住宅精装产业化趋势下个性的化精装实践

文/李简朝、张夏怡 中铁房地产集团华南有限公司 广东广州 510600

关永康 深圳家协住宅精装研究院 广东深圳 518055

住宅精装产业化推进对住宅产品的工业化、标准化、规范化要求更高，体现的是共性问题；与之相对，消费者对住宅功能及风格的个性化需求则是千姿百态。如何以低成本、高效率的个性化精装服务、满足市场各方利益需求，还需一段长期的探索和实践过程。第一部分，通过对比国内外住宅精装修发展的现状，分析国外实现装修标准化与个性化平衡的经验。第二部分，分析了我国住宅精装修管理现状，并在总结主要矛盾的基础上提出了本论文的解决思路。第三部分，详细阐述了如何运用综合集成思路，从客户需求逆推部品、内装和户型，同时运用功能模块的可拼组，基于实际案例、提出实现住宅精装修个性化系统的设计方案。第四部分，提出基于模块化应用、建立个性化精装标准体系的具体实践方法。第五部分，对本论文所做的研究工作进行总结,并对后续研究进行展望。

1、国内外住宅精装修现状及差距对比

1.1 国内住宅精装修推行现状

1.1.1 毛坯房退出市场、精装修成商品住宅发展方向

中国每年住宅装修造成浪费高达300多亿元，政府层面积极推动住宅精装修，将其作为强制标准硬性推广。建设部住宅产业化促进中心2002年7月正式颁发《商品住宅装修一次到位实施细则》，从2016年开始，全国逾14省陆续出台相关政策条例，包含北上广深超一线城市，江苏、山东、浙江等沿海发达城市、以及四川、河南、河北、安徽等内陆经济较为发达省份，规定新建住宅基本实现无毛坯房，预计2020年精装修比例达到50%以上。

1.1.2 “菜单式装修+个性化服务”的定制精装

地方政府政策条文中提倡“菜单式装修与个性化服务相结合”，规定建筑单位对每个户型提供3套以上装修设计方案，每套方案均提供可供选择的材料设备菜单，称之为“定制精装”，同时装修合同另签以保证售后服务质量。

1.1.3 地产企业对政策的落地实施反应不尽相同

精装修标准化和流程化导致市场批量精装需求大量爆发。大型标杆企业比如万科、中海、龙湖、绿城等一直有成熟的精装修管理协同经验，在采购、项目管理、设计施工等方面建立了标准化体系和方法；而对于众多中小开发商来说，面临人才缺乏、流程复杂、施工技术要点多、供应商众多、施工监理及验收交楼更为复杂等诸多问题。

1.2 国外发达国家住宅精装修现状及经验

在国外只有精装修的房子才叫成品房，不存在“住宅精装修”这种表述，多沿用“住宅产业化”这一概念。总体来看，住宅精装修构配件的工业化生产程度高、通用性强，精装修占比达80%以上，较好实现了精装标准化与居者个性化诉求之间的平衡。

1.2.1 美国：多样化、个性化、专业化

美国的模块化住宅，运送到工地的各模块70-85%的内外装修已经完成，各类装修制品和设备、室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，市场上产品种类十分丰富、数量达上万种。

1.2.2 欧洲：轻装修、重装饰、简约化

以德国和法国为代表的欧洲，新建住宅仅卫生间和厨房实现完整意义上的装修，而卧室、书房、餐厅直至客厅，除天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆剧白，其他部分留白，室内风格和个性主要靠大量“软装饰”等进行装扮。

1.2.3 日本：从建筑结构到室内装修采用一体化装修

住宅从设计到装修采用统一标准，由开发单位统一建造和装修，一步到位，简化施工、部件工业化、部件尺寸和功能标准都成体系，在建筑装配及装修时通用性强，根据房间特点进行个性化和精细化设计，提高空间利用率和便捷性。

2、国内住宅精装修面临的主要矛盾和难题

2.1 住宅精装停留在基础水平，个性问题无法解决

住宅精装修一次到位，意味着住宅工业化、标准化、以及施工规范化。但由于大部分还停留在初级的天地墙装修水平，同一化严重，如何提升到更高级别的精装标准体系同时满足个性化，是贯穿其中的关键主题。

2.2 定制精装性价比不高，大面积推广受限制

目前市场运行的“定制精装”、对住宅各空间提供不同档次、功能风格多样的可选菜单供客户自由配置。但由于缺乏前期客户共性和个性需求挖掘，层次不齐、量大面广，服务对象有限，不具有普遍性，与工业化原则相矛盾。

2.3 个性化成本高抑制房企积极性，阻碍产业化进程

满足个性才有市场，但由于目前尚不具备成熟的低成本、高效率的个性化精装服务模式，一方面推行精装修楼盘的投资风险增大，开发商积极性难以维系；另一方面消费者对精装房的性价比持怀疑态度，接受度降低，反过来阻碍了精装产业化的市场进程。

2.4 住宅设计到装修各阶段分离，产业化水平不高

精装修是设计、建造、装修一体化的产业化过程，但由于我国住宅产业化刚刚起步，各阶段长期分离导致设计与后端脱节、施工水平不高，材料设备部品供应不匹配等问题突出，需利用综合集成手段使各阶段互为促进、实现共性开发与个性留白的协调统一。

3、用标准化方法系统解决“个性化”难题

不同城市、职业、不同年龄、地域环境的群体的生活需求不同，这就导致了对居住空间使用功能和审美要求的多样化，在标准化体系下进行个性化选择成为必然趋势。住宅产品模块化设计的研究与应用是近年来一大突破，简单来说就是以人为本，以标准化为前提，利用模块的多样化组合和功能组件互换，衍生出个性化的产品系列以满足不同人群需求，包括功能可选、材质可选、风格可选、全居住周期可选等。

3.1 模数化设计规范住宅精装产业化

发达国家推行住宅产业化，有一套完善的建筑（住宅）部品体系。对住宅工业化生产来说，要实现个性化批量定制，其前提恰恰是产品标准化。而我国由于各行业相互割裂，上游设计端很少考虑下游装修要求，且彼此之间尺寸定位方式和标准不同，导致建筑、室内和家具三方之间无法兼容是常态，其本质是标准化不到位的结果。

深家协精装院结合与地产龙头万科的合作经验，提出建立三位一体的模数制，即以原材料基础模数为度量衡，建立规范的设计模数，统一建筑、室内和家具部品三大领域的设计语言，实现设计模数化、部品模块化、产品标准化、建筑工业化。

3.2 住宅产品模块化设计的研究应用

模块化是标准化的最高形式，适用于现代工业生产的各种复杂系统。其核心就是尝试构件拆分和组件菜单化，使模块作为可独立设计的系统，具有标准化、组合化、集成化，灵活性、经济性、通用性和互换性强的特点。

住宅产品模块化应用，首先对居住需求进行分析，对卫生间、厨房、阳台、玄关、衣柜、餐厅等特定功能空间进行功能总体设计及分析，进行模块概念的拆分；然后以贯通建筑、室内、家具部品三个领域的模数为接口，对单元模块的功能及尺度进行深化设计，建立一系列标准功能模块库；最后基于模块库自由选配、快速设计出兼具个性化和实用性的产品。

3.3 模块化应用的三个层次：户型+内装+部品

模块化设计的应用包含三步，即产品模块化、建立模块库及产品组合配置。在住宅产品开发中主要应用于户型、内装及部品三个层次。

Ø标准户型库：从功能规划、格局优化、尺度精细化、收纳等角度实施深度优化，建立标准户型库。所有优化的图纸涵盖细节功能，实现户型可选配，大幅缩减同类项目的户型设计周期。

Ø标准化内装体系：结合项目特性、以选材、风格造型、成本等为主体条件确立A、B、C三个标段的精装修内装标准，达成快速内装设计可配置、快速成本可配置。

Ø标准部品库：基于对住户需求的深度挖掘，应用模数统一原则推导出正确的标准功能模块，在多户型产品中依然能够通用。依据项目成本、功能定位，应用正确的标准功能模块，即可实现部品快速设计，与家具部品成本可控。

总结来看，一方面通过已有的户型、内装体系及部品的标准模块库，形成标准化体系下三维交叉选配的个性化套餐；另一方面提供基础装标+个性化加载，基础模块覆盖实用需求，加载预留个性化空间，比如利用活动或半活动家具部品、轻型隔断、立面颜色、灯光布置、饰品陈列等手段改变原有房子的结构及风格，降低后期改变成本，符合工业化原则。

小结：

模块化设计是大规模定制生产的重要策略，打破了传统意义上的个性化，充分利用标准化的不同组合、以大批量定制满足商品住宅在结构工期极大限制条件下全面实现个性化的需求。

一方面综合考虑人居需求和产品升级空间留白，在模块化设计中可通过配置、组合或变型等方式来实现产品个性化定制；另一方面引入模数规则简化设计过程，将大量重复设计工作固化为模板，通过标准模块的规模生产提高效率和质量，降低产品开发的成本。从而满足社会、房开商与购房者三方的利益，推动我国住宅精装产业化得以健康、有序、快速地发展。