浅析房地产企业投资后评价的价值

文/ 戴立异 上海市浦东新区房地产（集团）有限公司 上海 200122

伴随着房地产企业的快速发展，企业的投资项目不断增多，为使投资获取更大的经济收益，需在项目投资后开展投资评价活动。对此，房地产企业必须不断研究新的方法，检验现有的数据资料，积极实施项目后评估，对项目投资管理进行全面总结，不断完善管理制度，改进出现的问题，这对于今后企业提升决策科学化水平和提高投资效益具有非常重要的意义。

1、房地产企业投资后评价简介

项目后评价即对已完结项目的目标、效益、实施过程等加以系统分析、评估的一个过程。开展项目后评价工作的主要目的是对投资活动的有效性进行检验评估，判断此项目投资是否起到了应有效果、有没有达成事先制定的效益指标等，并借助相应的工具方法来分析导致项目成败的具体原因，进而吸取教训、总结经验，最后将评价结果反馈至相关部门及领导，为今后的项目决策提供科学参考和改进方向，促进企业投资决策水平的不断提高。

对于房地产领域而言，项目投资后评价主要是指在房地产项目建设完成并到达一定设计能力后，对房地产项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，以确定项目实施是否达到了计划目标，项目策划是否正确，同时查找项目实施过程中出现差距的原因，进而总结经验教训，制定切实可行的措施和对策，为日后项目实施、策划、管理、监督等工作提供参考，提升企业的投资效益。

2、房地产企业投资后评价的价值

2.1 风险与收益评估

房地产企业实施投资项目后评价，能够及时了解项目投资的利益和风险，为改善企业投资策略提供帮助，进而提高房地产企业的投资收益。通过项目后评价，可以对投资能否实现还贷能力、设计能力进行科学评估，并查找无法达到预期效果的原因；在科学分析后，可结合分析结果制定科学合理的改进措施，并将评价结果反馈至投资决策部门，促进企业投资决策的不断改进。

2.2 确保投资成功

对房地产企业投资项目进行综合评价、分析，能够有效提升各个部门的责任感及监管能力，不断完善企业的绩效考核机制，保证投资项目取得成功。

2.3 强化项目管理

项目管理是一项非常复杂琐碎的工作，期间常伴随着各种各样的问题，因此对企业的管理能力及管理体制有较高的要求，而通过开展投资项目后评价，能够有效强化项目管理要求，促进项目管理体制的不断完善。例如，项目后评价需要掌握项目材料、项目资金的真实使用情况，发现项目管理中存在的问题及不足，并对项目效益进行总体的分析评价，得出可靠的评价结论，进而为今后其他项目的投资及管理提供依据，促进企业项目管理能力的不断提升。

2.4 促进项目运营

项目后评价是在企业运营过程中实施的，通过项目后评价能够分析投资与生产过程中存在的问题，进而通过对实际情况和预测情况的分析，查找问题产生的具体原因，并针对性地强化管理，确保项目的有序运作，保证项目的投资收益。

3、房地产企业投资后评价的方法

3.1 对比法

结合后评价调查的实际情况，与项目在立项时确定的宏观目标和直接目标进行对照，查找出现的变化和偏差，并分析其产生的原因，总结经验教训和结论。对比法具体分为以下三种：

一是前后对比法。顾名思义，这种方法主要是对比项目实施前与实施后的有关指标，以便对项目实施的相对效果进行直接评估。

二是横向对比法。主要是对相同行业中类似的项目中对比有关指标，对房地产企业的竞争力或绩效进行评价。

三是有无对比法。主要是对比项目周期内“有项目”相关指标的实际值与“无项目”相关指标的预测值，以度量项目的真实作用、效益和影响。

四是项目后评价调查。这是一种对信息资料进行采集和对比的方法，分为问卷调查和现场调查两种方式，项目后评价调查主要是事前策划工作。

3.2 成功度法

项目成功度是指项目总体的成功度，即项目实际情况相对于立项目标的实现程度。成功度法需要该项目领域的专家对项目的成功程度进行打分，分值高低主要取决于专家个人经验以及所制定的各项评价指标，分值越高说明项目越成功。采用成功度法时，需要事先确定项目的绩效衡量指标，再按照评价规则对各个指标进行打分，一般来说，项目成功度分为五个不同等级，由高至低依次为完全成功、大致成功、部分成功、不太成功、失败，在分别得出各项指标的成功度等级之后，再根据不同指标的权重进行加和计算，最终得出整个项目的成功度。

3.3 逻辑框架法

逻辑框架法最早于上世纪70年代提出，后在世界范围内得到了广泛应用，如今，许多国际组织都将逻辑框架法作为项目管理、评价的一门重要工具。逻辑框架法从确定待解决的问题入手，逐级向上开展，得出其后果和影响，再逐层向下查找引起问题的原因，得出“问题树”，然后将其进一步转化为能够反映目标关系的“目标树”。之后，再利用“规划矩阵”加以进一步分析。规划矩阵通常为4ⅹ4矩阵，每行代表一个层次，从上到下依次为项目的投入、产出、目的、目标；从左至右4列依次为各层次项目的文字叙述、定量化指标、指标验证方法、实现目标的必要外部条件。规划矩阵的第一列与目标树相对应，在分析填满所有列之后，能够让分析者清晰地了解项目的全貌。

3.4 层次分析法

采用层次分析法时，需要将研究项目化整为零，列出项目的各个组成要素，并根据各要素间的隶属关系将其分为有序排列的若干层次结构，然后结合项目实际情况对每一层次中的各个要素加以分析比较。对于不同的项目组成要素，根据其相对重要性的不同，可通过定量方式分别加以体现，一般是借助数学方法得出某一层次中各要素的权重值，然后根据排序结果对研究对象进行分析。在投资项目后评价活动中，经常碰到一些多因素共同作用的复杂情况，每一个因素的变动都会对项目的整体效果产生影响，此时可利用层次分析法将项目的各个影响因素一一罗列出来，包括项目目标、前提条件、市场形势、政策约束、实施准则、技术可行性等，然后根据各要素的不同属性，将其划分到不同的层次之中，构成由上到下的逐层支配关系，然后就可以根据项目各个影响因素之间的这种层次结构进行系统的分析评价。不难发现，层次分析法既含有定量分析的成分，又含有定性分析的成分，采用这种分析方法能够将复杂的项目问题变得条理清楚，从而有效提高了项目评价的可靠性。

结语：

总而言之，随着社会经济的发展，房地产行业的竞争日益加剧，企业要想获取更大的经济效益，就必须开展项目投资后评价工作，以此实现对项目收益的有效监测，这对于提升项目投资效益、完善项目管理制度都具有非常重要的作用。与此同时，通过开展投资项目后评价还能够及时揭露项目投资及管理方面存在的问题，并制定行之有效的解决措施，避免出现项目损失，确保房地产企业利益的最大化。