分析产权状况对房地产测量的影响

文/邓玉连 端州区房地产交易所 广东肇庆 526000

1、前言

房地产测量结果是进行房地产交易的重要文件，比如在契税的缴纳、房地产价格评估时都有重要应用。房地产在进行面积测算时对于精度要求很高，是一项技术和知识融为一体的工作。对于房地产的面积计算分摊实施时比较复杂，因此会出现各种问题。近几年来我国房地产产权纠纷逐渐增多，并且纠纷的关注点主要集中在面积公摊上。针对于现阶段来说产权归属对于房地产测量具有重要影响，我们根据实际的案例来阐述这一影响。

2、房地产产权的纠纷

在房地产市场中容易出现纠纷的原因第一个是人为的因素，第二是由于制度的原因。作为普通消费者对于公摊面积的算法并没有深入了解，房地产开发商利用这一漏洞，将不该由消费者承担的公摊面积算到消费者头上，经常会带来消费纠纷；同时针对于房地产产权制度来说规则比较复杂往往也是产生纠纷的原因。根据笔者多年的实践，本人认为现阶段的房地产测量方法很难满足对于产权的实际划分需求：

（1）在实际的房地产测量中，有时候会出现实际测得面积和原则面积具有巨大不一致的现象。这一现象是由于实测原则均要反映客观引起的，合法原则主要考虑到面积的合法性，并且以真实的合同作为依据。在实际工作中由于各种因素会导致实际面积和合法面积之间出现比较大的差异，出现不可调和的矛盾，因此会经常出现面积纠纷。

（2）现阶段我国房地产测量比较重视原则性，但是对于测量中的可操作性没有足够重视。如果要想确定公摊的面积必须要提前清楚产权归属。有些复杂的公摊面积关系存在的多种解释的可能性，不确定性很大，这也是公摊面积容易出现纠纷的原因之一。特别是对于现阶段多功能多结构的建筑由于其内部设计比较繁琐，许多公摊面积无法正确判断其使用价值，因而造成房地产测量产生纠纷。

3、房地产产权对于测量的影响

3.1 特定使用权对于房地产公摊面积测量的影响

我们以阳台为例,阳台按照其规格可以分为封闭阳台和半封闭阳台。按照规范要求，封闭阳台按照其水平投影面积来进行计算。半封闭阳台按照外围面积的50%来进行计算。也就是说两种类型的阳台面积差了50%，因此开发商对于阳台公摊上与消费者意见并不一致。很多消费者为了方便自己对于阳台的使用经常对于阳台进行改造。但是并没有相关规范进行说明，我们必须根据设计图纸的相关变更规定对于阳台进行明确性质，这样才能够正确的计算公摊面积。

3.2 使用功能对于房地产公开面积的测量影响

在房地产的测量员证中遵循谁使用谁分摊的原则。但是在实际的工作中，很多公摊面积的使用情况实际比较复杂，因此必须结合具体情况进行分析。在高层建筑中经常会出现独立承重的结构，这一结构并非用户所独有，而是为了整栋建筑物的承重。如果将其划入到个人住户的公摊面积之中，就会对于该用户的切身利益造成损害。因此我们必须把独立承重的建筑面积划分到公摊面积之中。比方说很多商场的室内楼梯容易出现使用面积的问题，针对这一面积的分摊，我们可以参考自然楼层对于楼梯面积的计算，然后将计算得到的面积划分到每层的面积之中。但是在实际的工作中，很多商场会把楼梯下的空间也作为商铺进行出让，给实际工摊面积的划分带来严重影响。

3.3 所有权对于公摊面积的影响

近年来，我国已经出台了物权法，因此人们普遍关注建筑物的所有权问题，建筑所有权的归属会对公摊面积测量产生实际影响。

（1）消防通道公摊面积划分

对于消防通道的公摊面积划分，房地产测量规范并没有明确的规定。传统上是将消防通道划分为套内面积进行面积分摊。但是由于在实际中消防通道面积很大，从此用户分摊面积过大。实际上消防通道的产权归属于业主委员会，只是需要进行面积计算，而不需要进行面积的公摊。

（2）地下车位公摊面积计算

关于地下车位的公摊面积，现行规范并没有进行单独计算，这就给人造成以理解上的误差。有些人认为，地下车库与地下车位虽然位于地下，但是组成它的仍然是固有的有效面积，因此我们只需要对其位置进行界定，地下车位的面积是可以进行出售的，因此可出售面积可以参与到面积的分摊之中，并且可以为地下车位办理独立的产权。但是也有持不同意见的认为，地下车位周围没有围护结构，是一个开放性的场所，很容易造成错位的现象，因此地下车位也是产权纠纷的多发地带，因此为了避免出现这种现象，不为地下车位办理产权登记并且不将其列入到面积的公摊之中。根据实际的房地产测量经验，本文认为，在进行地下车位面积的测量和计算时，需要对于地下车位的产权进行有效的区分，如果地下车位同时具有人防的作用，那么就不应该进行面积的测算以及进行出售，必须参与到公摊面积的计算中，如果地下车位没有具有人防的作用，就可以进行地产面积的测算以及办理产权进行出售。

结语：

我国房地产测量规范对于房地产测量工作的开展具有重要的指导意义，但是由于我国现阶段经济社会发展迅速，房地产测量出现了诸多的新问题，测量规范并没有给出解决的办法，因此存在一定的局限性，导致其不能够深入参与到建筑物的实际测量中。因此我们需要对于房地产测量规范进行不断的完善，结合实际案例进行补充，提高其可操作性的标准。同时我们还要对于房地产的产权至于房地产测量的影响进行重点分析，找出关键点，切实解决矛盾，为规范房地产测量工作提供指导。