激活潜在市场 释放土地活力——许昌市积极打造土地二级市场交易“样本”

文 ｜ 本刊记者 张永强 通讯员 胡章仓

近日，在拿到土地二级市场交易审核鉴证表后，许昌曹操相府旅游发展有限公司负责人由衷地说：“原以为分割转让土地审核会很麻烦，没想到土地二级市场交易中心的效率这么高、审核这么快，立等可取。”

自开展土地二级市场试点工作以来，许昌市着力从政策、操作层面探索实践，初步形成了具有鲜明特色的二级市场交易机构、信息系统、管理制度和运行机制。

组建专业化的交易机构

试点工作开展前，该市土地一、二级市场的交易业务分别由公共资源交易中心和市不动产登记中心承担。根据试点工作要求，该市深入研究设置独立的二级市场交易机构的重要性和必要性，于2017年11月设立科级规格、事业性质、财政全额拨款的二级市场交易中心，隶属于市国土资源局。市国土资源局及时在市民之家4楼与不动产登记中心相邻开设综合预审、平行受理、签约服务窗口，提供以市场为主体、高效便捷的交易服务，建设了有形市场。

研发统一的信息系统

该市土地二级市场信息系统的特征是政府平台、功能齐全、规则明确、闭环管理。平台采用电子政务网，实现线上申请，线下审核备案。线上平台采用“互联网+政务”模式，包括供需平台、交易平台、公共服务平台、监测监管平台、数据共享平台五大板块，实现了平台部的交易闭环管理。线下平台与不动产、税务等对接，一个窗口办公，实现交易的流程化管理，及线上申请、线下同步一条龙服务与监管。

在交易模式上，探索自主、撮合、委托、竞价四种交易方式，拓展交易受众，显化资源价值。在数据互通上，纵向与县（市）交易中心、省国土资源厅、自然资源部土地动态监测系统连通，实现交易数据汇交，实时联动。横向与市法院、工商等部门实现交易数据共享、业务联动。在监测监管上，强化信息采集，建立交易数据库、信息管理库和交易监测库，形成二级市场交易大数据，在合同履约、价格预警及资源投放的总量、结构、价款、时序上，用数据说话，凭数据决策，靠数据管理。与银行和CA认证部门衔接，开设财政监管的交易账号，保障交易的规范和资金安全。

制定完善的交易规则和管理制度

该市有选择性地组织课题攻关，研究制定交易监管、部门衔接等18个规范性文件，以市试点领导小组办公室名义下发试行。

在政策运用上，以“放”为主。按债权平等原则，不对企业的执业范围作实质性审查，充分利用信息平台，定期发布企业、自然人资金需求信息。充分考虑营利性的养老、教育等机构的特殊属性，办理抵押时通过抵押人主管部门建立预案和抵押权人约束条件，保障抵押权实现养老、教育等机构的平稳运营。同时，对未完成开发投资总额25%以上的国有土地转让，按照“先投入后转让”原则，在签订二级市场交易合同后，依法办理预告登记，待达到法定要求时，再办理转让登记。

在交易价格和资金监管上，以“管”为切入点。在价格监管方面，建立同时段、同级别、同用途一级市场平均出让价格。设定转让价格低于土地所在级别基准地价70%的，提出交易预警、暂停办理、政府优先收储；不具备收储条件的，可办理转让交易手续。转让价格高出100%、抵押的价值高于平均出让价格100%的，交易机构发出预警，同时由交易双方出具书面承诺。在资金监管上，按监管协议，将定金等存入托管账户，由银行监管，确保资金安全。

在部门联动上，实施点对点“连”。出让国有建设用地使用权的分割转让，已完成开发建设的，项目单位结合现状提出分割申请；未完成开发建设的，按照“统一规划、综合平衡、整体控制、配套统筹”原则，提出分割申请；有特殊情况的，由国土、规划等部门综合会商确定。

建立市场联动的运行机制

该市民营经济发达，经济增加值占75%以上。为进一步支持民营经济发展，中心探索了工业用地弹性出让模式，在原有一次性最高年限出让方式的基础上，合理设定有偿使用方式和年限，满足市场变化需求，新增工业用地弹性年期出让原则上不超过20年。出让年限内，可申请办理国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易。

在全市范围内开展闲置土地和低效用地处置行动，清查低效用地163宗8199亩，盘活低效用地77宗4987亩。

该市土地年租制起步较早，监管措施较完善，但近些年配套政策相对滞后。对此，该市制定专项清查处置方案，重点对私自改变土地用途的、长期闲置的、租赁后欠缴租金的、私自转让出租的划拨用地进行全面清查治理，实现了政府对划拨土地的有效监管，划拨土地收益金征收额比开展试点前增长近30%。

试点工作的开展，带动二级市场快速发展。2017年，该市转让土地31宗1314亩6. 5亿元，与前三年同比增长613%；办理抵押204宗7307.25亩37.22亿元，与前三年同比增长114%。今年前5个月，转让土地28宗1024.5亩5.4亿元；办理抵押132宗5385亩75.6亿元。