关于租赁型保障性住房实行租售并举的研究

文/叶晓赟 无锡市公用房产管理处 江苏无锡 214000

近年来，为有效应对城市住房供需存在严重矛盾的实际问题，我国政府在“十二五”期间提出了全面建设3600万套保障房的基本目标。随着“十三五”的到来，住建部开始逐渐向配套政策出台及保障制度的改革落实靠拢。事实上，公共租赁住房虽然在一定程度上缓解了住房供应压力，但在实践过程中，却仍然存在退出执行难、政府运营压力较重、融资渠道较窄等实际困难。基于此，石家庄市、南昌市等多地均进行了关于租赁型保障性住房租售并举的探索，主要核心在于承租人经过一定的承租周期后，可以在相关政策的规定下以建设成本价格选择购买有限产权。如此一来，租售并举的措施既可以有效地破解现有难题，更是可以弥补经济适用房及廉租住房保障对象的缺陷，体现出巨大的民生价值及推广特色。

1、租赁型保障性住房实行租售并举的现实意义

1.1 有助于破解建设融资难的实际问题

当前，在城镇住房体制改革的大背景下，由于国内的大部分城市尚未构建统一的城镇住房保障制度及体系，除了保障对象存在待遇不统一、分配不合理等“短板”以外，在住房建设过程中，更是具有建设投资回报周期过长、一次性投入较大等难题。因此，在以上种种问题的影响下，对于大部分的民间资本难以产生较大的吸引力。所以，租售并举机制实施后，外部资本经过一定期限后便可以回收部分投资成本，同时也可以在建设之前满足银行贷款的实际需要，进而解决现阶段的融资问题。

1.2 提升公共租赁型保障性住房的实际入住率

与经济适用房、廉租房等不同的是，公租保障住房受区位条件、配套设施、租金等因素的实际影响，在一定程度上难以满足保障对象的需要。通过笔者的调查发现，这一现象在我国部分省市均有出现，并表现出资源闲置严重、实际入住率难以提升等问题，客观上加剧了政府运营的成本及压力。但究其原因，实际上还是与国人传统的“置业”理念有关，而租售并举的措施却恰好满足了保障对象的心理及实际需求，既可以直接越过承租对象退出机制较难，以及保障对象申请周期过长的问题，同时也可有效地实现房屋入住率的提升。

1.3 公共服务公平化、社会化的有效尝试

从以往的经济适用房及廉租房保障制度来看，大多都为互相割裂的产权式保障，特别是受住房保障实施过程中的约束因素限制，更是在客观上凸显出保障对象存在一定的主观倾斜，同时也为权力寻租的产生提供了滋生的环境，严重地破坏了住房保障制度的统一性。此外，在法律关系中，租赁型保障性住房以政府为主要产权人，并承担着诸如维修、小区管理、综合维护等责任，倘若在缺乏外部民间资本加入的背景下，公共租赁型保障性住房的实施也必然会重重遇阻。反之，若是将租赁型保障性住房在制度的保障下，逐渐由单一的政府持有转化为双方共同管理，便会直接减轻公共管理的压力及资源的过度占用，客观上体现出公共服务社会化的效益。

2、国外关于租赁型保障性住房租售并举的经验模式借鉴

2.1 英国优先购买权制度

尽管英国作为老牌的资本主义发达国家，但其仍然存在较为严重地社会问题。比如说，较为严重地贫富两极分化导致了公共房屋质量较差、政府维护资金短缺等问题，并由此产生了社会居民过度聚集、社会矛盾频发等现象，给政府带来了较大的民生压力。为此，英国政府于1980年重新修订了《住房法》，即优先购买权制度，并表现为承租人承租周期越长，其所住房屋购买的优惠折扣相对越高。根据相关机构发布的数据来看，公共住房于1981年和1999年出现了两次购买高峰。2016年，从英国《2017住房白皮书》中可以看出，虽然每年仍然具有25万套的住房缺口，但相对应的是超过220万户居民仍然选择保障性住房。

2.2 韩国公租房出售制度

韩国国土较为狭小，经济发展较为集中在首尔一线的首都经济圈，这就导致了住房建设成本相对较高。为此，韩国政府经过了三十余年的住房制度实践探索，形成了“企业运作、定向供应”的基本格局，主要包括公租房、永租房、公售房及国租房等不同形式。公租房类别的五年期公租房便是充分体现出“租售并举”的特点，即针对部分家庭收入低于平均标准的房户所设置。根据韩国租房发展基金（RHF）提供的数据结果表示，韩国政府预计在2019年投入GDP10%左右的资金，用于建设50万套公共租赁住房。但是，该类制度在执行过程中也存在一定的问题，及部分承租户到期后无法得到有效地金融帮助，进而重新陷入“无房可住”的困境。

3、关于租赁型保障性住房租售并举的建议

3.1 严格把控租转售条件

为尽量压缩获利空间、减少寻售行为，对于租赁型保障房销售的条件要进行严格限制。首先，承租人必须在收入、资产等符合要求的条件下租满一定年限，而且此年限不宜设置太短，可参考中国香港和韩国经验设置在5年左右，拉长等待时间、提高机会成本能够在一定程度上屏蔽投机行为。其次，销售时需对购房人资格进行再审核，确保其仍具备享受住房保障的资格，避免公共资源被随意占用。

3.2 合理测算出售价格和产权份额

租赁型保障房出租时的定价要综合考虑投资成本和购买人支付能力进行测定，确保在符合条件的保障对象能够支付的前提下尽快收回投资。为充分调动购买积极性，可以借鉴域外经验，在符合出租条件后一定期限内购买给予价格优惠，并辅以金融支持手段。同时，考虑到被保障对象的现实情况，还可以灵活设置购买保障房的产权份额，实现从租赁到共有产权再到完整产权的过渡。

3.3 适度控制房源出售比例

若大规模推行租赁型保障房出售，政府可能需要持续大量新建房源，给土地供应和政府财政带来较大压力，同时可能会拉长轮候者的等待时间，不利于解决需求迫切群体的住房问题，因此，需要适度控制租赁型保障房出售的比例，各地根据具体情况测算可供出售的比例，确保政府手中持有一定数量的租赁型保障房房源，特别是针对无力购买产权的最低收入群体的保障房房源要加以保证。

[1]田祎萌,刘广平,陈立文.保障性住房项目PPP模式识别与选择研究[J].管理现代化,2016,36(06):71-73.

[2]朱天华.我国城镇居民住房保障制度体系研究[D].河北大学,2015.