偿、有限、有流动的使用政策。随着城市化进程的不断加快，原有的制度在应用发展的过程中矛盾更加突出，影响了城市的建设。所以需要对原有的产权制度进行有效的改革，提出相应的解决办法。

1、现行的城市不动产产权制度的缺陷与不规范

1.1 土地使用权与土地所有权逐渐分离，产权关系混乱

城市的土地制度改革是按照土地产权分解的思想开展的。土地所有者将自己拥有的土地按照一定的制度出租给其他人使用。从现有的角度看，土地所有者和使用者按照一定的制度签订土地租赁使用合同，土地产权关系是十分明确的。但是以土地行政划拨的方式所形成的产权关系就相对比较混乱。在土地行政划拨的政策下，土地的使用者所获得的权益有限，仅仅是土地的使用和收益的权利，但是不得对使用的土地进行转让。这样的制度划分，没有明确的合同作为支撑，对土地使用的各项说明也不明确，对于地租的规定也是由土地所有者单方面决定，土地使用者没有参与的权利。

1.2 住宅福利供给制，公有产权主体不明确，产权关系模糊

很多城市的住房用户，所得的房产都是通过分发得到的，没有付出相应的代价，甚至国家和单位还需要对其住房进行一定的补贴。就算是对公房进行出售或者是提高房屋出租的价格，也是在住宅福利的基础上实行的。这样的形式就无法明确住宅的所有人，这样的住房是国家和企业的财产，同时也是个人的财产，产权关系十分模糊。

1.3 不动产产权市场制度正在发育，但产权灰色交易关系迅速成长

近几年，随着我国经济的发展，国家正式开放的城市不动产产权交易迅速发展。但是在发展的过程中除了国家认可和开放的城市的不动产市场，也存在管辖之外的市场，这类市场就处于灰色的地带。灰色地带的出现虽然在一定程度上可以对市场进行调节，但是这样的交易缺乏相应的制度规范，过度自由的市场交易会影响市场的秩序。

2、改革城市的土地制度，建立土地股份制

改革进行到现在为止，还没有真正触及城市国有土地所有权的问题，对于土地的产权问题界定还是不明确。在土地交易的过程中还是存在不规范的现象，很多国有土地资产正在流失，土地市场在不断的竞争过程中出现恶性的竞争，土地市场问题不断，实行规范的产权制度势在必行。

在改革过程中的关键就是明确土地的所有权，确定土地的所有者，并赋予其相应的权利。所以，在坚持城市土地公有制的前提下实行土地股份制是制度改革的关键。尤其需要注意的是，在实行土地股份制的过程中，对农村的土地资产也要适当的开放政策，允许其进入城市的土地股份市场，使其成为合法的城市土地产权的所有者，促进改革的进行。

3、城市土地制度改革的建议

3.1 确立国家土地所有权的主体

在原有的土地管理法的基础上，不断更新和完善土地改革制度，满足不断变化的市场经济和土地所有者需要，在制度中，明确各项权利和义务，彰显制度的权威和国家的主体地位。

3.2 明晰土地产权

现有的土地产权主要问题就是比较模糊，没有清晰的界定。面对这样的现状，需要对现有的产权内容进行补充，在产权的所有上进行明确的划分。具体的思路包括，权利束论、物权论以及完善论。在实际的应用中，前面两个在产权界定上比较清楚，同时也明确规定了相应的权利和义务。但是，从长远的发展角度来看，容易产生概念混乱，而且在土地使用过程中，各种有偿出租方式都具有法律效益，如果出现变动，避免不了会出现一些危机。因此在实行改革制度的基础上，根据实际的需要进行内容规定是比较有效的办法。

3.3 构建土地产权市场，完善和规范土地市场

在社会主义市场经济体系中，土地要素是重要的组成部分。土地是有形的物质，但是土地的所有权却是无形的。因为这样的特殊性，以及现有的土地市场部分交易的隐秘性，造成市场土地交易的不透明，很多国有土地资产正在悄然流失。所以，为了保证市场的正常秩序，需要明确交易制度，对土地交易过程中涉及的信息进行透明化，保证土地交易过程的合法性，促进土地交易的发展。同时，对土地的产权也要加强相关制度的建设，根据市场的实际需求建立交易平台，出台相关的政策，保证市场竞争的公平、公正。在此基础上，加强二级市场的建设，在保证国家权益的基础上，可以适当的允许对划拨土地的使用、转让和出租，对于此过程的相关环节可以适当的减少，加快土地使用权的流转。

结语：

城市在发展的过程中，政府要加强对不动产的制度改革。促进对城市不动产的经济开发，同时加强对市场的宏观调控，保证市场秩序。政府要建立其土地与房产的管理体制，在交易过程中，对产权的所属关系要进行明确的规定。同时，对不动产的价格也要进行明确的规定和控制，避免因为恶性竞争出现市场秩序的混乱。还要建立不动产金融制度，实行不动产抵押的政策。最后要建立相应的法律法规，对扰乱市场秩序的各种行为要严格制止，保证产权市场正常运行。

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