房地产工程的开发管理及规划研究

文/袁国琛 廊坊市巨源房地产开发有限公司 河北廊坊 065000

房地产工程作为房地产业发展的重要组成部分，其开发管理以及规划贯穿于整个项目运营周期之中，直接影响着楼盘所获得的社会效益以及经济效益。房地产工程是提升房地产价值的重要途径，而开发管理及规划是保障房地产工程质量、安全以及周期的主要手段，因此，在房地产业发展中，房地产工程的开发管理及规划尤为重要。因此，针对房地产工程的开发管理及规划进行深入的研究，以期提升其整体水平，促进房地产行业的健康可持续发展。要想深入研究房地产工程的开发管理及规划，就要明确其主要内容，包含开发管理、规划管理以及施工管理这三大主要方面。

1、房地产工程的开发管理

房地产工程的开发管理，就是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为，是对企业内部各部门的组织与管理，也是企业为成功实现工程全程管理所采取的经营模式[1]。房地产工程的开发管理可分为投资决策管理、前期准备工作管理、工程建设管理、竣工验收管理以及销售交付使用管理这四大模块，其设计了房地产工程的方方面面，工作开展起来即艰巨又复杂，又是房地产工程项目不可或缺的。房地产工程的开发管理，简单地讲，就是将房地产企业中的人力、财力、物力等和工程有关的一系列因素整合起来，建立一套既科学又合理且可行性强的运作流程，采用现代化的信息管理模式，为需求者提供住宅或商品房，其重点在于协调好企业各部门之间的关系，核心在于工程的开发运作的全过程，原则在于控制好成本、提升工程质量、缩短施工工期、保障工程安全以及提高工程价值。

2、房地产工程的规划管理

房地产工程的规划管理主要就是对房地产工程的设计进行一系列的管理，也可以说是规划设计管理，这一阶段的管理关键就是明确工程规划的总方案，并对方案进行详细的分析与研究，充分调研方案的可行性与可取性，并对其中出现的问题做出及时调整，为工程的开发与建设提供科学合理的依据。房地产工程的规划管理主要委托给相应资质的设计单位，由他们对规划设计进行控制与管理，企业利用规划管理系统来实现规划设计的管理工作，并提升工程规划设计的水平，来满足房地产工程的实际需求。房地产工程的规划管理的主要内容为：首先，房地产企业利用规划管理系统确认规划设计方案，这其中包括对方案的检验、评估以及反馈、调整[2]等；其次，将传统的规划图转化为数字化形式的规划图，这一过程要注意保持原有规划设计工作习惯，对转化设计人员提出基本要求，尽量减少改变；第三，科学合理地提出分层编码标准，根据房地产工程实际特点，建立并完善相关规章发放下去，与此同时，出台相应措施以便各单位对规划设计进行审查、查询、统计、分析等；第四，将最终规划设计成果转化为基础性资料，上传后的规划设计图可以作为房地产工程的参考资料，为后续工作的开展提供帮助。

3、房地产工程的施工管理

房地产工程的施工管理就是对工程施工进行的管理，包括施工人员以及施工现场、施工设备和技术的管理。施工管理一般都是房地产公司中的工程管理部门负责，管理形式大都是承包管理模式，有平行发包模式、施工总承包模式等模式，具体选哪种管理模式，还需要根据工程施工的实际情况而定，无论哪种形式目的却是相同的：控制好施工成本，保质保时顺利点成工程建设。房地产工程的施工管理，首先，要做好工程施工前的准备，严格考核下级单位的资质，做好招投标工作，完善相关施工管理制度，合理控制施工资金，建立施工监督机制，科学合理地布置工作，审查好规划设计图并将其落实下去，管理好施工合同，完善合同中项目并落到实处，为良好的施工做好铺垫；其次，保证施工质量以及现场安全，与相关质量监督部门联合把好施工材料关，从根源上保障工程质量，协调好各施工方关系，规范施工设备的操作，做好施工技术的现场指导，维护施工现场秩序，普及安全知识，落实安全措施，避免重大施工事故的发生，提升施工质量并保障施工人员的安全；第三，控制好工期，要求施工单位根据实际施工需求，制定科学合理的施工计划并严格按照此计划执行，以保障在规定的工期内顺利完成工程施工，维护好各方利益。

4、优化房地产工程开发管理及规划的有效策略

在房地产工程的开发管理及规划中，既要注重管理的科学合理性，又要注重工程的质量、安全、进度以及成本、效益，就需要做好全程的科学决策、严格控制、协调组织、加强领导等工作。首先，要掌控好全局，掌握全程的绝对管理权。开发商必须布局好整个工程的工作，成立专门管理小组，并给予绝对的管理权，严格把控工程质量、进度、成本等工作，制定工程项目计划书，并要求严格执行，积极行使监督权，纠正工程施工中的偏差[3]，同时要肩负起责任，避免出现相互推诿责任的现象；其次，严格把控施工单位资质，必须具备国家级相应资质且专业性强、经验丰富、技术力量雄厚、设备先进等，并且必须在市场上有一定的信誉度，综合考察施工单位的整体素质与能力，坚持“宁好勿滥”的原则，择优选取；第三，实施精细化管理，对工程队伍、工程材料以及各项工作进行有效管理，将目标管理落实到个人，制定奖惩机制，提高管理工作人员的积极性，提升管理工作的能力与水平，提升工程开发管理及规划效率。

结语：

近些年，房地产已然跃居成为国民经济的支柱产业，房地产行业的大发展，带动了产业的转型，助推社会经济更快、更好地发展。做好房地产工程的开发管理及规划，不仅能够控制好投资成本，还能优化工程各方面管理效率，不仅能够增加企业的综合效益，还能够提升房地产行业的竞争实力，更对房地产业长期发展具有相当大的实践意义。