有效探讨房地产开发项目的成本控制与管理

2018-02-10张世超吉林省吉电房地产开发有限责任公司吉林长春130000

中国房地产业 2018年9期

文/张世超吉林省吉电房地产开发有限责任公司吉林长春 130000

在新形势下，房地产项目开发当中的成本控制包含了项目开发的整个过程，旨在使企业项目开发中所消耗的资金得到有效合理控制，实现成本的有效降低，帮助企业获得最大的经济效益。房地产项目开发过程中，成本控制包含规划设计、项目开发、招标成本、施工竣工等不同环节的成本[1]。但是我国当前在房地产项目开发过程中仍然存在诸多问题，本文将对房地产项目开发过程中在成本控制和管理方面存在的问题进行着重的分析和讨论。

1、当前在房地产项目开发过程中成本控制和管理中存在的问题分析

1.1 认识不到位

在房地产整个企业发展过程中，财务部门所给出的财务报告应当足够的合理和规范，这样才可以为房地产企业制定出更加科学合理的成本控制相关决策以及后期的审计措施提供依据。但是财务报告自身存在较大的特殊性，即在内容上出现有明显的滞后性特点，这会对企业成本控制制度的确立奠定基础，从而使房地产项目的投资成本显著增加，进而导致房地产开发企业的运营风险，使房地产企业的健康可持续发展受到不良影响[2]。

1.2 成本控制方法缺乏合理性

成本控制在房地产项目当中起到了重要直接的影响，也会对房地产开发企业经营水平的高低产生影响，若在项目开发之前未对房地产市场进行全面的开发，也未对各个阶段的成本进行合理有效的预估就开始盲目的投资。同时在一部分的房地产项目具体开发过程中，对于人们的消费水平过低或者过高的估计，这也会使房地产项目开发的成本增加。

1.3 成本控制制度不够完善

当前在我国不少房地产项目开发过程中，房地产企业均未构建起完善的成本控制制度，无法将成本控制责任落实到每个具体的人身上，这就导致在项目具体开发的各个阶段当中缺少必要的制度依据，无法从根本上使项目开发的成本得到控制。

2、房地产项目开发过程中成本控制和管理中问题改善路径分析

2.1 对合计阶段进行合理优化

在工程造价过程中，设计的合理性是其开展的基础与前提，从已有的项目开发过程中，开发设计所占的成本比较低，但是却对整个工程75%以上的内容产生影响，所设计的功能与质量是否是具体的使用要求得到满足，这些与建设项目投资多少息息相关，而且也会对今后的项目建成后的销售和效益产生影响。在项目开发中设计过程至关重要，一旦设计方案确定之后，大部分的工程造价也就因此确定了，后期所开展的工程预算、工程决算等都是一种计量工程的工具，无法从根本上使造价成本发生变化，所以必须要使设计方案变得足够的优化，可以采用优化招标的方式或者优秀的设计师来开发和设计产品，这样可以使设计的合理性、准确性和先进性得到保障。

2.2 工程招投标环节的优化设计

在招投标环节可以将市场竞争机制引入其中，通过不同厂家之间的竞争，使得成本得到有效降低[3]。在编制招投标文件的过程中必须要确保标书的合理、严谨以及准确等，若涉及到工程造价以及相关的费用应当包死，减少或者不留造价活口。工程标底需要确保其质量的高水平。

2.3 项目的合同管理成本设计

工程成本环节的控制可以为工程成本控制提供较为强大的法律保障。对于企业而言，合同属于维护自身权益的法律武器，合同的健全也对企业的社会与经济效益产生直接影响[4]。所以在企业开发过程中要在合同管理方面加大控制力度，从根本上使合同的严肃性得到保障，对人员形成更强大的制度约束。在工程合同的起草过程中，需要汇集多方面人员，比如合同管理人员、造价相关人员等，在合同的起草、订立以及今后的审阅等不同环节中都起到作用，要对工程合同当中的各项条款都足够熟悉，尤其是对于工程造价产生直接关系的条款，比如原则条件、计价条件以及相关方式、不可预见费用等，这些方面都需要确保足够的完善。

2.4 施工过程成本控制优化

在施工阶段是将设计的理念转化为实际建筑物的过程[5]。在具体施工过程中不仅需要对设计的相关变更进行严格办理，构建起完善的签证管理制度，同时还需要做好具体的分工，将责任具体落实到每个人身上，必须要使工程签证的质量得到保障，坚决避免发生虚假签证的现象。签证的办理需要及时，内容准确客观。若是隐蔽工程，则需要先做出相关的预算，并对其进行经济技术等不同方面的分析，在实施了优化设计之后可以上报公司领导。项目管理负责人则需要亲自到工程现场及时掌握工程的具体状况和进度，要对变更的内容足够了解。工程造价人员也需要具体深入工地现场，对工程进度和开展的状况进行及时掌握。

2.5 竣工阶段的结算成本控制优化

在竣工阶段所开展的结算工作，也是实际造价过程中的重要文件，更是重要的构成部分。在完成结算工作室需要以现行的相关法律文件作为依据，按照具体的合同条款规定、竣工图纸、设计变更以及现场所出现的不同签证等进行更加认真的审核与计算。若设计变更还需要对变更的内容规范性进行审查，以及所需要的变更资料也需要进行审查。