浅析都市集合式住宅

2018-02-10白明北京中航筑诚机场建设顾问有限公司北京100055

中国房地产业 2018年10期

文/白明北京中航筑诚机场建设顾问有限公司北京 100055

北京这个大都市中，紧凑的生活方式充斥着整个城市，给市民的工作及生活带了这样那样的矛盾。集合式住宅应如何在这种变化中缓解矛盾，以便适应居住和工作这两个人们生活中最重要的需求。

1、集合式住宅概述

清明上河图是了解北宋时期城市建筑的一个难得的窗口，可以从图中明确读到城市组成的信息：以“间”为单位构成单座建筑，以单座建筑组成庭院为中心的建筑群组，以街道作为发展轨迹扩展至整个城市。值得注意的是在街道与建筑之间存在着一种称之为“灰空间”的檐下空间，通过它室内外之间形成了一个柔和的过渡。所以在宋朝那个逐渐废止里坊制而商业发达的时代，沿街的店铺大都采用这种过渡空间的方式，这是半公共的空间迈向复合功能空间的第一步。

我们现在所说的集合住宅一词源于日本语中的日本汉字词。在国际上的名称也很多，如“公寓式住宅”“集居住宅”等。集合住宅是相对于独立式住宅而言的，底层联排住宅，多层，高层住宅都属于集合住宅概念范畴。集合住宅的出现与工业化、城市化进程密切相关。

集合住宅复合功能空间是指在都市集合住宅建筑（群）中，即发生居住功能，又可能发生交往，办公，商业，小型生产活动等其他功能的空间。具有更强的公共性。

2、SOHO现代城的集合式住宅形式

SOHO现代城的出现使得关于商住楼的讨论空前热烈，有以下几个方面的原因：对SOHO概念陌生化所产生的新鲜感；当然大量的商住楼在使用过程中定位不明确，对于是商是住业主们各执一词。不同的行业对于商住楼的需求各不相同。商住楼是基于住宅发展出来的一种复合功能集合住宅，正因为集合住宅建筑的大量性，廉价性与必须性，促使办公商业等功能在这里出现，因而，处理好这一类的复合功能建筑就十分具有现实意义。

SOHO现代城的设计原则设定为：

2.1 住宅应具有社会生活的其他功能，其基本功能不能被破坏，而住宅本身在保持一定居住功能的前提下，还要兼容其他社会活动成为可能，于是住宅逐渐演变成社会生活的空间单位。

2.2 在住宅中完成的工作必须优于在其它功能建筑中完成的相应的工作。

2.3 办公等功能转移至住宅中不会造成社会结构和法律道德的破坏。即家庭办公并不是大量性与普遍性的，也不适合所有职业类型。

3、集合式住宅的分类

随着城市聚合度的进一步加大和电梯的出现，都市集合住宅纷纷向高层、超高层发展，这时核心的问题集中为如何最有效率的使用都市土地。目前城市中此类集合住宅土地使用情况大概分为三类。

1.城市街道内独栋开发型。此类用地一般较小，城市位置优越，多为对低矮民房的小片民间的土地置换或收购。一般只有一两栋高层建筑或成为某办公类建筑的附属建筑。如：大隐名座，富顿中心。

2.城市街区置换型。此类用地原为工业性质用地，随着城市扩张，原来的工厂搬离市区，后由开发商统一开发的建筑群。如：建外SOHO，华清嘉园。

3.新开发的居住小区。此类用地位于城市外围，原为农田或村社，开发商集中开发，属于“造城”概念。常为高，多，底层混合。如：望京居住区。

4、《雅典宪章》的影响

国际建筑协会1933年在雅典会议上制定了一份关于城市规划的纲领性文件---“城市规划大纲”即《雅典宪章》。在这个宪章中虽然也提出了为避免造成过分拥挤的人流与交通，建议缩短不同分区之间的交通距离。但是作为一种大尺度的城市分区，一旦形成后对于社会资源的抢夺与浪费将是不可避免的。北京在解决分区规划带来的弊端时面临许多具体问题，如大规模的居住区群单从满足居住上可以说已经符合要求，但一旦住户需要与外界发生联系例如上班，子女上学，就医等行为时，问题就凸显出来了。而像CBD这样的商务中心区，那些豪华的高层建筑就可能变成一片停车场上插着的旗杆。

5、网络型布局及遍走式交通

依照中国城市规划中一个区域内的建筑类型比例分配，与办公建筑，商业建筑等类型一样，这一区域内必定会分配有相当比例的住宅建筑。按照常规的分配方法，处于交通便利，位置显著的部分会被办公建筑和商业建筑占据，这种对交通是否便利，位置是否显著的描述往往被简单地划为“是否沿街”，而沿街的优势并没有掩盖其后面的住宅多功能使用潜在的可能性。以建外SOHO为例，建筑师在规划中彻底打破封闭式小区的固有模式，采用网络型布局，获得遍走行的交通模式，弱化写字楼与公寓间的特征差异，从设计的角度克服了位置的不利。

网络型集合住宅群规划设置较多的内部道路与外部城市道路结合口，较少设置限制出入的设施，鼓励并尽量大的扩大建筑群之间的公共适用范围，对于安全问题的考虑多数是以建筑单体或房间为基本单元，通过提高物业管理效率加以解决。其特点是：遍走式步道系统，车辆立体分流，最大限度连续界面。

遍走式步道系统意味着外界来的人员可以轻易的走遍建筑群的绝大部分区域，使底层商业获得了均等的营业可能。更重要的是，遍走式步道系统有效的串联了城市空间与建筑空间，使得原本城市空间——小区空间——建筑空间的三级空间关系缩减为城市空间——建筑空间的两极关系。而车辆立体分流不再只是简单地地下停车库，盲目的强调步行系统的优点。下沉庭院的出现强化了地下一层与地面层的关系，使得汽车流线具有较强的识别性，易达性与自然采光通风。而连续的界面不单指城市道路沿线的底层商铺连续设置直达小区内部，还包括选择合适的宽度对城市打开出口；在内部建筑的底层设置商业服务店面与延续到内部的沿街商业形成呼应；也包括不区分功能的连续建筑立面和上下贯通的近地面空间关系等。

6、建外SOHO的改变

如果说SOHO现代城依然固步自封实施着纯住宅建筑群的规划方法。那么建外SOHO则以他更加城市化的方式切入到城市之中。要素包括设置较多的人行出入口，包容城市人流的步行流线；人车分流的内部交通系统；沿街底商界面延续到小区内部的每一栋建筑物底部；利用下沉庭院充分联系地下层；就连绿化和小品也考虑到减少遮挡，增加通透的原则。立面处理也采用简洁风格，规整的立方体盒子，白色立面方格落地玻璃窗。其办公楼与住宅使用了完全一样的处理方法，浑然一体，完全模糊了建筑性质的不同。从城市街道步入这组建筑，你不会受到监视与盘问，其体验介于商业步行街与办公楼群。底层商业部分的自由走动在进入楼内时结束，物业部门严格的检查每一个进出者。由此可见，安全领域级别从城市直接转到建筑单体，而省略了“小区”这一环，将传统的“小区”空间还给了城市。建筑最大的特色就是通透。建筑师对于落地玻璃对于生活隐私的暴露和透明性带来的对城市景观的引入两点上显然侧重了后者。自由的流线，公共空间与安全领域，模糊的建筑意象等成为城市对复合功能集合住宅的要求。