房地产项目成本管理分析

2018-02-10倪武英绿城资产管理集团浙江杭州310000

中国房地产业 2018年19期

文/倪武英绿城资产管理集团浙江杭州 310000

1、引言

近几年随着我国经济的发展，房地产行业发展十分迅速，房地产企业之间的竞争力也逐渐增大。金融危机、宏观调控等问题对我国房地产行业的发展产生了较大的影响，房地产市场波动频繁，竞争加剧。在此背景下，许多房企过于重视规模、营销策略及财务运营等，忽略了成本管理工作的重要性，这对房企的品质及性价比带来了较大的影响，甚至严重阻碍了房企的稳步发展。因此，不断提升成本管理工作的效果和水平是现阶段大多数房企的重要任务。

2、成本管理工作所包含的内容

房地产项目成本管理贯穿着项目开发的各个阶段，主要包括投拓阶段的成本管理，决策阶段的成本管理、设计阶段的成本管理、招标采购管理、合同管理、营造阶段的成本管理以及结算管理等等。房地产项目成本管理工作的效果和质量将直接影响房地产企业的最终品质和利润，同时对房地产企业经营管控和管理水平起着至关重要的作用。

3、成本管理存在的问题与不足

（1）拓展阶段：项目拓展阶段成本管理的好坏直接影响着项目竞拍成功与否，同时也是后期项目决策和开发的一个标准。项目拓展阶段成本管理主要存在的问题有强排方案不合理，设定指标不经济，现场勘察不仔细，不利因素预估不准确，测算配置标准选择不经济，存在高估冒算现象，选定标准与市场要求不符合等等。

（2）开发决策阶段：决策可以说是贯穿整个项目的起始阶段，虽然其自身产生的成本费用很少，但其对成本管理的影响却是至关重要的，决策的正确与否对该项目的最终经济效益起着非常重大的影响。开发决策阶段成本管理主要存在的问题有可行性研究不充分、市场定位不明确、项目估算不精准等等，如果在开发决策阶段成本管理出现问题，可能对项目整体经济效益带来损失。

（3）设计阶段：设计阶段是房地产开发项目成本管理中的重要环节，建筑风格的选择、建筑方案的确定、建筑材料的应用和选取以及建筑工艺等设计内容都将对整个房地产开发项目的成本起着决定性的作用。现实情况是很多房地产企业忽视对设计阶段的项目成本控制，项目重视程度不够、没有明确责任、缺乏高水平的专业技术人员、过分重视效果而未充分考虑施工工艺、材料选型、配品配件的成本因素、设计图纸质量低下等等，造成预算与实际投资差距过大，影响了企业的利润。

（4）开发营造阶段：开发营造阶段成本管理是项目周期中比较重要的一环，一些项目在招标、采购和施工阶段监督和检查不足，招标过程不规范、没有形成有效的采购模式、设计变更较随意、签证时效观念不强、资金使用计划性不足等等。

4、成本管理的对策分析

上文对我国现阶段房地产项目成本管理中存在的问题进行了阐释和分析，要真正提高项目成本管理的效果和水平，必须要对这些问题进行深入的研究，并提出科学有效的解决对策。因此，下文将从房地产项目拓展、开发决策、设计管理、项目营造四阶段的成本管控提出一些建议和对策。

（1）投拓阶段：在现阶段房地产市场充分竞争的今天，项目拓展阶段成本管理合理与否将直接影响着最终的竞拍，从而决定着房地产企业最终的规模和成败。做好项目拓展阶段的成本管理工作是我们每一个房地产企业必修课，其主要需做到充分勘察现场，利用一切或利用的资源充分了解项目现场的所有不利因素和利好，充分调研竞品的成本构成情况，合理设计强排方案，选定符合市场要求标准配置，不高估冒算，不少算漏算，做到强排方案尽量精准详细，产品配置符合市场需求，为后期项目决策和开发夯实基础。

（2）开发决策阶段：前期决策阶段的项目成本控制对项目的最终成败起着至关重要的作用，也是每一个房地产开发项目成本控制的重中之重。在投资决策阶段，要对项目是否可行进行科学研究，对项目所在城市的未来发展情况，所属区域周边环境、预期项目的定位、项目业态及项目规模做好科学评估，以此作为决策阶段的成本控制依据。

（3）设计阶段：房地产项目设计阶段直接决定了项目工程造价的70%至80%左右。在进行房地产工程项目的成本设计过程中，项目团队首先要提高认识和重视程度，认真做好每一次的设计评审和会议记录，严格按照国家相关规定设计，同时多方案选择最专业的设计团队。对项目的主要指标采用限额设计，除此之外，在项目设计过程中，要加强与设计团队之间的沟通和联系，及时进行交流，从而实时掌握设计进度，对可能出现的问题进行集中探讨和解决，确保设计进度和设计质量可控。

（4）营造阶段：开发营造阶段是项目成本形成的主要阶段，也是项目开发历时最长，成本管理工作最为烦琐的一个阶段。在招投标环节，首先要积极运用战略采购缩短周期，其次对于参加招标的供方要公平、公正、公开，做到充分竞争，择优选择；在建设环节，施工方案要进行严格的选择并且对其进行逐级审核，保证整个项目过程的成本都得到了有效的监督，对方案及施工图纸在评审时充分论证其最优性，做好各项成本优化工作，避免随意变更设计，加强签证时效性，合理安排项目资金，统筹加强营造阶段的成本管理。