统一的不动产登记数据库建设思路探讨

文/王福兴 重庆市渝北不动产登记中心 重庆 401120

自进入21世纪以来，不动产登记由分散登记向统一登记转变初步实现制度创新，对于健全自然资源资产管理推进生态文明建设作用深远，而信息平台不止是不动产登记“四统一”的主要组成部分，更是实施不动产统一登记的技术支持。从健全社会征信体系、保证交易安全性及减轻群众负担等实际需求角度来看，信息管理平台以保证不动产登记信息完整性、及时性及准确性为前提条件向城市居民提供便捷依法的信息共享查询服务[1]。由此可见，构建统一的不动产登记数据库实现前端登记业务关联挂接更新数据。同时，不动产登记数据库以各级别各部门庞大的海域、草原、林地、房屋及土地登记资料为基础。本文针对统一不动产登记数据库建设思路的研究具有重要意义。

1、不动产登记信息化现状

从土地登记角度来看，我国现已实行统一宗地编码且开发统一宗地代码电子文件管理系统及土地登记信息动态监管查询系统，侧重于试点部署及试运行初步形成土地登记信息动态汇集及实时更新的技术制度[2]。历经第2次全国土地调查、农村集体土地确权颁证及城镇地籍调查工作以来，已同步推进登记信息系统及数据库建设工作，促使信息化融入登记业务中，约超过70%市级及65%县级已建立土地登记相关数据库，约超过70%市级及50%县级已建立地籍管理信息管理系统。此外，一些地级市实行统一开发部署形式推进全市统一地籍数据库及信息系统建设进程。

从房产登记角度来看，约超过70%市级及50%县级已初步建立住房登记信息系统及数据库，并且住建部组织进行重点城市个人住房信息系统联网。从林地登记角度来看，部分省统一开发部署登记软件或由市县级林业部门自行购买及开发登记软件，甚至部分省存在信息化尚未建立的可能性，约超过50%市级及40%县级已初步建立林权登记数据库，约超过40%及40%县级已初步建立林权登记信息系统[3]。同时，从草原登记角度来看，草原登记9个省区中6个省区开发部署草原登记信息系统，约超过20%市级及20%县级已建立草原登记数据库，约超过10%市级及10%县级已建立草原登记信息系统。

2、建设统一不动产登记数据库

2.1 数据来源

一般说来，不动产登记数据来源于日常登记业务、存量不动产登记数据、权籍调查结果数据及不动产审批、交易成果数据。其中，日常登记业务指不动产登记业务过程中所产生的登记过程信息及登记结果信息，均纳入不动产登记数据库视为其数据更新的源头；存量不动产登记数据指以往分散登记制度下所沉淀出大量的海域、草原、林地、房屋及土地等相关数据，以统一数据库标准为参照进行整合构建相应的关联体系。

由于不动产登记是在“事权不做调整，统一登记”的前提下实施的，那么审批和登记应有统一的客体、主体和行为，这就决定了统一的不动产登记数据库建设应涵盖涉及的有权机构。例如：幢落地及房落宗等；权籍调查结果数据指不动产界址测量及权属调查结果，是不动产登记的依据；不动产审批、交易成果数据指海洋、林业、农业及住建等部门所批准不动产设立文件及市场交易合同信息等。

2.2 具体措施

除登记业务自身属于数据更新过程或数据生产过程外，不动产登记业务无法脱离准确完整的不动产登记历史数据支持，便于业务登记过程中落地不动产单元明确相关联系理清不动产“前世今生”视为后续审核的依据[4]。由此可见，不动产登记数据库以行政区域、地籍区域及地籍子区域相关影像数据资料为背景以不动产单元编码为纽带关联与不动产单元业务登记过程、权利限制信息、权利人信息及自然属性等内容，为提供信息应用服务提供支持。不动产数据库遵循“分步走”原则先整合存量不动产登记数据建立数据库，切实解决水平层次不齐、发展程度不同及各级信息化基础差异大等问题。

因此在实际建设的过程中，相关技术人员遵循实事求是的工作原则积极转变传统工作理念，纳入海域、草原、林地、房屋及土地等指标全面清理相关数据，标准化整合已有行业标准及时补充重要缺失信息，实行空间参考一致性处理整理后空间数据，待完成图层合并、数据剔除及信息补录环节后形成符合《不动产登记数据库标准》要求的空间数据及相关属性数据，以空间数据及相关属性数据为基础进行统一编码构筑物、建筑物、宗地、地籍子区及地籍区域等空间数据，对于形成相应的不动产信息登记簿具有显著价值作用。此外，纳入登记业务、权利人、权利数据、自然幢数据、宗地数据及基础地理数据等指标编码入库。

此外，要充分考虑各事权单位对登记单元的新增、变更、灭失等数据变化的更新，以及审批信息的接入。这样，不动产登记数据为事权单位的审批提供依据，同时，事权单位的审批又是不动产登记的依据。

总而言之，从现阶段我国不动产登记数据库建设水平来看，短时间内无法完成整合步骤。如何统一筹划，又要职责分明，实现事权和登记统一协调，既做到准确登记，又要保证便民高效，这是建设统一的不动产登记数据库的一个挑战。

结语：

通过本文探究，认识到不动产登记业务以存量不动产登记数据为基础，而长期以来受分散制度的影响，各行各业难以实行统一兼容的技术标准，再者行业统筹力度及信息化建设模式间存在显著差异性，积累数十年历史资料中语义代码、标准及介质也不尽相同。因此，相关技术人员积极转变传统工作理念，贯彻“分步走”理念及因地制宜理念设置过渡期间进行数据整合提供登记业务，充分发挥历史资料的数据支持作用压缩过渡期，构建出以宗地为基础与日常登记业务呈紧密联系可追溯历史登记信息的统一不动产登记数据库，为推动相关技术发展奠定夯实基础。

参考文献：

[1]李一波,徐德军,颜煜.不动产登记数据库设计思路探讨[J].科技资讯,2017(15)：10-11.

[2]莫有铭.不动产登记数据库模型设计研究[J].科技资讯 ,2017(09)：79-81.

[3]汤以胜,黄兴,胡旭嫣.基于不动产登记架构下的土地承包经营权确权登记数据库规范设计[J].吉林农业,2016(19)：122-123.

[4]况海涛,赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J].国土资源信息化 ,2016(02)：29-31.